All posts in Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren

In dit nieuwsbericht wordt ingegaan op de vraag of de huurder van een horeca- of winkelpand (zijnde een bedrijfsruimte volgens artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek) recht heeft op huurkorting als gevolg van de coronapandemie.

Uitspraak Hoge Raad

24 december 2021 heeft de Hoge Raad in zijn arrest meer duidelijkheid gegeven over huurkorting in relatie tot de coronapandemie. Kort weergegeven stelt de Hoge Raad dat als een ondernemer zijn bedrijfsruimte door de coronamaatregelen (gedeeltelijk) niet kan exploiteren, dit in beginsel wordt aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, mits de huurovereenkomsten zijn gesloten voor 15 maart 2020. De rechter kan in dat geval de huurprijs verminderen voor de duur van het omzetverlies. Bij huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 beoordeelt de rechter per geval of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Rekenmethode voor huurkorting

De omvang van de huurprijsvermindering dient te worden vastgesteld aan de hand van de ‘vaste lasten methode’. Deze rekenmethode luidt als volgt:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De methode komt op het volgende neer:

  • vaststellen welk percentage van de ‘vaste lasten’ van huurder huur betreft;
  • vaststellen welk percentage van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten)-subsidie op huur ziet. Dit wordt berekend door het percentage onder a te vermenigvuldigen met het totaal bedrag aan ontvangen TVL. De uitkomst hiervan dient te worden afgetrokken van de oorspronkelijke huurprijs;
  • vaststellen van de procentuele omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
  • de uitkomst van a t/c vermenigvuldigen met 50% (de huurder en verhuurder dragen namelijk ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. We zien in een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van januari jl. dat de rechter het niet hebben (of starten van) afhaalmogelijkheden de ondernemer aanrekent, waardoor een groter deel van het nadeel bij de huurder wordt neergelegd.

Uitleg “vaste lasten”

Het begrip ‘vaste lasten’ in de rekenmethode dient niet op voorhand te eng te worden uitgelegd. Er zal moeten blijken wat daadwerkelijk onder ‘vaste lasten’ dient te worden verstaan. In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van januari jl. wordt onder ‘vaste lasten’ verstaan: de som van de bedrijfskosten minus de Regelingen Overheid. Dit lijkt een logische redenatie, maar de rechtspraak zal verder moeten uitwijzen hoe de formule precies dient te worden ingevuld.

Tevens oordeelde het Hof Den Bosch recent dat andere oplossingen inzake huurkorting uit het verleden niet direct allemaal omgezet moeten worden naar de ‘vaste lastenmethode’, tenzij de oplossing tot een onredelijke uitkomst heeft geleid. Dit zal per geval dus bekeken moeten worden.

(Bron: BDO)

Wat zijn de regels voor winkel- en horecapanden?

Moet u huur betalen als uw huurpand vanwege coronamaatregelen gesloten blijft of eerder op slot moet? Een van de vragen die veel ondernemers hebben. Er blijkt nogal wat onduidelijkheid te bestaan over de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen of de huurpenningen op te schorten of zelfs kwijt te schelden nu er strengere overheidsmaatregelen gelden. De rechter heeft inmiddels enkele uitspraken gedaan over het opschorten van huurpenningen. Winkel- en horecapanden kennen een streng regime van huurtermijnen in vergelijking tot andere bedrijfspanden. Ik vertel u graag hoe het zit.

Afspraken tussen huurder en verhuurder

De strengere sluitingstijden en de overheidsmaatregel om horecapanden helemaal op slot te houden, zorgen ervoor dat veel retailers en horeca-ondernemers, net als in het voorjaar, in problemen komen met het betalen van de huur. Waar huurder en verhuurder afspraken kunnen maken over uitstel of afstel van betalingen, juichen we dat van harte toe.

Ook deze medaille kent echter twee kanten, waardoor de mogelijkheden om concessies te doen met de andere kant van de tafel verder weg lijken dan in het voorjaar. En dat is begrijpelijk. De bedrijfsvoering van verhuurders is ook afhankelijk van een continue stroom aan inkomsten en de bodem van de spaarpot lijkt ook bij de verhuurders in zicht te komen.

Streng regime voor winkel- en horecapanden

Huur van winkel- en horecapanden wordt in de wet geregeld in artikel 7:290 BW. Daarom worden winkel- en horecapanden artikel 290-ruimten genoemd. Voor de huur van zo’n bedrijfsruimte geldt een strenger regime dan voor andere (overige) bedrijfsruimten (artikel 230a-ruimte). Gemene deler in het onderscheid is de vraag of in de verhuurde bedrijfsruimte een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening (artikel 7:290 BW) of juist niet (artikel 7:230a BW). Opzegging van de huur van een artikel 290-ruimten kan alleen op basis van opzeggingsgronden die genoemd zijn in de wet. Eva Smidts besteedde in het voorjaar ook aandacht aan deze opzeggingsgronden.

