Vastgoed van uw familiebedrijf: hoe zit het precies?

Veel familiebedrijven in Nederland bezitten vastgoed. Dan gaat het om vastgoed voor het eigen familiebedrijf, en vaak ook om vastgoed dat ‘ter belegging’ wordt aangehouden. Familiebedrijven kunnen bij overlijden van de dga te maken krijgen meteen hoge belastingdruk. Als het vastgoed binnen de bv aangemerkt wordt als beleggingsvermogen dan kan deze belastingdruk oplopen tot maar liefst 40%.

Hoge belastingen

Bij het overlijden van een dga krijgen de erfgenamen te maken met inkomstenbelasting en erfbelasting. Eerst 25% aan aanmerkelijk-belangheffing (box 2) over de waarde van de aandelen verminderd met de verkrijgingsprijs van die aandelen en daaroverheen nog eens 20% erfbelasting over de volledige nalatenschap maakt een gecombineerde belastingdruk van grofweg 40%.

Stel de waarde van de onderneming is: 100
Aanmerkelijk belangheffing: -/- 25%
Restant na afrekenen inkomstenbelasting: 75

Nalatenschap: 75
Erfbelasting 20%: -/- 15
Resteert na belastingen: 60

Dit betekent dat de gecombineerde belastingdruk 40% bedraagt.

Bedrijfsopvolgingsregeling

Deze belastingdruk kan verminderd worden indien en voor zover gebruik kan worden gemaakt van de zogenaamde bedrijfsopvolgingsregeling in de inkomstenbelasting (aanmerkelijk belangheffing)en de erfbelasting. De bedrijfsopvolgingsregeling geeft een vrijstelling in de erfbelasting van 100% over de waarde van het familiebedrijf van €1.000.000. Boven deze waarde is een vrijstelling van 83% van toepassing. De belastingdruk komt dan effectief uit op 3,4% (20% erfbelasting over 17%) boven de €1.000.000. Deze zeer lage belastingdruk ontstaat mede omdat binnen de familie de box 2-heffing van 25% kan worden doorgeschoven naar de volgende generatie. Er is dus alleen erfbelasting verschuldigd.

Ondernemingsvermogen

Een belangrijk voorwaarde om gebruik te kunnen maken van deze aantrekkelijke bedrijfsopvolgingsregelingen is dat het binnen de bv aanwezig vermogen aangemerkt wordt als ondernemingsvermogen. Al het vermogen binnen de bv dat dienstbaar of gerelateerd is aan het familiebedrijf, is ondernemingsvermogen. Overtollige liquide middelen op de bankrekening van de bv zijn beleggingsvermogen en vallen niet onder de faciliteiten. Werkkapitaal van het bedrijf is natuurlijk wel ondernemingsvermogen.

Vastgoedverhuur aan derden

Wordt het vastgoed gebruikt voor het familiebedrijf dan is het per definitie ondernemingsvermogen. De moeilijkheid ontstaat als er vermogen is geïnvesteerd in vastgoed dat verhuurd wordt aan derden. De Belastingdienst merkt dit steevast aan als beleggingsvermogen.

Praktijkhandreiking voor belastinginspecteurs

In december 2016 heeft het ministerie van Financiën een praktijkhandreiking moeten publiceren die alleen bedoeld was voor belastinginspecteurs. De strekking van deze praktijkhandreiking is kortgezegd dat vastgoedexploitanten die zich alleen met verhuur bezig houden per definitie beleggers zijn volgens de belastingdienst. Dit betekent dus ook dat zij geen recht hebben op de hier genoemde belastingfaciliteiten.

Projectontwikkeling

Als het gaat om projectontwikkeling liggen er kansen. Als er bijvoorbeeld sprake is van het realiseren van nieuwbouwpanden of het herontwikkelen van vastgoed kan dit betekenen dat sprake is van ondernemingsvermogen.

Vastgoedmanagement in eigen beheer

In recente rechtspraak is geoordeeld dat intensief vastgoedmanagement dat door de bv zelf wordt uitgevoerd als een ondernemingsactiviteit kan worden aangemerkt. Je moet dan denken aan een eigen technische, juridische en administratieve afdeling om het vastgoedmanagement te regelen. Dit biedt kansen voor familiebedrijven om in aanmerking te komen voor de bedrijfsopvolgingsregelingen. Om hiervoor in aanmerking te komen moeten de feiten en omstandigheden er ook naar zijn. Het is belangrijk om dit goed aan te pakken en u hierin door uw adviseur te laten adviseren.

Inventarisatie

Het ondernemerschap van een vastgoed-bv blijkt in de praktijk moeilijk aan te tonen. Zeker omdat de Belastingdienst hier dwarsligt. Het loont echter de moeite om een inventarisatie te doen van de vastgoedactiviteiten van het familiebedrijf.

(Bron: Koenen en Co)

Gratis informatie!

Gratis informatie

Brochure: Uw onderneming financieel en fiscaal onder controleVoorbeeld verkoopfactuur.Checklist ondernemerschap.

Uw naam*

Bedrijfsnaam*

Uw e-mail*

Uw telefoonnummer*

Maak uw keuze:

Updated: 29 maart 2018 — 12:39

Archief

Ambitions Accountants & Adviseurs © 2017 Frontier Theme