Bij een bedrijfspand komt de btw altijd om de hoek kijken. Of het nou om een huurcontract gaat, een kooppand of een kantoor aan huis, de vraag is altijd: “Is het met of zonder btw?”
BEDRIJFSPAND EN BTW – 8 VRAGEN EN ANTWOORDEN
De keuze voor het bedrijfspand is een belangrijke beslissing. Vijf jaar aan een huurcontract vastzitten? Een bedrijfspand kopen of toch liever een kantoor aan huis? In alle gevallen luidt de hamvraag: ‘Met of zonder btw?’
1. Hoe zit het met btw bij koop?
In principe is de levering van een onroerende zaak vrijgesteld van btw-heffing. Is echter sprake van een levering van een bouwterrein of van nieuwbouw (waarbij de levering vóór, op of uiterlijk twee jaren na eerste ingebruikneming van het pand plaatsvindt) dan is btw over de aankoopsom verplicht. Maar ook bij een ‘ouder’ pand kunnen koper en verkoper kiezen voor levering inclusief btw.
“Dat mag echter alleen – en is ook pas interessant – als de koper het nieuwe onderkomen aanwendt voor werkzaamheden die nagenoeg geheel (voor negentig procent of meer) btw-plichtig zijn. In sommige branches bestaat deze mogelijkheid al bij zeventig procent”.
2. Wat wordt bedoeld met btw-plichtig?
U bent btw-plichtig als u voor de btw ondernemer bent. In een aantal gevallen is het leveren van goederen of het verlenen van diensten bij wet vrijgesteld van btw. Over deze prestaties mag u geen btw berekenen aan uw afnemer en hoeft u geen btw af te dragen. U hebt geen recht op aftrek van voorbelasting voor zover u goederen en diensten gebruikt voor uitsluitend vrijgestelde prestaties.
Voor koop en huur van het bedrijfspand hanteert de wetgever de eerder genoemde grens van negentig procent. Gaat u daar overheen, dan mogen koper en verkoper opteren voor levering van een pand met btw.
3. Waarom kiezen voor levering met btw?
Wanneer een ondernemer het pand nagenoeg geheel voor btw-belaste prestaties gebruikt, is het voor hem interessant om te opteren voor btw-belaste levering. Hij kan de aan hem in rekening gebrachte btw (nagenoeg geheel) aftrekken.
Let wel op dat de koper er rekening mee moet houden dat de vooraftrek ‘voorwaardelijk’ is. “Er start een herzieningstermijn van negen jaar na afloop van het jaar waarin hij het pand in gebruik heeft genomen. Verkoopt de ondernemer binnen deze periode het pand, dan kan hij met herzienings-btw worden geconfronteerd. Wordt bij de verkoop binnen de herzieningstermijn geen btw in rekening gebracht, dan moet de verkoper een deel van de afgetrokken voorbelasting ineens terugbetalen.”
De verkoper zal deze terugbetaling naar alle waarschijnlijkheid (indien mogelijk) in zijn verkoopprijs willen verdisconteren.
4. Is naast btw-heffing ook overdrachtsbelasting verschuldigd?
Wanneer de levering van een pand verplicht met btw plaatsvindt, kan gebruik worden gemaakt van de samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
Dat geldt echter niet als de koper de btw geheel of gedeeltelijk kan terugvragen en het pand al als bedrijfsmiddel is gebruikt. Kiest u in dat geval voor levering mét btw, dan is naast de btw ook overdrachtsbelasting verschuldigd.
5. Is de huursom belast met btw?
In principe is verhuur van een bedrijfspand onbelast. Huurder en verhuurder kunnen echter gezamenlijk kiezen voor btw-belaste verhuur. Hierdoor kan de verhuurder de aan hem in rekening gebrachte btw in aftrek brengen. Voorwaarde is dat de huurder negentig procent of meer van de in rekening gebrachte btw in aftrek kan brengen. Voor sommige branches geldt zeventig procent.
6. Is btw op een pand dat ook privé wordt gebruikt aftrekbaar?
Tot 2011 kon een ondernemer van een pand dat zowel voor bedrijfs- als voor privédoeleinden werd gebruikt de btw via de zaak voor de volle honderd procent opvoeren bij de aangifte omzetbelasting, wanneer het pand voor de btw volledig tot het bedrijfsvermogen werd gerekend.
Van deze mogelijkheid werd nog al eens gebruik gemaakt, wanneer een ondernemer een woning liet bouwen. De over de bouw verschuldigde btw was direct aftrekbaar. Het privégebruik werd vervolgens belast.
Sinds 1 januari is deze mogelijkheid vervallen en is de btw over de aanschaf-, onderhouds- en renovatiekosten alleen nog maar aftrekbaar voor het bedrijfsgedeelte van het pand (voorzover recht op aftrek van voorbelasting bestaat). Als het bedrijfsgedeelte qua omvang binnen tien jaar wijzigt, wordt de btw-aftrek alsnog gecorrigeerd.
7. Hoe pakt dit financieel uit?
Een voorbeeld. De btw over de aanschaf van een pand dat geheel tot het bedrijfsvermogen gaat behoren bedraagt € 38.000,-. De ondernemer gebruikt het pand voor 80% voor bedrijfsdoeleinden waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat en voor 20% voor privédoeleinden.
Tot 2011 kon de ondernemer € 38.000,- in aftrek brengen en diende er jaarlijks een correctie plaats te vinden van € 760,- (ervan uitgaande dat het privégebruik 20% blijft).
Onder de nieuwe regeling kan de ondernemer ‘maar’ € 30.400,- (80% van € 38.000,-) op zijn btw-aangifte in vooraftrek brengen. 20% (€ 7.600,-) is privé-gebruik en komt niet voor aftrek via de zaak in aanmerking. Wijzigt op een later tijdstip het privégebruik, dan wordt de in aftrek gebrachte voorbelasting herzien.
8. En hoe zit het met het verlaagde btw-tarief bij renovatie en herstel?
Een van de crisismaatregelen is de verlaging van het btw-tarief naar 6% voor renovatie en herstel van een woning die minimaal twee jaar oud is. De regeling geldt nog tot 1 juli 2011. Het gaat hierbij om het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van (delen van) de woning. Dus ook het plaatsen van bijvoorbeeld een serre.
De staatssecretaris heeft echter goedgekeurd dat panden die deels als woning en deels als bedrijfspand worden gebruikt (bijvoorbeeld woon/winkelpanden) voor het verlaagde btw-tarief in hun geheel als woning worden aangemerkt. Daarbij geldt als voorwaarde dat die panden voor meer dan vijftig procent voor particuliere bewoning worden gebruikt. Bij een percentage van vijftig procent of minder geldt het lage tarief alleen voor het woongedeelte. Het verlaagde tarief is overigens alleen van toepassing op het arbeidsloon, niet op materialen.
Bron: De Zaak