Huurovereenkomsten die betrekking hebben op een artikel 290-ruimte worden opgedeeld in twee termijnen, die samen in totaal voor tien jaar gelden. De eerste termijn duurt altijd tenminste vijf jaar. In het geval dat de eerste termijn langer dan vijf jaar duurt, duurt de tweede termijn zoveel korter dan vijf jaar als de eerste termijn langer duurt dan vijf jaar.

Deze termijnbescherming werkt door in de mogelijkheden om op te zeggen. Verhuurder en huurder kunnen de overeenkomst pas opzeggen na afloop van de eerste termijn en na afloop van de tweede termijn en niet lopende de termijn. Bij die opzegging moet ook rekening worden gehouden met de opzegtermijn. Daarnaast is de verhuurder ook nog eens gebonden aan opzeggingsgronden, die per termijn verschillen. Opzegging door de verhuurder kan alleen op basis van een in de wet genoemde opzeggingsgrond. Na afloop van beide termijnen gaat de huurovereenkomst een nieuwe fase in. Deze fase is doorgaans voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen na de tien jaar een bepaalde tijd overeenkomen.

Huur opschorten of kwijtschelden, wat zegt de rechter?

Over de mogelijkheden van opschorting van de huursom is door de uitspraken in kort geding meer duidelijk geworden. De rechter heeft namelijk in een aantal kortgedingzaken uitspraak gedaan over de te volgen lijn, wat betreft opschorting van huurpenningen in tijden van het coronavirus. Uit de uitspraken blijkt dat de rechter de overheidsmaatregelen beschouwt als een gebrek aan het gehuurde. Door dit gebrek acht de rechter opschorting van de huursom van 25% tot 50% gerechtvaardigd.

Kanttekening is wel dat het hier gaat om uitspraken in een kort geding. De uitspraken gelden derhalve nog als voorlopig en zullen in een bodemprocedure eventueel worden bevestigd.

In kort geding heeft de rechter zich nog niet gewaagd aan uitspraken over het kwijtschelden van de huursom, of dit mogelijk is zal uit eventuele bodemprocedures moeten blijken. Uiteraard is geen huurzaak hetzelfde en gelden bij iedere huurzaak verschillende belangen. Dit is iets om rekening mee te houden voor zowel verhuurder als huurder. Wij lichten u dit graag toe.

Conclusie

Verhuurders en huurders van winkel- en horecapanden hebben te maken met een streng wettelijk huurregime. Opzeggen is mogelijk voor de verhuurder, maar enkel en alleen op basis van bepaalde opzeggingsgronden, waarbij bepaalde opzegtermijnen in acht moeten worden genomen. De wet formuleert daarnaast ook opzegtermijnen voor de huurder.

Indien u als verhuurder of als huurder de wens heeft om een huurovereenkomst op te zeggen, zijn de volgende vragen belangrijk:

  • Wordt er opgezegd op basis van een in de wet geformuleerde opzeggingsgrond?
  • Wordt de juiste opzegtermijn in acht genomen?
  • Welke belangen heeft u als verhuurder of als huurder om de overeenkomst op te zeggen of om de huur voort te kunnen zetten?

(Bron: AcconAVM)

Kaalslag in de winkelstraat: mogelijkheden voor de huurprijs

Categories: Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Kaalslag in de winkelstraat: mogelijkheden voor de huurprijs

“Faillissement V&D is pas het begin”, “En wéér vallen er klappen in de winkelstraat” en “Steeds grotere crisis in de Nederlandse winkelstraten”. Zomaar wat koppen van  artikelen die het afgelopen jaar in de media verschenen. Als oorzaken van de ‘kaalslag’ in de winkelstraat wordt onder andere genoemd: de toenemende concurrentie van het internet door het groeiende aantal webshops, de concurrentie van grote ketens voor de kleine speciaalzaak, alsmede gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld het parkeerbeleid van bepaalde gemeenten). De meest gehoorde klacht is echter dat de huurprijs van winkelpanden onverminderd hoog blijft ondanks de verpaupering van sommige winkelstraten.

De genoemde oorzaken heb je als (kleine) detailhandelsonderneming niet altijd in de hand. Ten aanzien van de huurprijs zijn er echter wel mogelijkheden. De wet biedt de mogelijkheid wijziging van de huurprijs van bepaalde soorten bedrijfsruimten te vragen aan de rechter.

Artikel 7:290 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat onder bedrijfsruimte moet worden verstaan:

  • a) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
  • b) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf, en
  • c) een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

In het algemeen wordt gesproken over “winkelruimte”. Uit de definitie blijkt echter dat het om meer bedrijfsruimten kan gaan. Hieronder zal ik alleen over winkelruimte spreken.

