All posts in Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), juridisch, huren

Dit jaar vinden er verschillende wijzigingen in het huurrecht plaats. Huurt of verhuurt u een bedrijfspand of woning? Dan is het belangrijk om hier rekening mee te houden. Ik vertel u graag meer over deze wijzigingen.

Energielabel C voor kantoorpanden

Per 1 januari 2023 moet ieder kantoorpand dat groter is dan 100m2 minimaal energielabel C hebben. Voldoet uw kantoor hier niet aan? Dan mag het gebouw niet meer als kantoor gebruikt worden. Uit een onderzoek van de RVO blijkt dat naar schatting nog maar 44 procent van de label-C-plichtige kantoren aan deze eis voldoet. Onderzoek dus goed of u nog de nodige aanpassingen moet doen aan uw kantoor.

Bouwkundige aanpassingen zijn nodig wanneer het pand dat u (ver)huurt energielabel D tot en met G heeft. Voor wiens rekening deze kosten komen, is afhankelijk van de overeengekomen afspraken in de huurovereenkomst. Kantoorruimten worden vaak casco verhuurd. In dat geval is de verhuurder vaak alleen verantwoordelijk voor de spouwmuren en het dak. Bent u van plan om een pand te gaan huren? Let hier dan op. Als huurder kunt in de huurovereenkomst laten opnemen dat de verhuurder vanaf 2023 verplicht is om te zorgen voor een C-label.

Tip: bouwkundige aanpassingen kosten normaliter veel tijd. Daarom adviseer ik u om actie te ondernemen. Of u nu huurder of verhuurder bent.

Verplichte melding energielabel bij verhuur

Ook rond de energielabels van woningen vindt een wijziging plaats. Voor een huurder is het namelijk belangrijk om te weten hoe duurzaam de woning is, zeker met de huidige gasprijzen. Als verhuurder bent u daarom sinds 1 januari 2022 verplicht om bij verhuur van de woning een geldig energielabel te registreren. Ook moet u een nieuwe huurder een digitaal afschrift van een geldig energielabel geven. Doet u dit niet? Dan loopt u het risico een flinke boete te krijgen van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Beperking huurverhoging vrije sector

Huurt of verhuurt u een zelfstandige woning in de vrije sector? Op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten mag in de vrije sector gedurende drie jaar de huurverhoging jaarlijks worden verhoogd met maximaal de inflatie plus 1 procent. Dit geldt sinds 1 mei 2021 tot 1 mei 2024.

De inflatie van december 2020 tot december 2021 was 2,3 procent. Dat betekent dat de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector in het kalenderjaar 2022 maximaal 3,3 procent bedraagt. Dit geldt óók voor huurovereenkomsten waarin een hoger percentage is vastgelegd.

Is er geen bepaling opgenomen in uw huurovereenkomst? Dan mag de huurprijs niet worden verhoogd. Wilt u advies bij het opstellen van een huurovereenkomst? Mijn collega’s en ik helpen u graag.

Verplichting rookmelders

Als verhuurder in Nederland hebt u per 1 juli 2022 nog een verplichting erbij. In iedere woning die u verhuurt moeten rookmelders aanwezig zijn. Huurders zijn verplicht om medewerking te verlenen aan het plaatsen van de rookmelders. En zijn vervolgens verantwoordelijk voor het onderhoud ervan. De verplichting van de rookmelders bestond al voor nieuwbouwwoningen die na 2003 gebouwd zijn, maar gaat nu dus ook gelden voor bestaande bouw.

Hebt u als verhuurder op 1 juli 2022 de verplichte rookmelders niet geplaatst? Dan kunnen huurders een beroep doen op een huurprijsvermindering. Het ontbreken van rookmelders kan dan namelijk worden aangemerkt als gebrek. Daarnaast kunt u een aanzienlijke boete ontvangen van de gemeente, die toeziet op de naleving van deze nieuwe wet. Ook kan een verzekeraar besluiten om niet uit te keren na een brand in een woning zonder rookmelders. Kortom: naast fysieke consequenties voor huurders, kunnen er ook er ook enorme financiële gevolgen kleven aan het niet naleven van deze wet.

