Archive for april, 2018

De AOW-franchise 2018 alsmede het maximaal pensioengevend salaris zijn door de overheid bekend gemaakt:

2017 was 2018 wordt
AOW-franchise middelloon € 13.123 € 13.344
AOW-franchise eindloon € 14.850 € 15.099
AOW-franchise middelloon DGA € 19.191 € 19.518
AOW-franchise eindloon DGA € 21.716 € 22.085
Maximaal pensioengevend salaris € 103.317 € 105.075 (voorlopig)

AOW-franchise middelloon 2018

In de meeste pensioenregelingen geldt voor de premie voor het ouderdomspensioen de AOW-franchise middelloon. Deze wordt in de praktijk door de verzekeraar per 1 januari 2018 automatisch aangepast. Voor het berekenen van de eigen bijdrage van de werknemers in de pensioenregeling dient u zich aan te sluiten bij de AOW-franchise die door de verzekeraar toegepast wordt.

DGA franchise

De (verhoogde) DGA franchise blijft ook na het afschaffen van pensioen eigen beheer van kracht voor DGA’s die extern (een gedeelte) van hun pensioen hebben verzekerd en de komende jaren niet kiezen voor afkopen of omzetten in een oudedagsverplichting. Die DGA’s moeten bij extern eigen beheer met de verhoogde franchise rekening te houden.

(Bron: GT)

Ouders springen steeds vaker bij als de kinderen hun eerste huis kopen, zo blijkt uit onderzoek. Maar hoe doet u dat fiscaal zo gunstig mogelijk?

Eigen vermogen schiet tekort
Van de starters die de afgelopen vijf jaar een huis kochten, had ruim een derde extra geld nodig. Veruit de meesten zochten steun bij de ouders, zo blijkt uit onderzoek. Wat is daarbij fiscaal van belang?

Zakelijke rente
Als u geld leent aan uw kinderen om een huis te kopen, moet u hierover een zakelijke rente berekenen. Zo niet, dan is er sprake van een gift. Aan het berekenen van een zakelijke rente kleeft ook een voordeel, want uw kind kan deze rente in box 1 aftrekken.

Wat is zakelijk?
Wat een zakelijke rente is, is afhankelijk van de omstandigheden. Een kind zonder eigen vermogen en / of vaste baan, zal bij de bank een hogere rente betalen dan wanneer dit niet zo is.

Let op! Het is gunstig een hoge rente te berekenen, want die is zoals gezegd aftrekbaar. Daarentegen is de rente bij u niet belast, maar betaalt u in box 3 gewoon de vermogensrendementsheffing. Hoeveel hangt af van de omvang van uw vermogen.

Tip: Terug schenken? Misschien heeft uw kind nauwelijks middelen om u rente te betalen. De lening moet immers ook in maximaal 30 jaar terugbetaald worden, anders is de rente niet aftrekbaar. U kunt overwegen de rente dan geheel of deels terug te schenken. Dit is in 2018 vrij van schenkbelasting tot een bedrag van €5.363. Daarboven geldt tot een bedrag van €123.284 een tarief van 10%.

Let op! Wilt u de rente schenken? Doe dit dan in een aparte rechtshandeling, dus laat de betaling van de rente en het schenken niet allebei achterwege om tegen elkaar weg te laten vallen.

Gegevens verstrekken
Uw kind moet ook gegevens omtrent de lening aan de fiscus verstrekken om aftrek van de hypotheekrente te krijgen. Ook moet hij of zij uw NAW-gegevens doorgeven aan de fiscus.
Tip: U kunt ook overwegen geld te schenken voor de aankoop van een woning. Onder voorwaarden hoeft er over schenkingen tot €100.000 geen schenkbelasting te worden betaald.

(Bron: Schipper Groep)

Sinds 2018 is het makkelijker om de btw op oninbare vorderingen (facturen) terug te vragen. Maar wanneer kunt u deze btw terugvragen als het duidelijk is dat uw klant de factuur niet meer betaalt? De btw is in ieder geval terug te vragen één jaar nadat de factuur opeisbaar is geworden als de factuur op dat moment nóg niet is betaald. Het oninbare btw-bedrag mag gewoon in de reguliere btw-aangifte worden meegenomen.