Winkelruimte of bedrijfsruimte

Er wordt veel geprocedeerd over de vraag of er sprake is van winkelruimte of overige bedrijfsruimten. De reden hiervan is dat huurders van winkelruimten door de wet veel beter beschermd worden dan huurders van overige bedrijfsruimten. Verhuurders van winkelruimten kunnen een huurovereenkomst slechts opzeggen op grond van een aantal limitatief in de wet opgesomde gronden. Het moet dan gaan om slecht huurderschap, dringend eigen gebruik van de winkelruimte door de verhuurder, een weigering van de huurder om met een redelijke nieuwe huurovereenkomst in te stemmen (waarbij de wijziging niet om een wijziging van de huurprijs mag gaan) en verwezenlijking door verhuurder van een bestemming volgens een bestemmingsplan.

Een huurder kan altijd opzeggen als een overeengekomen huurtermijn is verstreken. Uiteraard is het dan ook eenvoudig om te stellen dat een huurder, als hij niet (meer) kan instemmen met een te betalen huurprijs, de huurovereenkomst dan maar op moet zeggen en zijn winkel moet verplaatsen. Verhuizen is echter kostbaar. Een huurder heeft vaak veel geïnvesteerd in op maat gemaakte winkelinrichting. Bovendien willen huurders vaak helemaal niet weg van een goed bereikbare en bij het publiek bekende locatie.

Mogelijkheden

Als het voor een huurder alleen om de hoogte van de huurprijs gaat, biedt de wet mogelijkheden. Artikel 7:303 lid 1 BW bepaalt namelijk dat zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen als deze niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dat kan na afloop van de looptijd bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Maar ook in alle andere gevallen, telkens wanneer ten minste vijf jaar is verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het gaat dan om huurprijzen in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Als het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens. De rechter wijst een vordering van de verhuurder tot verhoging van de huurprijs af voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Als de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd. Hij kan echter op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststellen. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

Tot 1 januari 2014 werd de “huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” veelal vastgesteld door de zogenaamde Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel. Sinds 1 januari 2014 is er een aantal vergelijkbare commissies die advies over huurprijzen uitbrengen.

Uiteraard werkt het voorgaande twee kanten op. Het is immers mogelijk dat wordt bepaald dat een huurprijs zou moeten worden verhoogd. Fijn voor de verhuurder, maar uiteraard minder prettig voor een huurder. Weliswaar is het risico op een huurprijsverhoging momenteel niet zo groot vanwege de vele leegstand in winkelstraten, maar dit risico bestaat wel.

Toetsen

Het is daarom van groot belang voor een huurder om tijdig vooraf door een deskundige te laten bepalen of een te betalen huurprijs nog wel overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Weliswaar bepaalt artikel 7:304 lid 1 BW dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, als deze vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen, maar het kan uiteraard geen kwaad om eerst zelf een deskundige te benaderen om de huurprijs te bepalen. Zo kan worden gekeken of het zin heeft om met de andere partij een discussie over de huurprijs aan te gaan en (als dit tot niets zou leiden) de rechter te vragen de huurprijs nader vast te stellen.

Door het overeenkomen van een huurprijsverlaging, of als een verhuurder daaraan niet mee wil werken een procedure strekkende tot een huurprijsverlaging, kunnen de kosten structureel beperkt worden. Een faillissement kan daarmee worden voorkomen.

(Bron: FUTD)

Vertraging nieuwbouwproject

Bij nieuwbouwprojecten worden huurovereenkomsten vaak al ruime tijd voor het voltooien van het project afgesloten. De toekomstige huurder en verhuurder zullen in de huurovereenkomst een moment afspreken vanaf wanneer de winkelruimte beschikbaar zal zijn. De praktijk leert echter dat tal van onvoorzienbare factoren de bouw kunnen belemmeren, waardoor de afgesproken deadline niet altijd gehaald kan worden. De winkelier hoeft in dat geval geen huur te betalen voor de maanden waarin de winkelruimte nog niet beschikbaar is. Maar wat als de winkelier alsnog schade lijdt? Bijvoorbeeld doordat de huur van de vorige winkelruimte al is opgezegd. Wie behoort deze schade dan te dragen? Met andere woorden: wie is aansprakelijk?

Wie is aansprakelijk?

Ons burgerlijk wetboek kent een speciale afdeling voor de huur van winkelruimte. Een bepaling over deze speciale aansprakelijkheid wordt hierin echter niet gegeven. Partijen kunnen dit onderling met elkaar overeenkomen. Vaak zullen de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing worden verklaard. Modellen als deze worden door de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) vastgelegd. De laatste versie voor winkelruimte dateert van 17 september 2012.