(Bron: Accon AVM)

Wat zijn de regels voor winkel- en horecapanden?

Moet u huur betalen als uw huurpand vanwege coronamaatregelen gesloten blijft of eerder op slot moet? Een van de vragen die veel ondernemers hebben. Er blijkt nogal wat onduidelijkheid te bestaan over de mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen of de huurpenningen op te schorten of zelfs kwijt te schelden nu er strengere overheidsmaatregelen gelden. De rechter heeft inmiddels enkele uitspraken gedaan over het opschorten van huurpenningen. Winkel- en horecapanden kennen een streng regime van huurtermijnen in vergelijking tot andere bedrijfspanden. Ik vertel u graag hoe het zit.

Afspraken tussen huurder en verhuurder

De strengere sluitingstijden en de overheidsmaatregel om horecapanden helemaal op slot te houden, zorgen ervoor dat veel retailers en horeca-ondernemers, net als in het voorjaar, in problemen komen met het betalen van de huur. Waar huurder en verhuurder afspraken kunnen maken over uitstel of afstel van betalingen, juichen we dat van harte toe.

Ook deze medaille kent echter twee kanten, waardoor de mogelijkheden om concessies te doen met de andere kant van de tafel verder weg lijken dan in het voorjaar. En dat is begrijpelijk. De bedrijfsvoering van verhuurders is ook afhankelijk van een continue stroom aan inkomsten en de bodem van de spaarpot lijkt ook bij de verhuurders in zicht te komen.

Streng regime voor winkel- en horecapanden

Huur van winkel- en horecapanden wordt in de wet geregeld in artikel 7:290 BW. Daarom worden winkel- en horecapanden artikel 290-ruimten genoemd. Voor de huur van zo’n bedrijfsruimte geldt een strenger regime dan voor andere (overige) bedrijfsruimten (artikel 230a-ruimte). Gemene deler in het onderscheid is de vraag of in de verhuurde bedrijfsruimte een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening (artikel 7:290 BW) of juist niet (artikel 7:230a BW). Opzegging van de huur van een artikel 290-ruimten kan alleen op basis van opzeggingsgronden die genoemd zijn in de wet. Eva Smidts besteedde in het voorjaar ook aandacht aan deze opzeggingsgronden.

Huurovereenkomsten die betrekking hebben op een artikel 290-ruimte worden opgedeeld in twee termijnen, die samen in totaal voor tien jaar gelden. De eerste termijn duurt altijd tenminste vijf jaar. In het geval dat de eerste termijn langer dan vijf jaar duurt, duurt de tweede termijn zoveel korter dan vijf jaar als de eerste termijn langer duurt dan vijf jaar.

Deze termijnbescherming werkt door in de mogelijkheden om op te zeggen. Verhuurder en huurder kunnen de overeenkomst pas opzeggen na afloop van de eerste termijn en na afloop van de tweede termijn en niet lopende de termijn. Bij die opzegging moet ook rekening worden gehouden met de opzegtermijn. Daarnaast is de verhuurder ook nog eens gebonden aan opzeggingsgronden, die per termijn verschillen. Opzegging door de verhuurder kan alleen op basis van een in de wet genoemde opzeggingsgrond. Na afloop van beide termijnen gaat de huurovereenkomst een nieuwe fase in. Deze fase is doorgaans voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen na de tien jaar een bepaalde tijd overeenkomen.

Huur opschorten of kwijtschelden, wat zegt de rechter?

Over de mogelijkheden van opschorting van de huursom is door de uitspraken in kort geding meer duidelijk geworden. De rechter heeft namelijk in een aantal kortgedingzaken uitspraak gedaan over de te volgen lijn, wat betreft opschorting van huurpenningen in tijden van het coronavirus. Uit de uitspraken blijkt dat de rechter de overheidsmaatregelen beschouwt als een gebrek aan het gehuurde. Door dit gebrek acht de rechter opschorting van de huursom van 25% tot 50% gerechtvaardigd.