In welke btw-aangifte moet u de btw terugvragen?

Heeft u vorderingen met een uiterste betaaldatum vóór 1 januari 2017, en heeft uw klant deze nog steeds niet betaald, dan worden de vorderingen op 1 januari 2018 aangemerkt als oninbaar. De btw over deze oninbare vorderingen moet u terugvragen in uw eerste btw-aangifte van 2018. Ligt de uiterste betaaldatum van een vordering ná 1 januari 2017, dan kunt u de btw over deze vordering terugvragen in de btw-aangifte over het tijdvak waarin duidelijk is dat uw klant niet meer zal betalen. U kunt de btw in ieder geval terugvragen uiterlijk één jaar na de uiterste betaaldatum van de factuur.

Ben in elk btw-tijdvak alert op oninbare vorderingen!

In elk aangiftetijdvak moet u beoordelen of u de btw kunt terugvragen of juist moet afdragen ten aanzien van oninbare vorderingen.

U als leverancier

Wanneer u een factuur verstuurt aan uw klanten, dan moet in het betreffende tijdvak de btw afdragen ook al is de factuur nog niet betaald. Wanneer uw klant niet (tijdig) betaald dan kunt u de btw terugvragen zodra het zeker is dat de vordering oninbaar is geworden. Doet u dit niet, dan is deze btw op een later moment in beginsel niet meer terug te vragen. Let op: Als uw klant een oninbare vordering later alsnog (deels) voldoet, dan moet u de btw weer terugbetalen aan de Belastingdienst.

U als klant

Als u al meer dan één jaar geleden een factuur niet heeft betaald, dan moet u de eerder afgetrokken btw weer terugbetalen aan de Belastingdienst.

(Bron: Koenen en Co)

Op 19 december 2017 is onder andere het Belastingplan 2018, de wet Overige fiscale maatregelen 2018 en de Wet Wijziging van de Wet inkomstenbelasting 2001 tot het geleidelijk uitfaseren van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld aangenomen door de Eerste Kamer. In dit artikel treft u een inhoudelijke toelichting aan op een aantal relevante fiscale wijzigingen.

Verval tijdklemmen Brede Herwaardering kapitaalverzekering in wet opgenomen

Met ingang van 1 april 2017 zijn de tijdklemmen (de verplichting om gedurende 15 dan wel 20 jaar jaarlijks in te leggen) voor kapitaalverzekeringen eigen woning, spaarrekeningen eigen woning en beleggingsrechten eigen woning vervallen. Dit gold niet voor Brede Herwaardering kapitaalverzekeringen. In het besluit van 15 mei 2017 heeft de Staatssecretaris van Financiën aangegeven dat de tijdklemmen ook voor Brede Herwaardering kapitaalverzekeringen zijn vervallen met terugwerkende kracht naar 1 april 2017.

Met de wet Overige fiscale maatregelen 2018 heeft het vervallen van de tijdklemmen voor Brede Herwaardering kapitaalverzekeringen een wettelijke basis gekregen. Deze maatregel kent eveneens terugwerkende kracht tot 1 april 2017.

Verval inkeerregeling voor buitenlands inkomen uit sparen en beleggen

De inkeerregeling, waardoor belastingontduikers een lagere boete krijgen bij vrijwillige melding, vervalt per 1 januari 2018 voor inkomen uit sparen en beleggen (box 3 inkomen) dat in het buitenland is opgekomen.

Als de Belastingdienst verzwegen inkomsten of vermogen op het spoor komt, is de belasting alsnog verschuldigd en kan de Belastingdienst een boete opleggen. Deze boete is een percentage van de nagevorderde belasting. De hoogte van de boete is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden.

Boete bij verzwijgen van inkomen en/of vermogen

Box 1 of 2 of erfenis Box 3
Grove schuld 25% 75%
Opzet 50% 150%
Ernstige fraude of recidive 100% 300%

Er kunnen strafverzwarende en straf verminderende factoren zijn waardoor het percentage hoger of lager is.