In artikel 28.2 van deze bepalingen staat dat ‘verhuurder niet aansprakelijk is voor de uit vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten‘. Dit is niet zo voordelig voor de verhuurder als het wellicht doet lijken. De aard van de tekortkoming – de vertraging van het nieuwbouwproject – ligt namelijk eerder in de risicosfeer van de verhuurder dan in die van de huurder. De verhuurder staat immers in nauw contact met de aannemers.

Conclusie

De verantwoordelijkheid voor de schade door niet tijdige beschikbaarheid van de winkelruimte komt al gauw aan de verhuurder toe. Slechts gevallen waarin de verhuurder geen schuld aan de vertraging heeft – en er dus sprake is van overmacht – vallen buiten diens risicosfeer.

Let op: wil je als winkelier je schade vergoed krijgen? Dan is het wel van groot belang dat er een duidelijke én absolute deadline is vastgelegd waarop de winkelruimte beschikbaar moet zijn.

Over de hoogte van de vergoeding zal in redelijkheid overleg moeten worden gevoerd. Uit de praktijk blijkt dat dit bijvoorbeeld kan door de schadevergoeding om te zetten in (enkele) huurvrije maanden.

(Bron: DVAN)

Verhuurders van V&D-panden kregen er al vóórdat het faillissement van V&D werd uitgesproken van langs in de media. Zij zouden het noodlijdende V&D niet tegemoet hebben willen komen door de huurprijs te verlagen. Die medewerking was echter niet vereist. Huurders en verhuurders van winkelruimten kunnen een huurprijswijziging op grond van de wet afdwingen. Hoe gaat dat in zijn werk?

De wet bepaalt dat zowel een huurder als een verhuurder om een wijziging van de huurprijs kan vragen. Dit kan – kort gezegd – als de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de nabije omgeving. Een huurprijswijziging kan in principe elke vijf jaar worden gevraagd.

Partijen moeten daarvoor eerst gezamenlijk een deskundige benoemen, die een (nieuwe) huurprijs vaststelt. Als één van partijen hier niet aan wil meewerken, of niet kan instemmen met een advies van een deskundige, kan de rechter een deskundige benoemen.

Het spreekt voor zich dat het belangrijk is om te weten of een huurprijswijziging vragen überhaupt zinvol is. Schakel daarom altijd eerst een eigen deskundige in. Als hij deze vraag bevestigend beantwoordt, dan kunt u daarna eerst de andere partij en vervolgens eventueel de rechter benaderen.

Of V&D van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt, is mij niet bekend. Dat had alleen gekund als vergelijkbare bedrijfsruimten in de directe omgeving een lagere huurprijs per m² hadden.

Voor veel ondernemers die een winkelpand huren is het zinvol om juist nu de huurprijs eens onder de loep te nemen. Zeker als in de directe omgeving van hun winkel veel winkelpanden leegstaan. Dan bestaat de kans dat de gemiddelde huurprijs de laatste jaren omlaag is gegaan en de ‘buren’ dus minder betalen.

Bent u van mening dat u als huurder te veel huur betaalt of vindt u juist dat uw huurder te weinig huur betaalt? Neem dan contact met mij op. Samen kunnen we kijken wat de mogelijkheden zijn.

(Bron: DVAN)

U gaat voor uw onderneming een huurovereenkomst aan, inclusief verlengingsoptie. Maar dan verandert de situatie: u kunt de huur niet meer opbrengen, er komt ergens anders een interessantere locatie vrij, u wilt verhuizen of de buurt verandert. U wilt van de huurovereenkomst af, maar dan komt u erachter dat u dat niet op korte termijn kunt doen. Dergelijke situaties komen regelmatig voor. Ook het niet of onjuist opzeggen kan grote gevolgen hebben.

De systematiek
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bevat doorgaans een eerste huurperiode en vervolgens een optionele volgende huurperiode. De duur van die huurperiodes is mede afhankelijk van het toepasselijke huurregime. In veel gevallen zal de eerste huurperiode vijf jaar zijn, met vervolgens een verlenging van nog eens vijf jaar. Daarna zijn partijen (in alle gevallen) vrij in het bepalen van eventuele vervolgperiodes.

De huurovereenkomst moet doorgaans worden opgezegd om deze te laten eindigen. Hoe dat moet gebeuren, hangt onder meer af van de duur van de verschillende huurperiodes. In principe kan alleen tegen het eind van een huurperiode worden opgezegd, met in achtneming van een opzeggingstermijn. Die opzeggingstermijn is in veel gevallen één jaar. Er zijn dus maar een beperkt aantal opzeggingsmomenten en de opzegging moet dan ook nog eens tijdig worden gedaan.