Kanttekening is wel dat het hier gaat om uitspraken in een kort geding. De uitspraken gelden derhalve nog als voorlopig en zullen in een bodemprocedure eventueel worden bevestigd.

In kort geding heeft de rechter zich nog niet gewaagd aan uitspraken over het kwijtschelden van de huursom, of dit mogelijk is zal uit eventuele bodemprocedures moeten blijken. Uiteraard is geen huurzaak hetzelfde en gelden bij iedere huurzaak verschillende belangen. Dit is iets om rekening mee te houden voor zowel verhuurder als huurder. Wij lichten u dit graag toe.

Conclusie

Verhuurders en huurders van winkel- en horecapanden hebben te maken met een streng wettelijk huurregime. Opzeggen is mogelijk voor de verhuurder, maar enkel en alleen op basis van bepaalde opzeggingsgronden, waarbij bepaalde opzegtermijnen in acht moeten worden genomen. De wet formuleert daarnaast ook opzegtermijnen voor de huurder.

Indien u als verhuurder of als huurder de wens heeft om een huurovereenkomst op te zeggen, zijn de volgende vragen belangrijk:

  • Wordt er opgezegd op basis van een in de wet geformuleerde opzeggingsgrond?
  • Wordt de juiste opzegtermijn in acht genomen?
  • Welke belangen heeft u als verhuurder of als huurder om de overeenkomst op te zeggen of om de huur voort te kunnen zetten?

(Bron: AcconAVM)

U gaat voor uw onderneming een huurovereenkomst aan, inclusief verlengingsoptie. Maar dan verandert de situatie: u kunt de huur niet meer opbrengen, er komt ergens anders een interessantere locatie vrij, u wilt verhuizen of de buurt verandert. U wilt van de huurovereenkomst af, maar dan komt u erachter dat u dat niet op korte termijn kunt doen. Dergelijke situaties komen regelmatig voor. Ook het niet of onjuist opzeggen kan grote gevolgen hebben.

De systematiek
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bevat doorgaans een eerste huurperiode en vervolgens een optionele volgende huurperiode. De duur van die huurperiodes is mede afhankelijk van het toepasselijke huurregime. In veel gevallen zal de eerste huurperiode vijf jaar zijn, met vervolgens een verlenging van nog eens vijf jaar. Daarna zijn partijen (in alle gevallen) vrij in het bepalen van eventuele vervolgperiodes.

De huurovereenkomst moet doorgaans worden opgezegd om deze te laten eindigen. Hoe dat moet gebeuren, hangt onder meer af van de duur van de verschillende huurperiodes. In principe kan alleen tegen het eind van een huurperiode worden opgezegd, met in achtneming van een opzeggingstermijn. Die opzeggingstermijn is in veel gevallen één jaar. Er zijn dus maar een beperkt aantal opzeggingsmomenten en de opzegging moet dan ook nog eens tijdig worden gedaan.

Opzegging
Een huurovereenkomst die voor een bepaalde periode wordt aangegaan eindigt dus niet vanzelf na verloop van die periode. Dat betekent dat de huurovereenkomst in de regel wordt verlengd, tenzij tijdig wordt opgezegd. Dit betekent dat de opzeggende partij (veelal de huurder) zelf tot actie moet overgaan en zicht moet hebben op de mogelijke opzeggingsmomenten. Dit ging fout in een recente uitspraak van Hof Amsterdam De bestuurder in kwestie (een voormalig Olympisch ruiter) vergat de huurovereenkomst van de B.V. op te zeggen. Omdat de B.V. vervolgens geen verhaal bood, moest de bestuurder persoonlijk (een groot deel van) de doorlopende huurtermijnen aan de verhuurder betalen. Het vergeten op te zeggen kwam de bestuurder dus duur te staan.

Maar ook als er wel wordt opgezegd, levert het moment van opzegging regelmatig problemen op. Deze problematiek speelde onder meer in een andere uitspraak van Hof Amsterdam. Huurder had namelijk de huurovereenkomst wel opgezegd, maar zonder de contractuele opzegtermijn van zes maanden in acht te nemen. De verhuurder interpreteert de onjuiste opzegging, volgens het Hof terecht, als een opzegging tegen de eerst mogelijke datum, en die lag twee jaar later dan huurder eigenlijk voor ogen had.

