All posts in Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), belastingnieuws, woning

Als u een eigen woning bezit, kunt u in beginsel de hypotheekrente aftrekken. Verkoopt u de woning en koopt u een andere woning terug, dan geldt het uitgangspunt dat u de ‘oude’ lening kunt toerekenen aan de nieuw gekochte woning. Dit kan ook als de oude woning op het moment van aankoop van de nieuwe, nog niet is verkocht. Dit heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden eerder beslist.

Oude woning nog niet verkocht

Zoals vaker voorkomt, had in deze zaak een belastingplichtige een woning gekocht, terwijl zijn oude woning nog niet verkocht was. Hij had de nieuwe woning gefinancierd met een tweetal leningen en met een deel eigen geld. Nadat de oude woning verkocht was, wilde hij een deel van de oude lening weer toerekenen aan de aanschaf- en verbouwingskosten van de nieuwe woning en de rente op deze oude lening aftrekken.

Besluit

In een Besluit van het ministerie van Financiën uit 2010 wordt deze ‘herbesteding’ van financiële middelen toegestaan en goedgekeurd dat de rente op een dergelijke lening aftrekbaar is. In het betreffende geval was de oude woning na drie jaar echter nog niet verkocht. In dat geval gaat de fiscus ervan uit dat deze ‘fictief is vervreemd’. De woning en corresponderende lening worden dan gezien als vermogen en verhuizen naar box 3. Naar het oordeel van de Belastingdienst was de goedkeuring in deze situatie niet van toepassing.

Wat zegt de rechter?

De rechter was van mening dat het besluit aldus moest worden uitgelegd, dat ook bij een fictieve vervreemding de lening mee kan verhuizen naar de nieuwe woning.

Bijleenregeling

Het enige waarmee hierbij rekening moet worden gehouden, is de bijleenregeling. In het kort komt deze erop neer dat wanneer uw oude woning meer opbrengt dan het bedrag van de erop rustende financiering, het meerdere op de lening voor uw nieuwe woning in mindering moet worden gebracht.

Heeft u vragen over de toerekening van een lening na verhuizing naar een andere woning, neem dan contact met ons op.

(Bron: SRA)

Gaat u een eigenwoninglening aan bij uw ouders of bij een andere gelieerde (rechts)persoon? Dan moeten beide partijen zakelijk handelen. De Belastingdienst beoordeelt deze leningen dan ook kritisch. Zou een derde onder dezelfde voorwaarden en omstandigheden deze lening ook zijn aangegaan?

Onlangs deed de rechtbank Den Haag uitspraak in een zaak over een onzakelijke eigenwoninglening. De man van de eiseres was een lening voor zijn eigen woning aangegaan bij zijn ouders. Het rentepercentage van de lening bedroeg 9% (rentevaste periode van vijftien jaar) en er was een looptijd afgesproken van dertig jaar. Er waren verder geen zekerheden bedongen door de ouders. In de aangifte inkomstenbelasting claimden de eiseres en haar partner ieder een gedeelte van de rente als aftrek voor de eigen woning. Bij de partner ging de inspecteur akkoord met de geclaimde renteaftrek, bij de aangifte van de eiseres niet. De inspecteur was van mening dat een rentepercentage van 9% te hoog is en stelde dit bij naar 4,5%.

Uitspraak

De rechtbank Den Haag stelde de inspecteur in het gelijk. Tijdens het aangaan van de lening was een rente van 3% gangbaar bij een rentevaste periode van vijftien jaar. Doordat er door de ouders van de partner geen zekerheden waren bedongen mag de rente weliswaar hoger vastgesteld worden, maar een rente van 9% is buitenproportioneel. Zeker omdat de partner van de eiseres voldoende inkomen heeft om niet in betalingsproblemen te komen.

De eiseres kon onvoldoende aannemelijk maken  dat een rentepercentage van 9% zakelijk is. Het feit dat de renteaftrek bij haar partner wel is goedgekeurd, staat hier volgens de rechtbank los van. De inspecteur is bevoegd de volledige aangifte te controleren. Dat de inspecteur de in aftrek gebrachte rente bij de partner wel volledig heeft geaccepteerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Als u een lening aangaat bij een gelieerde (rechts)persoon is het van belang de lening te baseren op zakelijke voorwaarden en rekening te houden met de omstandigheden. U moet zich altijd afvragen of een willekeurige derde de lening ook verstrekt onder dezelfde voorwaarden. Laat u goed informeren over de voorwaarden van dergelijke leningen en leg de motieven goed vast om discussie met de Belastingdienst te voorkomen., eventueel ook in relatie tot mogelijke schenkingen.