De inkeerregeling

Als het verzwegen inkomen of vermogen vrijwillig wordt aangegeven, volgt geen strafvervolging en wijzigt het boetepercentage. Het gebruik van deze zogeheten ‘inkeerregeling’ is uitsluitend mogelijk indien de fiscus het verzwegen inkomen of vermogen nog niet ontdekt heeft. Bij vrijwillige verbetering van de aangifte binnen twee jaar is geen boete verschuldigd. Is de tweejaarsperiode al verstreken dan kan de boete gematigd worden. De boete bedraagt dan 40% van de boete die verschuldigd is zonder inkeerregeling.

Eerder aangenomen wetgeving die in 2018 ingaat

Pensioenrichtleeftijd 68 jaar

Sinds 1 januari 2014 is de zogenoemde pensioenrichtleeftijd wettelijk gekoppeld aan de levensverwachting. De pensioenrichtleeftijd is een (reken)leeftijd die wordt gebruikt voor de berekening van de maximaal toegestane fiscale opbouw van pensioen via de werkgever. Op grond van de wet is de verhoging van de pensioenrichtleeftijd gekoppeld aan de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) geraamde levensverwachting. Op 31 oktober 2016 heeft het CBS dit cijfer voor het jaar 2028 gepubliceerd. Dit geeft aanleiding om de pensioenrichtleeftijd per 1 januari 2018 te verhogen van 67 jaar naar 68 jaar.

Als gevolg van de verhoging van de AOW- en pensioenrichtleeftijd kan een groter inkomenstekort (pensioengat) ontstaan omdat het van het verschil tussen de AOW-gerechtigde leeftijd en de pensioenleeftijd toeneemt.

De verhoging van de pensioenrichtleeftijd heeft alleen invloed op de vanaf 1 januari 2018 op te bouwen pensioenaanspraken.

In lijn met de aanpassing van de fiscale opbouwruimte voor pensioen in de werkgever-werknemersfeer worden ook de fiscaal maximale opbouwruimte voor lijfrenteproducten en het dotatiepercentage voor de fiscale oudedagsreserve aangepast.

Verschil AOW- en pensioenleeftijd

Jaar AOW leeftijd Pensioenleeftijd Verschil (maximaal)
2017 65 jaar en 9 maanden 67 jaar 15 maanden
2018 66 jaar 68 jaar 24 maanden

Aanpassing lijfrentepremieaftrek en OR-dotatie

Als gevolg van de verhoging van de pensioenrichtleeftijd wijzigt ook de maximale lijfrentepremieaftrek en dotatie aan de oudedagsreserve per 1 januari 2018.

Lijfrentepremieaftrek

Bij een verhoging van de pensioenrichtleeftijd met één jaar,wordt het premiepercentage voor de bepaling van de jaarruimte voor een lijfrente verlaagd met 0,5%-punt. In 2018 wijzigt het premiepercentage van 13,8% naar 13,3%. Bij de bepaling van de jaarruimte speelt ook de jaarlijkse pensioenaangroei (factor A) een rol. Net als het premiepercentage wordt ook de vermenigvuldigingfactor van de jaarlijkse pensioenaangroei verlaagd als gevolg van een verhoging van de pensioenrichtleeftijd met één jaar. In 2018 wijzigt de vermenigvuldigingsfactor van 6,5 naar 6,27. De verlaging voorkomt dat het in de tweede pijler opgebouwde pensioen via de imputatieregeling (6,27 x factor A) sterker zou doorwerken in de bepaling van de jaarruimte dan vóór de verhoging van de AOW-gerechtigde leeftijd het geval is.

Jaarruimte 2017: 13,8% x premiegrondslag – (6,5 x factor A) -/- F
Jaarruimte 2018: 13,3% x premiegrondslag – (6,27 x factor A) -/- F

F = de toevoeging aan de oudedagsreserve in het voorafgaande jaar verminderd met de afname van de oudedagsreserve in het voorafgaande jaar.