Onder omstandigheden kan de redelijkheid en billijkheid een rol spelen bij een te late opzegging, maar uit een recente uitspraak van wederom Hof Amsterdam is gebleken dat daar zeer terughoudend gebruik van mag worden gemaakt. In het betreffende geval was één maand te laat opgezegd, maar zowel de kantonrechter als het Hof oordeelde dat daardoor een nieuwe huurperiode van vijf jaar was gaan lopen.

Enkele Tips
Het niet of te laat opzeggen kan dus grote gevolgen hebben voor uw onderneming (u zit vast aan een nieuwe huurperiode) of zelfs voor u persoonlijk (u bent als bestuurder persoonlijk aansprakelijk voor de niet betaalde huurtermijnen). Let er bij het sluiten van de huurovereenkomst dus op hoe de opzeggingsmogelijkheden zijn geregeld, hoe moet worden opgezegd en welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. En de belangrijkste tip: Agendeer de uiterste termijn waarop de huurovereenkomst moet worden opgezegd en doe hetzelfde bij een verlenging van de huurperiode. Op die manier voorkomt u dat u in een ongewenste positie komt die grote gevolgen heeft voor u en/of uw onderneming.

(Bron: Pellicaan)

Op 19 februari 2015 heeft de Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de vernieuwde ROZ-modelhuurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW gepresenteerd. De vorige versie van het model stamde uit 2003 en was, volgens ROZ, dringend aan vervanging toe. De nieuwe standaard huurovereenkomst en de algemene bepalingen voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte zijn, zo stelt ROZ, transparanter, evenwichtiger en bevatten duidelijk gemarkeerde keuzes. Ook zijn er een aantal pijnpunten uit het model gehaald in het voordeel van de huurder. In dit artikel worden de belangrijkste verschillen met het model van 2003 besproken.

Wijzigingen in het ROZ model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

  • In de kop van de huurovereenkomst zijn de woorden ‘nemen het volgende in aanmerking’ toegevoegd. Partijen kunnen hier de partijbedoeling opnemen.
  • Artikel 1: met het oog op de invoering van het verplichte Energie Prestatie Certificaat (EPC) is in artikel 1.5 van de modelhuurovereenkomst een tekst opgenomen waarin door partijen moet worden aangegeven of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een kopie van het EPC van de verhuurder heeft ontvangen. De verhuurder is sinds 1 januari 2008 verplicht een EPC te verstrekken bij de verhuur van bedrijfsruimte/
  • Artikel 3: vaste huurperiodes kunnen worden vastgelegd. In die periode mag bijvoorbeeld alleen de huurder opzeggen. De opzegtermijn is flexibel en niet meer standaard, zoals voorheen het geval was, één jaar.
  • Artikel 4: als met BTW wordt verhuurd en de huur eindigt door handelingen van de huurder, lijdt de verhuurder schade. Die schade is nu omschreven als exploitatiekosten en stichtingskosten. Ook is de einddatum van de herzieningsperiode toegevoegd.
  • Artikel 6: er is een artikel (6.2) toegevoegd, waarin partijen kunnen aangeven of over de waarborgsom wel of geen rente moet worden vergoed.
  • Artikel 8: dit artikel over ‘Incentives’ luidt: ‘Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.’ Met het artikel is voor partijen duidelijk welke afspraken er zijn gemaakt en wordt voorkomen dat er ineens losse afspraken boven water komen waarvan de (toekomstige) huurder of verhuurder geen weet meer heeft.
  • Artikel 9: er zijn twee artikelen (9.1 en 9.2) toegevoegd die ervoor moeten zorgen dat partijen niet vergeten dat er mogelijk sprake is van asbest en/of verontreiniging en dat daarover vervolgafspraken moeten worden gemaakt.
  • Artikel 10: dit artikel is toegevoegd om partijen de ruimte te bieden om afspraken te maken over duurzaamheid.