Opzegging
Een huurovereenkomst die voor een bepaalde periode wordt aangegaan eindigt dus niet vanzelf na verloop van die periode. Dat betekent dat de huurovereenkomst in de regel wordt verlengd, tenzij tijdig wordt opgezegd. Dit betekent dat de opzeggende partij (veelal de huurder) zelf tot actie moet overgaan en zicht moet hebben op de mogelijke opzeggingsmomenten. Dit ging fout in een recente uitspraak van Hof Amsterdam De bestuurder in kwestie (een voormalig Olympisch ruiter) vergat de huurovereenkomst van de B.V. op te zeggen. Omdat de B.V. vervolgens geen verhaal bood, moest de bestuurder persoonlijk (een groot deel van) de doorlopende huurtermijnen aan de verhuurder betalen. Het vergeten op te zeggen kwam de bestuurder dus duur te staan.

Maar ook als er wel wordt opgezegd, levert het moment van opzegging regelmatig problemen op. Deze problematiek speelde onder meer in een andere uitspraak van Hof Amsterdam. Huurder had namelijk de huurovereenkomst wel opgezegd, maar zonder de contractuele opzegtermijn van zes maanden in acht te nemen. De verhuurder interpreteert de onjuiste opzegging, volgens het Hof terecht, als een opzegging tegen de eerst mogelijke datum, en die lag twee jaar later dan huurder eigenlijk voor ogen had.

Onder omstandigheden kan de redelijkheid en billijkheid een rol spelen bij een te late opzegging, maar uit een recente uitspraak van wederom Hof Amsterdam is gebleken dat daar zeer terughoudend gebruik van mag worden gemaakt. In het betreffende geval was één maand te laat opgezegd, maar zowel de kantonrechter als het Hof oordeelde dat daardoor een nieuwe huurperiode van vijf jaar was gaan lopen.

Enkele Tips
Het niet of te laat opzeggen kan dus grote gevolgen hebben voor uw onderneming (u zit vast aan een nieuwe huurperiode) of zelfs voor u persoonlijk (u bent als bestuurder persoonlijk aansprakelijk voor de niet betaalde huurtermijnen). Let er bij het sluiten van de huurovereenkomst dus op hoe de opzeggingsmogelijkheden zijn geregeld, hoe moet worden opgezegd en welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. En de belangrijkste tip: Agendeer de uiterste termijn waarop de huurovereenkomst moet worden opgezegd en doe hetzelfde bij een verlenging van de huurperiode. Op die manier voorkomt u dat u in een ongewenste positie komt die grote gevolgen heeft voor u en/of uw onderneming.

(Bron: Pellicaan)

Op 19 februari 2015 heeft de Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de vernieuwde ROZ-modelhuurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW gepresenteerd. De vorige versie van het model stamde uit 2003 en was, volgens ROZ, dringend aan vervanging toe. De nieuwe standaard huurovereenkomst en de algemene bepalingen voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte zijn, zo stelt ROZ, transparanter, evenwichtiger en bevatten duidelijk gemarkeerde keuzes. Ook zijn er een aantal pijnpunten uit het model gehaald in het voordeel van de huurder. In dit artikel worden de belangrijkste verschillen met het model van 2003 besproken.

Wijzigingen in het ROZ model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

  • In de kop van de huurovereenkomst zijn de woorden ‘nemen het volgende in aanmerking’ toegevoegd. Partijen kunnen hier de partijbedoeling opnemen.
  • Artikel 1: met het oog op de invoering van het verplichte Energie Prestatie Certificaat (EPC) is in artikel 1.5 van de modelhuurovereenkomst een tekst opgenomen waarin door partijen moet worden aangegeven of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een kopie van het EPC van de verhuurder heeft ontvangen. De verhuurder is sinds 1 januari 2008 verplicht een EPC te verstrekken bij de verhuur van bedrijfsruimte/
  • Artikel 3: vaste huurperiodes kunnen worden vastgelegd. In die periode mag bijvoorbeeld alleen de huurder opzeggen. De opzegtermijn is flexibel en niet meer standaard, zoals voorheen het geval was, één jaar.
  • Artikel 4: als met BTW wordt verhuurd en de huur eindigt door handelingen van de huurder, lijdt de verhuurder schade. Die schade is nu omschreven als exploitatiekosten en stichtingskosten. Ook is de einddatum van de herzieningsperiode toegevoegd.
  • Artikel 6: er is een artikel (6.2) toegevoegd, waarin partijen kunnen aangeven of over de waarborgsom wel of geen rente moet worden vergoed.
  • Artikel 8: dit artikel over ‘Incentives’ luidt: ‘Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.’ Met het artikel is voor partijen duidelijk welke afspraken er zijn gemaakt en wordt voorkomen dat er ineens losse afspraken boven water komen waarvan de (toekomstige) huurder of verhuurder geen weet meer heeft.
  • Artikel 9: er zijn twee artikelen (9.1 en 9.2) toegevoegd die ervoor moeten zorgen dat partijen niet vergeten dat er mogelijk sprake is van asbest en/of verontreiniging en dat daarover vervolgafspraken moeten worden gemaakt.
  • Artikel 10: dit artikel is toegevoegd om partijen de ruimte te bieden om afspraken te maken over duurzaamheid.

