De zes-maandenregeling in de overdrachtsbelasting

Een in de praktijk veel gebruikte regeling in de overdrachtsbelasting is de zes-maandenregeling. Bij de aankoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer (of hogere tegenprestatie). Wanneer dezelfde onroerende zaak echter binnen zes maanden na een vorige verkrijging wordt verkregen, zal voor de overdrachtsbelasting de waarde van de onroerende zaak verminderd worden met het bedrag waarover de eerste verkrijger al overdrachtsbelasting verschuldigd was. Als gevolg hiervan zal een nieuwe verkrijger minder (of soms zelfs helemaal geen) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

TOEPASSING VAN DE REGELING

Voor toepassing van de zes-maandenregeling moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

  • De onroerende zaak wordt binnen zes maanden opnieuw verkregen door een ander
  • De eerste verkrijger was bij de aankoop overdrachtsbelasting verschuldigd
  • De eerste verkrijger heeft de omzetbelasting die in rekening is gebracht niet afgetrokken (bij aankoop van een nieuwbouwwoning is er in de regel 21% omzetbelasting)
  • De eerste verkrijger heeft niet minder erf- of schenkbelasting moeten betalen door de betaling van de overdrachtsbelasting (de verkrijging van een onroerende zaak krachtens erfrecht is vrijgesteld van overdrachtsbelasting en de bij de schenking van onroerend goed verschuldigde overdrachtsbelasting kan in mindering worden gebracht op de schenkbelasting)

Indien aan deze voorwaarden is voldaan, wordt voor de overdrachtsbelasting de waarde van de onroerende zaak verminderd met het bedrag waarover de eerste verkrijger overdrachtsbelasting verschuldigd was en is de nieuwe verkrijger minder (of soms helemaal geen) overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze vermindering levert een voordeel voor de laatste verkrijger op. De eerste verkrijger kan echter contractueel bedingen dat dit voordeel hem toekomt. In dat geval zal de eerste verkrijger doorgaans een extra vergoeding ontvangen. Dan is wel overdrachtsbelasting over deze extra vergoeding verschuldigd.

WAAR MOET U OP LETTEN

De voorwaarden van de zes-maandenregeling lijken in eerste instantie helder. In de praktijk merken wij echter dat bij het gebruik van de zes-maandenregeling, in relatie tussen particulieren en met name in familieverhoudingen, geen rekening wordt gehouden met het toepasselijke civiele recht, zoals bijvoorbeeld de consumentenbedenktijd.

De consumentenbedenktijd houdt in dat de koper van een onroerende zaak na het sluiten van de koopovereenkomst drie dagen verplichte bedenktijd heeft. Deze bedenktijd is bedoeld om, indien gewenst, deskundigen te raadplegen en te voorkomen dat de koper een te overhaaste beslissing neemt. Door deze bedenktijd is het echter niet mogelijk om de onroerende zaak direct na het sluiten van de koopovereenkomst (onvoorwaardelijk) te leveren. Voor het gebruik van de zes-maandenregeling dient de bedenktijd dus binnen de zes maanden te vallen, anders kan niet tijdig geleverd worden en zal geen sprake zijn van een verkrijging binnen de gestelde termijn.  In sommige gevallen is het gelukkig mogelijk om van de bedenktijd af te zien. Mocht u hier gebruik van willen maken, dan verdient het aanbeveling om u hier goed over te laten adviseren.

(Bron: Mazars)

Updated: 14 juni 2019 — 10:51