Wijzigingen in de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

  • De volgorde van de artikelen is gewijzigd. Deze is nu bijna gelijk aan de ROZ-modelhuurovereenkomst winkelruimte.
  • Artikel 4.4: dit artikel bepaalt dat de weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming geen gebrek opleveren, tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van de verhuurder.
  • Artikel 5.5: de verhuurder mag voorschriften geven met betrekking tot het plaatsen van reclames en overige van buitenaf zichtbare wijzigingen. Zo mag hij voorschriften geven ten aanzien van de uitvoering, plaats en afmeting. De verhuurder mag plaatsing van reclame en dergelijke niet op onredelijke gronden weigeren.
  • Artikel 6.3: onderhuur is onder bepaalde voorwaarden toegestaan.
  • Artikel 7.4: als de verhuurder op grond van de wet verplicht is een energielabel op te hangen in het gehuurde, stelt de huurder hem daartoe in de gelegenheid.
  • Artikel 7.5: de huurder en de verhuurder mogen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder of huurder geen veranderingen of toevoegingen aanbrengen waardoor de energie-index van het gehuurde, die is vermeld in het energielabel, aantoonbaar verslechterd.
  • Artikel 9.2: de verhuurder vergoedt de kosten die de huurder maakt om (meer) schade aan het gehuurde te voorkomen, voor zover deze schade niet aan de huurder is toe te rekenen.
  • Artikel 10: de verhuurder is onder meer aansprakelijk als hij een gebrek aan het gehuurde niet tijdig verhelpt.
  • Artikel 11.1: in dit artikel worden definities gegeven van onderhoud, herstel en vernieuwing.
  • Artikel 11.5: dit artikel bepaalt wat (in ieder geval) voor rekening van de huurder is. Vernieuwing is bij een aantal leden, waaronder leden d, e en f, weggelaten.
  • Artikel 12.2: de huurder mag zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn.
  • Artikel 12.5: bij het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen dient de huurder steeds onderzoeken of er sprake is van aanwezigheid van asbest op de locatie waar de veranderingen/toevoegingen zullen plaatsvinden.
  • Artikel 13.4: de verhuurder zal passende maatregelen nemen om aantasting van het huurgenot door renovatie en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde zo veel mogelijk te beperken.
  • Artikel 13.5: aan dit artikel is toegevoegd de verhuurder de gedeelten van het gehuurde waartoe de huurder geen exclusief gebruikrecht heeft, mag aanpassen en verplaatsten, mits het gebruik door de huurder als omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst mogelijk blijft.
  • Artikel 14.2: indien enige bepaling van de huurovereenkomst de toestemming van de verhuurder of huurder vereist, zal de (ver)huurder deze toestemming niet op onredelijke gronden weigeren of vertragen.
  • Artikel 15: partijen zijn verplicht elkaar schriftelijk op de hoogte stellen van relevante wijzigingen in hun organisatie, waaronder wijzigingen in de vennootschappelijke structuur worden begrepen.
  • Artikel 18.4: de huurder moet zijn deel van de servicekosten zelfstandig kunnen vaststellen.
  • Artikel 19: dit artikel over omzetbelasting is aangepast naar de huidige wetgeving.
  • Artikel 21: de huurder is vrij in de keuze van een verzekeringsmaatschappij voor een verzekering voor opstal of inventaris en goederen.
  • Artikel 22.8: indien de huurder of verhuurder niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten de aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen.
  • Artikel 23.1: de huurder mag betalingen van de huurprijs alleen verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
  • Artikel 24.3: als de huur met 15% of meer toeneemt, is de huurder verplicht op verzoek van de huurder een nieuwe bankgarantie af te geven of de waarborgsom bij te storten tot een bedrag dat is aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.
  • Artikel 26.2: bij toerekenbare tekortkoming is het woord ‘ernstige’ uit het artikel gehaald.
  • Artikel 27.1: de verhuurder staat ervoor in dat de huurovereenkomst aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren of vergelijkbare voorschriften voldoet.
  • Artikel 28: dit artikel over de kosten van verzuim is wederkerig gemaakt.
  • Artikel 29: de boetebepaling is beperkt doordat deze niet meer ziet op alle artikelen, maar slechts op een aantal artikelen uit de algemene bepalingen.