Voorbeeld

Bij een premiegrondslag van € 62.000 en een jaarlijkse pensioenopbouw van € 732 bedraagt de lijfrentepremieaftrek:
2017: 13,8% x € 62.000 = € 8.556 – € 4.758 (6,5 x € 732) = € 3.798
2018: 13,3% x € 62.000 = € 8.246 – € 4.590 (6,27 x € 732) = € 3.656

Oudedagsreserve

Bij een verhoging van de pensioenrichtleeftijd met één jaar, wordt het dotatiepercentage voor de fiscale oudedagsreserve verlaagd met 0,36%-punt. Het dotatiepercentage van de winst voor de fiscale oudedagsreserve wordt daarom met ingang van 1 januari 2018 verlaagd van 9,8% naar 9,44%.

2017: OR-dotatie 9,80%
2018: OR-dotatie 9,44%

Sinds 2014 is de pensioenrichtleeftijd (= de rekenleeftijd voor maximale 2e pijler pensioenopbouw) gekoppeld aan de levensverwachting. Omdat de maximale opbouw van lijfrente en oudedagsreserve is gekoppeld aan de fiscale opbouwruimte voor het 2e pijler pensioen wijzigt de lijfrentepremieaftrek en de OR-dotatie ook per 1 januari 2018.

LTV naar 100%

Een geldverstrekker moet bij de bepaling van de maximale hypotheek (naast de eigen verstrekkingsnormen) rekening houden met twee grenzen. De laagste van deze twee grenzen bepaalt de maximale hypotheek:

  • Inkomensnormen (Loan-To-Income, LTI)
  • Marktwaarde van de woning (Loan-To-Value, LTV)

De LTV-ratio daalt naar 100%. Er zijn wel mogelijkheden om af te wijken van de LTV-ratio bij de financiering van noodzakelijke woningverbetering. Hierbij kan gedacht worden aan het herstellen van funderingen, dakconstructies, verzakkingen van gevels et cetera. Het gaat dus niet om de financiering van een nieuwe keuken of badkamer. De afwijking is slechts mogelijk als de verhouding tussen de hoogte van het totale hypothecair krediet en de waarde van de woning (= LTV-ratio) daalt door het treffen van de desbetreffende voorzieningen.

Afschaffing renteaftrek restschuldfinanciering

Met ingang van 1 januari 2018 is de restschuldregeling vervallen. De wetgever introduceerde de restschuldregeling in 2012 als tijdelijke crisisregeling. Wie na verkoop van zijn woning nog een restschuld heeft, mag de rente hierover nog maximaal vijftien jaar fiscaal aftrekken. Het doel van de restschuldregeling is doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. In antwoord op Kamervragen geeft de staatssecretaris aan dat hij geen aanleiding ziet de restschuldregeling te verlengen. Het aantal transacties op de woningmarkt is fors gestegen. Ook de woningprijzen nemen weer toe.

Wie na 2017 zijn woning verkoopt en met een restschuld achterblijft, heeft in zoverre een schuld in box 3. De rente is dan niet meer aftrekbaar, maar de lening zelf verlaagt de grondslag voor de vermogensrendementsheffing in box 3. Dat hoéft overigens niet onvoordeliger te zijn. De box 3-heffing kan behoorlijk zwaar wegen.

De Successiewet 1956 kent de schenkingsvrijstelling van € 100.800 (in 2018) in verband met de eigen woning. Deze vrijstelling is van toepassing als iemand een schenking doet waarmee de verkrijger zijn eigenwoningschuld geheel of gedeeltelijk aflost. Een restschuld in box 1 óf box 3 valt hier ook onder.
Met de uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) of beleggingsrecht eigen woning (BEW) moet de gerechtigde tot de uitkering een eigenwoningschuld aflossen. Hieronder mag ook een restschuld in box 1 óf box 3 worden verstaan.

Voor ‘nieuwe’ restschulden geldt dat deze niet langer in box 1 vallen. Voor per 31 december 2017 bestaande restschulden in box 1 geldt dat deze in box 1 blijven vallen, met het geldende maximum van vijftien jaar. De laatste restschuld in box 1 verhuist dus pas per 2033 naar box 3.