Wijzigingen in de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

  • De volgorde van de artikelen is gewijzigd. Deze is nu bijna gelijk aan de ROZ-modelhuurovereenkomst winkelruimte.
  • Artikel 4.4: dit artikel bepaalt dat de weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming geen gebrek opleveren, tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van de verhuurder.
  • Artikel 5.5: de verhuurder mag voorschriften geven met betrekking tot het plaatsen van reclames en overige van buitenaf zichtbare wijzigingen. Zo mag hij voorschriften geven ten aanzien van de uitvoering, plaats en afmeting. De verhuurder mag plaatsing van reclame en dergelijke niet op onredelijke gronden weigeren.
  • Artikel 6.3: onderhuur is onder bepaalde voorwaarden toegestaan.
  • Artikel 7.4: als de verhuurder op grond van de wet verplicht is een energielabel op te hangen in het gehuurde, stelt de huurder hem daartoe in de gelegenheid.
  • Artikel 7.5: de huurder en de verhuurder mogen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder of huurder geen veranderingen of toevoegingen aanbrengen waardoor de energie-index van het gehuurde, die is vermeld in het energielabel, aantoonbaar verslechterd.
  • Artikel 9.2: de verhuurder vergoedt de kosten die de huurder maakt om (meer) schade aan het gehuurde te voorkomen, voor zover deze schade niet aan de huurder is toe te rekenen.
  • Artikel 10: de verhuurder is onder meer aansprakelijk als hij een gebrek aan het gehuurde niet tijdig verhelpt.
  • Artikel 11.1: in dit artikel worden definities gegeven van onderhoud, herstel en vernieuwing.
  • Artikel 11.5: dit artikel bepaalt wat (in ieder geval) voor rekening van de huurder is. Vernieuwing is bij een aantal leden, waaronder leden d, e en f, weggelaten.
  • Artikel 12.2: de huurder mag zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn.
  • Artikel 12.5: bij het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen dient de huurder steeds onderzoeken of er sprake is van aanwezigheid van asbest op de locatie waar de veranderingen/toevoegingen zullen plaatsvinden.
  • Artikel 13.4: de verhuurder zal passende maatregelen nemen om aantasting van het huurgenot door renovatie en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde zo veel mogelijk te beperken.
  • Artikel 13.5: aan dit artikel is toegevoegd de verhuurder de gedeelten van het gehuurde waartoe de huurder geen exclusief gebruikrecht heeft, mag aanpassen en verplaatsten, mits het gebruik door de huurder als omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst mogelijk blijft.
  • Artikel 14.2: indien enige bepaling van de huurovereenkomst de toestemming van de verhuurder of huurder vereist, zal de (ver)huurder deze toestemming niet op onredelijke gronden weigeren of vertragen.
  • Artikel 15: partijen zijn verplicht elkaar schriftelijk op de hoogte stellen van relevante wijzigingen in hun organisatie, waaronder wijzigingen in de vennootschappelijke structuur worden begrepen.
  • Artikel 18.4: de huurder moet zijn deel van de servicekosten zelfstandig kunnen vaststellen.
  • Artikel 19: dit artikel over omzetbelasting is aangepast naar de huidige wetgeving.
  • Artikel 21: de huurder is vrij in de keuze van een verzekeringsmaatschappij voor een verzekering voor opstal of inventaris en goederen.
  • Artikel 22.8: indien de huurder of verhuurder niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten de aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen.
  • Artikel 23.1: de huurder mag betalingen van de huurprijs alleen verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
  • Artikel 24.3: als de huur met 15% of meer toeneemt, is de huurder verplicht op verzoek van de huurder een nieuwe bankgarantie af te geven of de waarborgsom bij te storten tot een bedrag dat is aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.
  • Artikel 26.2: bij toerekenbare tekortkoming is het woord ‘ernstige’ uit het artikel gehaald.
  • Artikel 27.1: de verhuurder staat ervoor in dat de huurovereenkomst aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren of vergelijkbare voorschriften voldoet.
  • Artikel 28: dit artikel over de kosten van verzuim is wederkerig gemaakt.
  • Artikel 29: de boetebepaling is beperkt doordat deze niet meer ziet op alle artikelen, maar slechts op een aantal artikelen uit de algemene bepalingen.