Hoewel de ROZ stelt dat er een aantal pijnpunten uit het model zijn gehaald in het voordeel van de huurder, blijft het ROZ-model een verhuurdersmodel. Voor huurders is het derhalve nog steeds noodzakelijk bijzondere bepalingen aan het model toe te voegen.

(Bron: DirkZwager)

Klein foutje bij opstellen huurcontract. Grote boete.

Amsterdam is een stad waar toeristen en congresgangers graag naar toe gaan. Dus een goede stad om een hotel te exploiteren. Maar de gemeente Amsterdam houdt volgens mij wel de vinger aan de pols door het aantal hotelkamers aan banden te leggen.

Dat is althans het beeld dat ik krijg bij het lezen van een uitspraak van de Rechtbank in Amsterdam. Die uitspraak is voor iedereen die zich bezighoudt met verhuur van onroerende zaken van belang. In deze zaak vergat de eigenaar namelijk om een kettingbeding op te nemen in het huurcontract en dat kost hem uiteindelijk € 1.000.000,-.

De situatie

Een pand in het centrum van Amsterdam staat te koop. Eén van de condities waaronder het verkocht wordt is dat het pand niet als hotel gebruikt mag worden. Niet door de koper, maar ook niet door anderen.

Om er voor te zorgen dat de koper dit verbod ook zal eerbiedigen, wordt een geldboete verschuldigd voor iedere dag dat verbod wordt overtreden. Ook wordt bedongen dat in de akte van levering een zogeheten kettingbeding zal worden opgenomen, waarvan de tekst zal luiden: Koper ……  zijn verplicht het onderhavige artikel in elke akte waarbij het …….object …..wordt vervreemd …………. of met betrekking daartoe enig gebruiksrecht wordt gevestigd, woordelijk te doen opnemen en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van verkoper te bedingen en op te leggen (Nb. de clausule is langer, maar ik heb die voor de leesbaarheid ingekort en onderstreept)

Door de notaris wordt in de akte van levering dit kettingbeding opgenomen, waarna de koper het pand weer doorverkoopt aan een andere marktpartij. Ook in die tweede akte van levering is het kettingbeding opgenomen.

Vervolgens verhuurt de nieuwe eigenaar het pand aan een derde. In het huurcontract wordt wel een gebod opgenomen, namelijk dat het gehuurde uitsluitend dient te worden gebruikt als woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning. Maar het kettingbeding met het verbod wordt dus niet opgenomen in het huurcontract !

Uiteindelijk komt de Gemeente Amsterdam er na onderzoek achter dat het pand wél als hotel wordt gebruikt, waarna het balletje begint te rollen.

De uitspraak: is de boete verschuldigd omdat het kettingbeding niet in het huurcontract is opgenomen ?

De rechters in Amsterdam krijgen ondermeer deze vraag voorgelegd. Zij redeneren heel zuiver dat er een kettingbeding in de akte van levering staat waarbij de huidige eigenaar het pand in eigendom kreeg. Dat beding houdt in dat de eigenaar het kettingbeding (met het verbod tot exploitatie van een hotel) moet opleggen aan iedere volgende eigenaar, maar ook aan iedereen die een gebruiksrecht krijgt.

Het verhuren van het pand betekent dat de huurder een gebruiksrecht krijgt. Dus moet het kettingbeding met het verbod opgenomen worden in de huurovereenkomst.

Nu dat niet gedaan is, overtreedt de eigenaar het kettingbeding en is dus de boete verschuldigd van € 1.000.000,-. Dat de verhuurder het pand niet zelf als hotel exploiteert doet niet ter zake. Ook niet dat in het huurcontract wel is opgenomen dat het gebruik van het pand conform de publiekrechtelijke regels moet zijn.

Gewoon niet opnemen van het kettingbeding is al voldoende om schadeplichtig te zijn !

De les ?

Treedt je op namens de eigenaar van een pand dat verhuurd gaat worden, let dan op. Vraag niet alleen bij de betreffende gemeente na wat de publiekrechtelijke beperkingen zijn, maar vraag de verhuurder ook om het eigendomsbewijs.