Aftrekbeperking hypotheekrenteaftrek naar maximaal 49,5%

De aftrekbare kosten voor een eigen woning worden niet tegen het toptarief van de 4e belastingschijf (in 2018: 51,95%) in aanmerking worden genomen, maar tegen een lager tarief. In 2018 is het percentage waartegen aftrekbare kosten in aanmerking worden genomen maximaal 49,5%. Het gaat om alle aftrekbare kosten voor de eigen woning. Dus niet alleen de eigenwoningrente maar ook bijvoorbeeld erfpachtcanons of de nota van de adviseur voor hypotheekbemiddeling.

(Bron: NN)

Bij het schrappen van belastingvoordelen moet de wetgever altijd opletten dat er geen individuele belangen in de knel komen. In dat licht moest de Hoge Raad zich onlangs uitspreken over de beperking van de verliesverrekening in de inkomstenbelasting. En die kan prima door de beugel, oordeelt het rechtscollege.

De man in deze zaak had een tuincentrum en een hoveniersbedrijf, maar werd in 2002 onteigend. Een jaar later werd hij persoonlijk failliet verklaard. Tot eind 2002 had hij verrekenbare ondernemingsverliezen van ruim € 135.000. Maar toen de man in 2012 weer inkomen had vergaard en dus aangifte voor de inkomstenbelasting deed, weigerde de inspecteur de eerdere verliezen te verrekenen. De man moest dus over het volledige opgegeven inkomen belasting afdragen.

Wetswijziging gooit roet in het eten

De weigering van de inspecteur had te maken met een wetswijziging die in de tussentijd had plaatsgevonden. Tot en met 2006 mochten IB-ondernemers namelijk ondernemingsverliezen onbeperkt verrekenen met inkomsten uit latere aangiften. Maar sinds 1 januari 2017 geldt een maximale verrekentermijn van negen jaar, na de invoering van de Wet werken aan winst.
De rechtbank en later het gerechtshof concludeerden dan ook dat de man simpelweg pech had gehad en dat verrekening er niet meer in zat.
Daarop stapte de man naar de Hoge Raad. Voor het rechtscollege draaide het vooral om de vraag of het vervallen van de ondernemingsverliezen een inbreuk was op het ‘ongestoorde genot van eigendom’. Dat is vastgelegd in artikel 1 van het Eerste Protocol van het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

Wetgever heeft ‘ruime beoordelingsmarge’

Maar de Hoge Raad veegde dat argument van tafel. Niet elke gunstige belastingmaatregel die geschrapt wordt is automatisch een inbreuk op ongestoord genot van eigendom. En burgers kunnen er ook niet vanuit gaan dat belastingwetgeving helemaal niet zal wijzigen, zo merkte de Hoge Raad op.
Het gaat er vooral om of de wetgever een redelijke balans heeft gevonden tussen het afschaffen van de maatregel en de bescherming van individuele belangen. De Hoge Raad wees er nog eens op dat de wetgever op fiscaal gebied bovendien een ‘ruime beoordelingsmarge’ heeft. Bij het beperken van de verliesverrekening was de wetgever al met al niet buiten zijn boekje gegaan. De aanslagen bleven dus in stand.

(Bron: Rendement)

e adviseur van de Hoge Raad vindt het onjuist dat betaalde lijfrentepremies niet in mindering komen op de verschuldigde premie voor de Zvw. Hierdoor worden zelfstandigen bij hun pensioenopbouw achtergesteld bij werknemers.

Rechter moet ingrijpen
De adviseur vindt dan ook dat de rechter in moet grijpen. In een zaak die nu ter beoordeling voorligt bij de Hoge Raad gaat het om de vraag of door een zelfstandige ondernemer betaalde lijfrentepremies aftrekbaar moeten zijn voor de Zvw-grondslag. Volgens de wet is aftrek nu niet mogelijk.

Rechtsongelijkheid
Omdat pensioenpremies van werknemers wel de af te dragen premie voor de Zvw verminderen, ontstaat er rechtsongelijkheid tussen werknemers en zelfstandige ondernemers.

Dubbele heffing
Omdat betaalde lijfrentepremies de te betalen Zvw-premie niet verminderen, ontstaat ook dubbele heffing. Als de lijfrente te zijner tijd tot uitkering komt, moet over deze uitkeringen namelijk wel premie Zvw worden betaald.