Hoewel de ROZ stelt dat er een aantal pijnpunten uit het model zijn gehaald in het voordeel van de huurder, blijft het ROZ-model een verhuurdersmodel. Voor huurders is het derhalve nog steeds noodzakelijk bijzondere bepalingen aan het model toe te voegen.

(Bron: DirkZwager)

Klein foutje bij opstellen huurcontract. Grote boete.

Amsterdam is een stad waar toeristen en congresgangers graag naar toe gaan. Dus een goede stad om een hotel te exploiteren. Maar de gemeente Amsterdam houdt volgens mij wel de vinger aan de pols door het aantal hotelkamers aan banden te leggen.

Dat is althans het beeld dat ik krijg bij het lezen van een uitspraak van de Rechtbank in Amsterdam. Die uitspraak is voor iedereen die zich bezighoudt met verhuur van onroerende zaken van belang. In deze zaak vergat de eigenaar namelijk om een kettingbeding op te nemen in het huurcontract en dat kost hem uiteindelijk € 1.000.000,-.

De situatie

Een pand in het centrum van Amsterdam staat te koop. Eén van de condities waaronder het verkocht wordt is dat het pand niet als hotel gebruikt mag worden. Niet door de koper, maar ook niet door anderen.

Om er voor te zorgen dat de koper dit verbod ook zal eerbiedigen, wordt een geldboete verschuldigd voor iedere dag dat verbod wordt overtreden. Ook wordt bedongen dat in de akte van levering een zogeheten kettingbeding zal worden opgenomen, waarvan de tekst zal luiden: Koper ……  zijn verplicht het onderhavige artikel in elke akte waarbij het …….object …..wordt vervreemd …………. of met betrekking daartoe enig gebruiksrecht wordt gevestigd, woordelijk te doen opnemen en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van verkoper te bedingen en op te leggen (Nb. de clausule is langer, maar ik heb die voor de leesbaarheid ingekort en onderstreept)

Door de notaris wordt in de akte van levering dit kettingbeding opgenomen, waarna de koper het pand weer doorverkoopt aan een andere marktpartij. Ook in die tweede akte van levering is het kettingbeding opgenomen.

Vervolgens verhuurt de nieuwe eigenaar het pand aan een derde. In het huurcontract wordt wel een gebod opgenomen, namelijk dat het gehuurde uitsluitend dient te worden gebruikt als woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning. Maar het kettingbeding met het verbod wordt dus niet opgenomen in het huurcontract !

Uiteindelijk komt de Gemeente Amsterdam er na onderzoek achter dat het pand wél als hotel wordt gebruikt, waarna het balletje begint te rollen.

De uitspraak: is de boete verschuldigd omdat het kettingbeding niet in het huurcontract is opgenomen ?

De rechters in Amsterdam krijgen ondermeer deze vraag voorgelegd. Zij redeneren heel zuiver dat er een kettingbeding in de akte van levering staat waarbij de huidige eigenaar het pand in eigendom kreeg. Dat beding houdt in dat de eigenaar het kettingbeding (met het verbod tot exploitatie van een hotel) moet opleggen aan iedere volgende eigenaar, maar ook aan iedereen die een gebruiksrecht krijgt.

Het verhuren van het pand betekent dat de huurder een gebruiksrecht krijgt. Dus moet het kettingbeding met het verbod opgenomen worden in de huurovereenkomst.

Nu dat niet gedaan is, overtreedt de eigenaar het kettingbeding en is dus de boete verschuldigd van € 1.000.000,-. Dat de verhuurder het pand niet zelf als hotel exploiteert doet niet ter zake. Ook niet dat in het huurcontract wel is opgenomen dat het gebruik van het pand conform de publiekrechtelijke regels moet zijn.

Gewoon niet opnemen van het kettingbeding is al voldoende om schadeplichtig te zijn !

De les ?

Treedt je op namens de eigenaar van een pand dat verhuurd gaat worden, let dan op. Vraag niet alleen bij de betreffende gemeente na wat de publiekrechtelijke beperkingen zijn, maar vraag de verhuurder ook om het eigendomsbewijs.

Tref je daarin kettingbedingen aan, lees die dan heel zorgvuldig door. Staat daar namelijk in dat iedere gebruiker ook gebonden moet zijn aan dat kettingbeding, neem de tekst dan letterlijk over en laat de huurder er voor tekenen dat de regels nagekomen zullen worden.

Anders kan een positief verhuur-rendement ineens omslaan in een negatief resultaat als de boete op doorbreken van de ketting hoog is.

(Bron: NTRS.NL)

Er is sinds kort een sterk vernieuwd ROZ model huurcontract voor winkels en 7:290 bedrijfsruimte beschikbaar.