Tref je daarin kettingbedingen aan, lees die dan heel zorgvuldig door. Staat daar namelijk in dat iedere gebruiker ook gebonden moet zijn aan dat kettingbeding, neem de tekst dan letterlijk over en laat de huurder er voor tekenen dat de regels nagekomen zullen worden.

Anders kan een positief verhuur-rendement ineens omslaan in een negatief resultaat als de boete op doorbreken van de ketting hoog is.

(Bron: NTRS.NL)

Er is sinds kort een sterk vernieuwd ROZ model huurcontract voor winkels en 7:290 bedrijfsruimte beschikbaar.

Op 2 oktober 2012 is om 11:00 in het VNO-NCW/MKB-Nederland gebouw “de Malietoren”, Bezuidenhoutseweg 12, het eerste exemplaar van het sterk vernieuwde ROZ model huurcontract voor winkels en andere 7:290 bedrijfsruimte voor andere branches dan detailhandel door de voorzitter van de ROZ, Henk Hilverink aangeboden aan de directeur van MKB Nederland, Leendert-Jan Visser.

Niet eerder kondigde de ROZ een nieuw model huurcontract in het openbaar aan in het bijzijn van zowel huurders, verhuurders, makelaars en vastgoed managers. Niet eerder waren andere partijen dan de verhuurders zo nauw betrokken bij de totstandkoming van het nieuwe model voor winkels en andere bedrijfsruimten volgens het Burgerlijk Wetboek 7:290. Daar was dan ook alle reden toe. De huidige tijd vraagt steeds meer om transparantie bij ontwikkelingen die alle stakeholders aangaan. Het is dan ook niet voor niets dat het SSM Retail Platform bestaande uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, met haar aanbevelingen voor aanpassingen van het bestaande model een belangrijke impuls heeft gegeven voor de huidige opzet van het nieuwe model.

(Bron: ROZ.nl)

In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten staat dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Het gebeurt in de praktijk echter vaak dat de verhuurder vergeet deze indexering door te voeren. Kan een verhuurder – die daar niet eerder om heeft gevraagd – achteraf alsnog aanspraak maken op betaling van de achterstallige indexeringsbedragen en op een doorgeïndexeerde huurprijs?

Het Hof Amsterdam boog zich onlang over deze vragen ( Gerechtshof teAmsterdam, 10 april 2012, LJN BW7821).

In deze zaak gaat het om een kindermodezaak, die sinds 14 november 1989 een winkelruimte is gaan huren, voor een huurprijs van f 1706,25 per maand. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd volgens een bepaalde formule, voor het eerst per 14 november 1990. De verhuurder bericht op 30 juni 1993 eenmaal dat de huur per 14 november 1993 zal worden verhoogd zoals overeengekomen. Daarna wordt de huurprijs niet meer verhoogd en wordt hierover tussen partijen ook niet gecorrespondeerd.

Op 19 november 2009 – dus ruim 16 jaar later – laat de verhuurder aan de huurder weten dat zij erachter is gekomen dat de overeengekomen indexatie van de huurprijs abusievelijk nooit is doorgevoerd. De verhuurder houdt wel rekening met de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar. De verhuurder vordert daarom ‘slechts’ de achterstallige huurprijsindexeringen over de jaren 2004 tot en met 2009, oftewel een bedrag van EUR 18.627,86, dat de huurder ineens en binnen 21 dagen aan de verhuurder zou moeten voldoen. Verder deelt de verhuurder mee dat de huurprijs alsnog wordt aangepast alsof al die jaren steeds was geïndexeerd, wat feitelijk een huurprijsverhoging van 40% betekent.

De huurder wijst de vorderingen van de verhuurder af, en stelt dat de verhuurder door stil te zitten haar rechten heeft verwerkt. Zij geeft aan dat zij in haar bedrijfsvoering geen rekening heeft gehouden en hoeven houden met de indexering, omdat verhuurder daarop gedurende 17 jaar geen aanspraak meer heeft gemaakt. Bovendien zou de kindermodezaak van de huurder op een faillissement afstevenen.