Uitspraak Hoge Raad
Het wachten is nu op de uitspraak van de Hoge Raad. Die volgt in de meeste gevallen het advies van hun adviseur, maar niet altijd.

(Bron: Schipper Groep)

De Belastingdienst worstelt met problemen bij het opleggen van aanslagen erf- en schenkbelasting. Dit komt na invoering van een nieuw automatiseringssysteem. De problemen leveren een voordeel op voor de betreffende belastingplichtigen.

Geen belastingrente

Bij aanslagen erfbelasting van overlijdens vanaf 1 januari 2017 wordt vanwege deze problemen voorlopig geen belastingrente in rekening gebracht, zo schrijft staatssecretaris Snel van het ministerie van Financiën in een brief aan de Tweede Kamer. De maatregel geldt volgens de staatssecretaris ‘zo lang als nodig is’.

Aanslagen vertraagd opgelegd

Het opleggen van aanslagen erfbelasting is ook vertraagd. Dit geldt ook voor aanslagen schenkbelasting over schenkingen uit 2017. Wanneer u deze aanslagen krijgt, hangt af van de vraag of u al dan niet om een vrijstelling eigen woning heeft gevraagd. Voor woningen bestaat namelijk onder voorwaarden een extra vrijstelling van €100.000 in de schenkbelasting. Heeft u om een dergelijke vrijstelling gevraagd, dan krijgt u een definitieve aanslag uiterlijk in 2021. Heeft u niet om de vrijstelling gevraagd, dan krijgt u de definitieve aanslag eind 2019.

U krijgt eerst een voorlopige aanslag schenkbelasting, waarin is uitgegaan van de eigen aangifte.

Online aangifte

De vertraging inzake de schenkbelasting is onder meer veroorzaakt doordat tegenwoordig online aangifte kan worden gedaan. Ook hierbij zijn automatiseringsproblemen opgedoken.

(Bron: Schipper Groep)

Het verschil: stemrechtloze aandelen en certificaten

Categories: Kennisbank, Kennisbank voor het MKB (BV), Kennisbank voor het MKB(BV), juridisch, ondernemingsrecht
Reacties uitgeschakeld voor Het verschil: stemrechtloze aandelen en certificaten

Voor een onderneming is het mogelijk om aandelen uit te geven waarbij het stemrecht (de zeggenschap) wordt losgekoppeld van het recht op winst (dividend). De onderneming kan dan kiezen voor het uitreiken van stemrechtloze aandelen of voor het verstrekken van certificaten. Wat zijn de verschillen bij de keuze voor stemrechtloze aandelen of certificaten?

Aan de keuze voor stemrechtloze aandelen of certificaten kunnen verschillende redenen ten grondslag liggen. Zo kan er de wens zijn om werknemers te motiveren door hen te laten participeren in de onderneming, zonder dat zij zeggenschap krijgen over het reilen en zeilen binnen de onderneming. Een andere reden kan zijn te voorkomen dat door vererving (in het geval van een familiebedrijf) het aandelenbezit versnippert.

Met stemrechtloze aandelen nog wel recht op vergaderen

Stemrechtloze aandelen geven wel recht op dividend/liquidatie-uitkeringen, maar de houders van deze aandelen mogen niet stemmen in de algemene vergadering van aandeelhouders. Al hebben ze niet het recht om te stemmen, ze moeten altijd wel voor de algemene vergadering worden uitgenodigd (vergaderrecht). Ze hebben het recht om mee te praten in de algemene vergadering en ze mogen de stukken inzien. De verkoop en levering van de stemrechtloze aandelen gebeurt bij notariële akte.

Administratie uit handen met certificaten

Een certificaat van een aandeel is vergelijkbaar met een aandeel. Een certificaat is verbonden met een aandeel. Het volgt een aandeel in zijn waarde (koers) en levert een gelijke opbrengst als het onderliggende aandeel (dividend). Certificering (tool) houdt in dat aandelen aan een administratiekantoor (meestal een stichting) worden geleverd tegen verkrijging van hiermee corresponderende certificaten. Deze certificaten geven de certificaathouder vervolgens het recht op dividend, terwijl het stemrecht achterblijft bij een stichting admininistratiekantoor (Stak). De Stak handelt en beslist namens de certificaathouders. Certificaathouders hebben alleen vergaderrechten als dit in de statuten is bepaald. Zij hebben dus minder invloed en inmenging dan stemrechtloze aandeelhouders.