(Bron: ABAB)

De regering verlaagt de belastingtarieven de komende jaren. En de hypotheekrente is vandaag de dag nog steeds flink lager dan wat we in het verleden heel gewoon vonden. Omdat het verlagen van de belastingtarieven nu ook nog eens versneld wordt doorgevoerd, is er alle reden om te bekijken of er fiscaal voordeel behaald kan worden door de hypotheek nu over te sluiten.

Wel of niet oversluiten is maatwerkadvies

Simpel gezegd: als u nu oversluit en de boeterente kan aftrekken tegen een belastingtarief dat nu nog hoog is, dan bent u misschien wel voordeliger uit. De keus om wel of niet over te sluiten, blijft een maatwerkadvies. Er zijn immers allerlei hypotheekvormen, allerlei hypotheekvoorwaarden en iedereen heeft een andere privésituatie. Een globale check kan u helpen. Zodat u een beter onderbouwd gevoel krijgt bij de vraag of dat oversluiten ook iets voor u kan zijn.

De check die wij voor u kunnen doen, gaat uit van diverse veronderstellingen. Zo zijn er allerlei situaties denkbaar waarin het nu oversluiten van de hypotheek niet slim is. Daar moet u zich van bewust zijn en daar moet u zichzelf goed rekenschap van geven. Een hypotheekadviseur kan u daarbij behulpzaam zijn. U hoeft voor de check slechts vijf vragen te beantwoorden en vervolgens rekenen wij, globaal, voor u uit wat uw fiscale voordeel van het oversluiten kan opleveren.

Voor wie kan oversluiten interessant zijn?

Er zijn twee groepen die fiscaal voordeel kunnen hebben, namelijk:

  1. Als u een hoog inkomen heeft in box 1 waarmee u ruim in de duurste tariefschijf zit, afgerond 52 procent. En wel zo ruim dat u, als u zou oversluiten, ook de gehele boeterente tegen het toptarief – anno 2018 is dat 49,5 procent – kan aftrekken.
  2. Of als u vrij kort voor uw AOW-leeftijd zit. En u heeft momenteel:
    • een box 1 salaris, of winst uit eigen onderneming, wat tenminste zo’n 45.000 euro bruto per jaar is,
    • en u weet nu al dat u na het bereiken van de AOW-leeftijd een terugval in box 1 inkomen heeft, waarbij het totaal van AOW-uitkering, pensioen en eventuele lijfrentes, hooguit 34.000 euro bruto per jaar is.

Komt uw persoonlijke situatie overeen met één van de twee bovenstaande groepen? Dan kan het invullen van onze check zinnig zijn om zo te berekenen wat het fiscale voordeel van oversluiten kan zijn. Met die informatie kunt u vervolgens beter beoordelen of oversluiten een optie is.

(Bron: GT)

Sinds 2014 wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd met 0,5% per jaar, voor zover de rente wordt afgetrokken tegen het hoogste inkomstenbelasting tarief in box 1. Per 1 januari 2019 is de hypotheekrente aftrekbaar tegen 49% (2018: 49,5%).

 

In de originele plannen van het kabinet zou de afbouw doorlopen tot de hypotheekrente in 2041 tegen slechts 38% zou kunnen worden afgetrokken. Maar die afbouw wordt vanaf 2020 versneld met 3% per jaar in plaats van 0,5% per jaar. In 2020 kan daarom de hypotheekrente nog tegen 46% worden afgetrokken. In 2021 is het maximale aftrektarief 43% en in 2022 40%. In 2023 zal nog een keer een verlaging van 2,95% worden doorgevoerd, waardoor de hypotheekrente definitief aftrekbaar is tegen maximaal 37,05%. Dit percentage komt overeen met de plannen van de regering om een tweeschijvenstelsel in te voeren, waarbij de eerste schijf een tarief van 37,05% kent.

 

Tip: heeft u de lening voor uw eigen woning afgesloten bij uw eigen vennootschap, dan kan het voordelig zijn om de schuld met betrekking tot de eigen woning over te brengen naar box 3. Echter, deze schuld overbrengen is niet zomaar mogelijk. De juiste timing en advisering op dit gebied is van essentieel belang.