De kantonrechter was – kort samengevat – van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder in dit geval aanspraak maakte op de achterstallige indexering over de afgelopen 5 jaar.De kantonrechter wees alleen de indexering per 14 november 2009 toe.

De verhuurder gaat in hoger beroep, en het Hof Amsterdam komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het Hof stelt vast dat de huurovereenkomst ongeclausuleerd voorziet in automatische indexering van de huurprijs. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd, aldus het Hof. Daarvoor is volgens het Hof geen nadere (wils)uiting van de verhuurder nodig. Daarom heeft er bij de huurder ook geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief zou afzien van de eventueel te weinig betaalde bedragen en van een correct geïndexeerde huurprijs. Het Hof gaat zelfs nog verder door te oordelen dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemt met wat is overeengekomen. Ten overvloede merkt het Hof nog op dat de huurder overigens al in haar belangen wordt beschermd door de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar.

Tip:

Verhuurders en huurders dienen erop bedacht te zijn dat achterstallige indexeringsbedragen (tot maximaal 5 jaar terug) en een doorgeïndexeerde huurprijs alsnog gevorderd kunnen worden. Het enkel stilzitten van de verhuurder zorgt er niet voor dat de huurder erop mag vertrouwen dat de verhuurder heeft afgezien van deze vorderingen.
(Bron: Dijkstra Voermans)

Als twee mensen een huurovereenkomst tekenen met een huisbaas, dan zijn zij beiden huurder met de bijbehorende rechten en plichten. Één verplichting is natuurlijk die tot betaling van de huur. De huurders kunnen niet eenzijdig een einde maken aan deze verplichting door af te spreken dat vanaf dat moment maar één van hen die plicht heeft. De verhuurder moet daar wel mee instemmen.

Dat is anders als de rechter dit heeft bepaald. Bij een echtscheiding kan namelijk de ene echtgenoot de rechter vragen om de ander als enige huurder aan te wijzen. Op grond van artikel 266 lid 5 van Boek 1 van het Burgerlijk wetboek heeft de verhuurder te accepteren dat vanaf dat moment nog maar één van de ex-echtgenoten zijn of haar tegenpartij is en dat dus slechts één persoon aansprakelijk is voor het betalen van de huur.

In de zaak die door het Hof in Den Bosch is behandeld, bleek dat een man en een vrouw aan de rechtbank hadden gevraagd om hun huwelijk te ontbinden. Zij hadden daarom een echtscheidingsconvenant gesloten en dat ook aan de rechter gestuurd.

Omdat de echtelieden hun afspraken over de verdeling van hun gemeenschappelijke spullen daarin netjes hadden vastgelegd, had de rechter geen reden om hun verzoek af te wijzen. Hij sprak dus uit dat het huwelijk ontbonden was en vermeldde dat de bedingen uit het convenant (onder)deel uitmaakten van de uitspraak.

In het convenant hadden de inmiddels ex-echtgenoten echter geen regeling opgenomen over de vraag wie nu de enige huurder was van de woning. En omdat de rechter in zijn uitspraak daar verder ook niets over had opgenomen, was er niets geregeld in de zin van artikel 1:266 lid 5 Burgerlijk wetboek.

Deurwaarder op stoep

Toen de man een tijd later de huur niet betaalde, stond de deurwaarder op de stoep bij de vrouw. De verhuurder vond namelijk dat zij nog steeds (mede)huurder van de woning was en dat zij dus maar moest betalen. Vanwege bijzondere omstandigheden in deze zaak hoefde dat uiteindelijk niet, aldus het gerechtshof in Den Bosch.

Maar waar het om gaat, is de waarschuwing voor alle echtparen die een huurwoning bewonen en gaan scheiden. Als je in je convenant niet een regeling opneemt wie na de scheiding de huurder wordt, dan kan er een groot probleem ontstaan. Volgt de rechter namelijk het echtscheidingsconvenant, dan heeft de verhuurder het recht om de vertrekkende ex-echtgenoot aan te spreken voor de betaling van de huur.

Bron: Telegraaf