De verschillen op een rij:

Stemrechtloze aandelen Certificaten
Uitgave Wijziging statuten nodig Meestal mogelijk zonder wijziging statuten
Beheer Geen administratiekantoor Administratiekantoor nodig
Voorkeursrecht bij uitgifte Uitgesloten Niet uitgesloten
Verkoop en levering Bij notatariële akte Onderhands
Vergaderrecht Altijd Alleen als bepaald in statuten
Fiscaal Soort aandeel Geen soort aandeel

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie voor het terugbetalen van de hypotheek. Een financieel vangnet om woningbezit te bevorderen. Wanneer je een hypotheek met NHG afsluit, stelt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) zich onder voorwaarden garant voor de terugbetaling van de restschuld, mocht jij dit niet meer kunnen betalen. In ruil voor deze garantie bieden veel hypotheekverstrekkers een gunstigere hypotheekrente.

Wanneer kom je in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie?

Wil jij je financiële risico’s beperken en een hypotheek met NHG afsluiten? Dat kan bij aankoop van een huis, maar ook bij een verbouwing. Er wordt echter wel een grens aan gesteld: de NHG-grens. Deze grens wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde woningprijs. In 2018 is de NHG-grens € 265.000,-. Dit betekent dat de hoogte van je hypotheek maximaal € 265.000,- mag zijn om in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG. Dit geldt ook bij een waarde vermeerderende verbouwing. Je (bestaande) hypotheek plus de lening van de verbouwing mogen niet boven deze grens uitkomen. Om het huis energiezuiniger te maken kun je tot € 280.900,- met NHG lenen, zo lang het extra bedrag geheel in energiebesparende maatregelen gestoken wordt.

Voordelen hypotheek met NHG

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie biedt vele voordelen. Een huis kopen is altijd spannend. Verdiep je in je financiële situatie en kies de voor jou best passende hypotheek. Met een hypotheek met NHG heb je zekerheid in geval van geldnood. Er kan van alles gebeuren waardoor het lastig wordt om je maandelijkse hypotheeklasten op te hoesten. Bijvoorbeeld omdat je je baan onverwachts verliest, arbeidsongeschikt raakt of je relatie stuk loopt. Wanneer je dan je woning moet verkopen, zorgt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) onder bepaalde voorwaarden voor terugbetaling van je hypotheek aan de hypotheekverstrekker. Daarnaast levert een hypotheek met NHG ook financieel voordeel op. Je krijgt namelijk korting op je hypotheekrente en dit kan veel schelen in je maandelijkse lasten. In het actuele renteoverzicht zie je het rentevoordeel terug.

Kosten NHG hypotheek

Om een hypotheek met NHG af te sluiten, betaal je eenmalig kosten. Dit wordt ‘borgtochtprovisie’ genoemd. In 2018 betaal je 1% van het hypotheekbedrag om gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie. Je betaalt dit zodat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen zich borg stelt. Hiervoor krijg je wel een lagere rente terug. Bovendien kun je bepaalde kosten voor het afsluiten van een hypotheek bij de belastingaangifte in aftrek brengen. Ook de borgtochtprovisie van 1% is aftrekbaar, waardoor de netto kosten lager zijn.

Rekenvoorbeeld:
Stel je koopt een woning voor € 255.000,-. Je sluit een hypotheek met NHG af van eveneens € 255.000,-. Bijkomende kosten voor de aankoop, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten moet je zelf betalen. Voor de Nationale Hypotheek Garantie betaal je 1%. In dit geval is dat eenmalig € 2.550,-. Dit bedrag is aftrekbaar bij de belastingaangifte, netto betaal je dus minder. Daarnaast krijg je korting op de hypotheekrente, wat kan oplopen tot enkele tientallen euro’s per maand.

Hoe helpt een hypotheek met NHG mij?