Op 2 oktober 2012 is om 11:00 in het VNO-NCW/MKB-Nederland gebouw “de Malietoren”, Bezuidenhoutseweg 12, het eerste exemplaar van het sterk vernieuwde ROZ model huurcontract voor winkels en andere 7:290 bedrijfsruimte voor andere branches dan detailhandel door de voorzitter van de ROZ, Henk Hilverink aangeboden aan de directeur van MKB Nederland, Leendert-Jan Visser.

Niet eerder kondigde de ROZ een nieuw model huurcontract in het openbaar aan in het bijzijn van zowel huurders, verhuurders, makelaars en vastgoed managers. Niet eerder waren andere partijen dan de verhuurders zo nauw betrokken bij de totstandkoming van het nieuwe model voor winkels en andere bedrijfsruimten volgens het Burgerlijk Wetboek 7:290. Daar was dan ook alle reden toe. De huidige tijd vraagt steeds meer om transparantie bij ontwikkelingen die alle stakeholders aangaan. Het is dan ook niet voor niets dat het SSM Retail Platform bestaande uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, met haar aanbevelingen voor aanpassingen van het bestaande model een belangrijke impuls heeft gegeven voor de huidige opzet van het nieuwe model.

(Bron: ROZ.nl)

In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten staat dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Het gebeurt in de praktijk echter vaak dat de verhuurder vergeet deze indexering door te voeren. Kan een verhuurder – die daar niet eerder om heeft gevraagd – achteraf alsnog aanspraak maken op betaling van de achterstallige indexeringsbedragen en op een doorgeïndexeerde huurprijs?

Het Hof Amsterdam boog zich onlang over deze vragen ( Gerechtshof teAmsterdam, 10 april 2012, LJN BW7821).

In deze zaak gaat het om een kindermodezaak, die sinds 14 november 1989 een winkelruimte is gaan huren, voor een huurprijs van f 1706,25 per maand. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd volgens een bepaalde formule, voor het eerst per 14 november 1990. De verhuurder bericht op 30 juni 1993 eenmaal dat de huur per 14 november 1993 zal worden verhoogd zoals overeengekomen. Daarna wordt de huurprijs niet meer verhoogd en wordt hierover tussen partijen ook niet gecorrespondeerd.

Op 19 november 2009 – dus ruim 16 jaar later – laat de verhuurder aan de huurder weten dat zij erachter is gekomen dat de overeengekomen indexatie van de huurprijs abusievelijk nooit is doorgevoerd. De verhuurder houdt wel rekening met de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar. De verhuurder vordert daarom ‘slechts’ de achterstallige huurprijsindexeringen over de jaren 2004 tot en met 2009, oftewel een bedrag van EUR 18.627,86, dat de huurder ineens en binnen 21 dagen aan de verhuurder zou moeten voldoen. Verder deelt de verhuurder mee dat de huurprijs alsnog wordt aangepast alsof al die jaren steeds was geïndexeerd, wat feitelijk een huurprijsverhoging van 40% betekent.

De huurder wijst de vorderingen van de verhuurder af, en stelt dat de verhuurder door stil te zitten haar rechten heeft verwerkt. Zij geeft aan dat zij in haar bedrijfsvoering geen rekening heeft gehouden en hoeven houden met de indexering, omdat verhuurder daarop gedurende 17 jaar geen aanspraak meer heeft gemaakt. Bovendien zou de kindermodezaak van de huurder op een faillissement afstevenen.

De kantonrechter was – kort samengevat – van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder in dit geval aanspraak maakte op de achterstallige indexering over de afgelopen 5 jaar.De kantonrechter wees alleen de indexering per 14 november 2009 toe.

De verhuurder gaat in hoger beroep, en het Hof Amsterdam komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het Hof stelt vast dat de huurovereenkomst ongeclausuleerd voorziet in automatische indexering van de huurprijs. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd, aldus het Hof. Daarvoor is volgens het Hof geen nadere (wils)uiting van de verhuurder nodig. Daarom heeft er bij de huurder ook geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief zou afzien van de eventueel te weinig betaalde bedragen en van een correct geïndexeerde huurprijs. Het Hof gaat zelfs nog verder door te oordelen dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemt met wat is overeengekomen. Ten overvloede merkt het Hof nog op dat de huurder overigens al in haar belangen wordt beschermd door de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar.

Tip:

Verhuurders en huurders dienen erop bedacht te zijn dat achterstallige indexeringsbedragen (tot maximaal 5 jaar terug) en een doorgeïndexeerde huurprijs alsnog gevorderd kunnen worden. Het enkel stilzitten van de verhuurder zorgt er niet voor dat de huurder erop mag vertrouwen dat de verhuurder heeft afgezien van deze vorderingen.
(Bron: Dijkstra Voermans)