Ontwikkelingen bedrijfopvolgingsproblematiek vastgoed-bv’s

Een tweede gerechtshof (Hof Arnhem-Leeuwarden) heeft geoordeeld dat de
aandeelhouders van een vastgoed-bv een beroep kunnen doen op de fiscaal
voordelige bedrijfsopvolgingsfaciliteit in de Successiewet. Volgens het Hof kan
vastgoedexploitatie onder omstandigheden namelijk als een ‘onderneming’ worden
aangemerkt.

Hof Arnhem-Leeuwarden zit hiermee op één lijn met Hof Den Haag dat in een
vergelijkbare zaak in dezelfde zin oordeelde. Over laatstgenoemde uitspraak
bereikt ons het bericht dat het ministerie van Financiën het cassatieberoep
heeft ingetrokken, vermoedelijk vanuit tactisch oogpunt omdat men geen succes
verwacht van de gang naar de Hoge Raad.

Weigering toepassing BOF

Allereerst een korte schets waar het allemaal om draait. Bij de overdracht
krachtens schenking of erfrecht van de aandelen in een vastgoed-bv weigert de
fiscus in de meeste gevallen de toepassing van de fiscaal voordelige
bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOF). Deze faciliteiten zijn in het leven
geroepen om te voorkomen dat de belastingheffing bij een bedrijfsopvolging leidt
tot liquiditeitsproblemen waardoor de continuïteit van het familiebedrijf in
gevaar komt. Volgens de fiscus zijn deze faciliteiten alleen maar bedoeld voor
ondernemingsvermogen en in de ogen van de fiscus vormt vastgoedexploitatie geen
onderneming.

Bedrijfsopvolging bij vastgoed-bv’s

Het belang van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor aandeelhouders in
vastgoed-bv’s kan dan ook zeer groot zijn. Zonder de
bedrijfsopvolgingsfaciliteiten kan de belastingheffing bij een bedrijfsopvolging
(bijvoorbeeld in geval van overlijden) namelijk oplopen tot 40%
(inkomstenbelasting en erfbelasting). De wetgeving voorziet ook niet in een
betalingsregeling. Juist bij vastgoed-bv’s zal de belastingheffing bij een
bedrijfsopvolging dan ook leiden tot liquiditeitsproblemen waardoor de
continuïteit van het familiebedrijf in gevaar komt.

Activiteiten vastgoed-bv

In de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden zijn aandelen in een vastgoed-bv met
een omvangrijke vastgoedportefeuille geschonken door vader aan zoon. De
vastgoedportefeuille bestaat uit 20 tot 25 onroerende zaken in de verhuur met
een waarde van enkele miljoenen. Het Hof oordeelt dat sprake is van een
onderneming vanwege de aard en de omvang van de arbeid die door de vader wordt
verricht, die onmiskenbaar is gericht op een hoger rendement dan een belegger
zou nastreven. Het zakelijke netwerk en de expertise van de vader (een voormalig
makelaar) zijn daarbij belangrijke omstandigheden.

De werkzaamheden die in de vastgoed-bv worden verricht bestonden o.a. uit:
• aan- en verkoop van vastgoed;
• realiseren van bouwprojecten;
• het doen van marktonderzoek naar goede huurmarkten;
• onderhandelingen met huurders over huurprijzen en andere condities;
• inspecties bij huurders;
• regelen van verbouwingen, onderhoud;
• regelen van herfinancieringen;
• verzorgen van huurcontracten;
• innen van de huur;
• administratie.

Tevens oordeelt het Hof Arnhem-Leeuwarden dat de door de fiscus aangevoerde
vergelijking van de behaalde rendementen met het rendement van de ROZ/IPD
Nederlandse vastgoedindex niet relevant is. Het gaat er namelijk om dat een meer
dan normaal vermogensrendement wordt verwacht. De reeds behaalde resultaten
spelen daarbij geen rol.

Toch onderneming

Het Hof is dan ook van mening dat bij het geheel van activiteiten van de
vastgoed-bv, op grond van de aard en omvang daarvan en de expertise van de
vader, de beoogde continuïteit van de werkzaamheden voorop staat. Volgens het
Hof werd dan ook een materiële onderneming gedreven binnen de vastgoed-bv.
Gevolg: de belanghebbende kan een beroep doen op de fiscaal voordelige
bedrijfsopvolgingsfaciliteit(en).

Beroep op BOF bij vastgoedexploitatie niet op voorhand kansloos

De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden en het intrekken van het cassatieberoep
tegen de uitspraak van Hof Den Haag bevestigen opnieuw dat men bij een beroep op
de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten in geval van vastgoedexploitatie niet op
voorhand kansloos is, ondanks de starre houding van de fiscus. Wil men kans van
slagen hebben dan is het van groot belang een zorgvuldige analyse te maken van
de feiten en omstandigheden. Uiteraard kunnen wij u daarin bijstaan.

Mr drs O. (Onno) Adriaansens en drs. A. (Aad) Rozendal zijn beiden werkzaam als
belastingadviseur bij RSM Niehe Lancée Kooij. Laatstgenoemde is tevens Hoofd
Bureau Vaktechniek Fiscaal bij RSM Niehe Lancée Kooij en als docent verbonden
aan de leerstoelgroep belastingrecht van de Universiteit van Amsterdam.

(Bron: Taxence)

Gratis informatie!

Gratis informatie

Brochure: Uw onderneming financieel en fiscaal onder controleVoorbeeld verkoopfactuur.Checklist ondernemerschap.

Uw naam*

Bedrijfsnaam*

Uw e-mail*

Uw telefoonnummer*

Maak uw keuze:

Updated: 23 april 2014 — 08:35

Archief

Ambitions Accountants & Adviseurs © 2017 Frontier Theme