Bij onvoorziene omstandigheden kan het WEW je helpen bij het zoeken naar oplossingen voor financiële problemen. Heb je een hypotheek met NHG en ben je bang dat je de hypotheek niet meer kunt betalen? Neem dan zo snel mogelijk contact op met je hypotheekverstrekker. Samen met het WEW denken zij met je mee. Een oplossing kan bijvoorbeeld een betalingsregeling zijn, eventueel in samenwerking met je werkgever. Ook kan er een budgetcoach beschikbaar gesteld worden, die je helpt je financiën op orde te krijgen. Via de Belastingdienst zijn er mogelijkheden tot een voorlopige teruggave van de rente en via de gemeente kun je in sommige gevallen een aanvulling op je inkomen krijgen, de zogenoemde ‘woonkostentoeslag’.

Recht op kwijtschelding restschuld met NHG

Heb je geen andere optie dan je woning te verkopen? Onder bepaalde voorwaarden kan het WEW de restschuld kwijtschelden wanneer het aantoonbaar is dat je je hypotheeklasten niet meer kunt betalen vanwege:

  • Het beëindigen van je relatie
  • Werkloos raken buiten jouw schuld om
  • Arbeidsongeschikt raken
  • Het overlijden van je partner

Je hypotheekverstrekker of adviseur kan je helpen om te bepalen of je voor kwijtschelding in aanmerking komt. Bij de uiteindelijke verkoop van je woning moet je aantonen dat je er alles aan hebt gedaan om de restschuld zo laag mogelijk te houden. Ook moet je je woning in goede staat hebben gehouden en voor een zo hoog mogelijke prijs proberen te verkopen. Bij de verkoop dient je hypotheekverstrekker een ‘verliesdeclaratie’ in, waarna het WEW beoordeelt of je recht hebt op kwijtschelding.

Kan ik een hypotheek met NHG afsluiten?

Je kunt een hypotheek met hypotheek garantie afsluiten wanneer je onder de NHG-grens van € 265.000 blijft voor de aankoop of verbouwing van een woning. En om het huis energiezuiniger te maken kun je tot € 280.900 met NHG lenen. Een hypotheek met NHG kun je afsluiten voor zowel een bestaande als nieuwbouwwoning. Voorwaarde is wel dat je er vast gaat wonen. Voor een tweede woning, zoals een vakantiehuis, is het niet mogelijk een hypotheek met NHG af te sluiten.

(Bron: NN)

 

X was als diplomaat verbonden aan het ministerie van Economische Zaken. In november 2009 werd hij gestationeerd op een Nederlandse ambassade in het buitenland. Zijn echtgenote ging mee, maar hun twee dochters bleven in de eigen woning in Nederland wonen. Sinds 26 augustus 2009 stond ook een neef van X in verband met zijn studie ingeschreven op het adres van deze woning. De inspecteur merkte de woning voor de jaren 2010, 2011 en 2012 niet meer aan als eigen woning van X. Hij legde navorderingsaanslagen IB op waarbij hij de eigenwoningrente corrigeerde en de woning in aanmerking nam in box III. Hof Den Bosch het met Rechtbank Zeeland-West-Brabant en de inspecteur eens dat het gebruik van de woning door de neef kwalificeerde als de terbeschikkingstelling van de woning aan een derde in de zin van artikel 3.111, lid 6, onderdeel a, Wet IB omdat (1) de neef als een derde moest worden aangemerkt en (2) sprake was van een situatie waarin werd gedoogd dat die derde (een deel van) de woning gebruikte. Hieraan deed niet af dat (a) de neef ook al voor de uitzending van X en zijn echtgenote gebruik maakte van de woning, dat (b) voor het gebruik van de woning door de neef geen vergoeding was gevraagd en (c) X en zijn echtgenote ook zelf gebruik konden maken van de woning als zij tijdelijk in Nederland verbleven. Het Hof verklaarde het hoger beroep van X ongegrond, hoezeer hij begreep dat X (financieel) zwaar werd getroffen doordat de verleende familiegunst tot gevolg had dat de woning niet meer als eigen woning kwalificeerde.

(Bron: FUTD)