(Bron: WVDB)

De minister van OCW heeft de brief “Erfgoed Telt; de betekenis van erfgoed voor de samenleving” naar de Tweede Kamer gestuurd. In deze brief wordt ook ingegaan op een omvorming van de fiscale aftrek voor onderhoud aan monumenten in een subsidieregeling. Bij de Tweede Kamer is een (aangehouden) wetsvoorstel aanhangig om de fiscale aftrek voor onderhoud van particuliere rijksmonumentenpanden af te schaffen en om te zetten in een subsidieregeling. Een integraal stelsel van instandhouding en onderhoud van monumenten in Nederland is volgens de minister meer gebaat bij een subsidieregeling voor particulier onderhoud van monumentenpanden dan de huidige fiscale aftrek. De fiscale aftrek wordt daarom per 2019 omgezet in een subsidie. Alle plannen voor onderhoud aan monumenten worden dan beoordeeld op basis van de Leidraad subsidiabele instandhoudingskosten. Voor eigenaren/bewoners die nu gebruik kunnen maken van de fiscale aftrek komt er één nieuwe, voor iedereen gelijke regeling voor onderhoud. Hier kunnen eigenaren een beroep op doen voor de instandhouding van hun rijksmonumentale woning. Eigenaren kunnen maximaal 35% subsidie krijgen voor gemaakte instandhoudingskosten.

(Bron: WVDB)

Er komt een nieuwe regeling voor het onderhoud van monumentenpanden. De huidige fiscale aftrek van 80% wordt vanaf 2019 vervangen door een subsidie.

Dit staat in een brief aan de Tweede Kamer van de minister van OCW.  De nieuwe subsidieregeling moet nog wel door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Subsidie in plaats van aftrek
Voor monumentenwoningen mag op dit moment een deel van de kosten in aftrek worden gebracht. Hoe hoger uw belastingtarief, hoe meer dit oplevert. In de nieuwe regeling krijgt u een subsidie van 35% van de kosten. De nieuwe subsidie is dus niet langer afhankelijk van het belastingtarief.

Ongeveer gelijk?
In de brief staat dat de nieuwe subsidie ongeveer gelijk is aan de huidige fiscale aftrek van 80%. Maar, een simpele rekensom leert dat lagere inkomens er iets op vooruit gaan en hogere inkomens er fors op achteruit.

Toets op kwaliteit
In de nieuwe subsidieregeling komt er wel vooraf een toets op de kwaliteit. Doel van de nieuwe regeling is namelijk een betere besteding van de middelen. De nieuwe regeling wordt in 2021 geëvalueerd om te kijken of deze aan de wensen voldoet.

Heeft u vragen over de fiscale aftrek van monumentenpanden, neem dan contact op met uw adviseur!

(Bron: Schipper Groep)

Sinds 2017 is het mogelijk om een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) belastingvrij af te kopen. Is een uitkering kapitaalverzekering eigen woning (KEW) ook belastingvrij te gebruiken voor de financiering van een verbouwing?

De volgende casus geeft daar antwoord op:

Een man heeft geruime tijd geleden een KEW gesloten in verband met de aflossing van zijn hypotheek. Door een erfenis heeft hij zijn lening grotendeels afgelost. Hij is nu van plan om een verbouwing te doen. Omdat hij de KEW toch niet meer nodig heeft om de lening af te lossen, vroeg hij zich af of hij de uitkering uit zijn KEW belastingvrij kan gebruiken voor de verbouwing.

Zoals gezegd is het sinds 2017 mogelijk om een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), een spaarrekening eigen woning (SEW) of een beleggingsrecht eigen woning (BEW) belastingvrij af te kopen ook al is niet voldaan aan de eis van 15 of 20 jaar jaarlijks sparen. De uitkering mag alleen worden gebruikt om een eigenwoningschuld (of een restschuld) mee af te lossen.

De financiering van een verbouwing met de uitkering uit een KEW, SEW of BEW is niet aan te merken als het aflossen van een eigenwoningschuld (of een restschuld). De uitkering kan dan ook niet belastingvrij worden genoten. In dat geval moet de man over het rentebestanddeel in de uitkering inkomstenbelasting in box 1 betalen. Het rentebestanddeel is het verschil tussen de uitkering en het totaalbedrag van uw inleg.

Belang voor de praktijk

Aanvankelijk stelde de Belastingdienst zich coulant op en heeft in een aantal gevallen toegestaan dat een verbouwing rechtstreeks met de uitkering van een KEW, SEW of BEW werd gefinancierd. De coulante opstelling lijkt te zijn losgelaten: in de praktijk huldigt de Belastingdienst steeds vaker het standpunt dat de Wet inkomstenbelasting 2001 niet de mogelijkheid biedt om een uitkering uit een KEW, SEW of BEW belastingvrij te gebruiken voor een verbouwing.

Als de bezitter van een KEW, SEW of BEW de uitkering toch belastingvrij wil gebruiken voor een verbouwing rest slechts een omslachtige methode: eerst een lening afsluiten voor de verbouwing en vervolgens de uitkering gebruiken om de lening af te lossen. Een aantal belangenorganisaties en opleiders heeft de staatssecretaris van Financiën gevraagd om de huidige strenge regeling te versoepelen. Vooralsnog zonder resultaat.

Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden

Vanaf 20 juni 2018 geldt een aantal aangepaste regels rondom de waardering van een woning bij overbrenging van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen.

Deze aanpassingen zijn vastgelegd in een geactualiseerd besluit.

Brengt een ondernemer een woning met ondergrond die behoort tot zijn ondernemingsvermogen, over naar zijn privévermogen, dan moet hij inkomstenbelasting betalen over het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer van de woning met ondergrond en de boekwaarde ervan. Het besluit van 31 augustus 2009 geeft aan hoe de ondernemer in dat geval de waarde in het economisch verkeer bepaalt. Met het nieuwe besluit heeft de staatsecretaris het eerdere besluit geactualiseerd.

De aanpassing bestaat uit een gewijzigd compromisaanbod. Dit aanbod kan van toepassing zijn bij een verplichte of vrijwillige overgang van een woning van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen.

(Bron: Taxlive)

Bij vaststelling van de alimentatie-verplichting van een man was ermee rekening gehouden dat de man de volledige hypotheekrente – dus ook het deel van zijn ex-vrouw – betaalt. Dit betekent echter niet dat de voor de ex-vrouw betaalde hypotheekrente als partneralimentatie aftrekbaar is. Met een reactie van mr. Pascal van Arnhem.

Een man en vrouw zijn in 2009 gescheiden. De man is in de woning blijven wonen en heeft de volledige hypotheekrente en de premies levensverzekering over de jaren 2010 en 2011 voldaan. Hij bracht het deel van de hypotheekrente en de premies levensverzekering die eigenlijk door zijn ex-vrouw betaald hadden moeten worden als partneralimentatie in zijn aangifte IB 2010 en 2011 in aftrek. Hof Den Bosch oordeelde dat dit niet mocht. Het feit dat bij vaststelling van de partneralimentatieverplichting van de man rekening was gehouden met de volledige hypotheeklast en de premies levensverzekering betekende niet zonder meer dat er sprake was van een onderhoudsverplichting in de zin van de inkomstenbelasting.

 

A-G Niessen sluit zich bij dit oordeel aan. De man had bij de berekening van zijn netto-besteedbaar inkomen voor de alimentatievaststelling het volledige bedrag aan hypotheekrente op zijn inkomen in aftrek gebracht. De ex-echtgenote had deze berekening in de alimentatieprocedure niet weersproken, waardoor er sprake lijkt te zijn geweest van een gedeeltelijke uitruil van woonlasten tegenover alimentatie. Immers, door dit niet te weerspreken zal zij minder alimentatie hebben ontvangen dan bij een 50/50 toerekening van de hypotheekrenteaftrek en woonlasten het geval was geweest. Dit bracht echter nog niet mee dat er sprake was van een uit het familierecht voortvloeiende onderhoudsverplichting. De man kon de voor zijn ex-vrouw betaalde hypotheekrente en premies levensverzekering dus niet aftrekken als partneralimentatie. De A-G adviseerde het beroep in cassatie ongegrond te verklaren.

 

Commentaar mr. Pascal van Arnhem

Taxence vroeg mr. Pascal van Arnhem, werkzaam bij belastingdienst kantoor Amsterdam om een reactie.

‘De vraag die in deze procedure beantwoord dient te worden is of het feitelijk voldoen van de hypotheeklasten van de voormalige echtgenote met zich meebrengt dat belanghebbende heeft voldaan aan een op hem rustende onderhoudsverplichting als bedoeld in artikel 6.3, lid 1, Wet IB 2001.

A-G Niessen komt in zijn conclusie tot de slotsom dat belanghebbende de hypotheeklasten van zijn voormalige echtgenote niet heeft voldaan op basis van een onderhoudsverplichting. Het enkele feit dat de rechter de woonlasten meeneemt bij de draagkrachtberekening voor de alimentatieverplichting brengt immers nog niet mee dat de betaling van die woonlasten voortvloeit uit een rechtstreeks uit het familierecht voortvloeiende verplichting. Die verplichting vloeit immers niet voort uit een rechterlijk vonnis, maar uit de achterliggende door het (ontbonden) huwelijk geschapen familierechtelijke verhouding.

Het gaat er niet zozeer om wat door de voormalige echtgenote is ontvangen, maar wat het karakter is van de betalingen die door belanghebbende voor zijn rekening zijn genomen. Slechts wanneer de betalingen door belanghebbende in juridische zin als alimentatie zijn te kwalificeren, kunnen zij als onderhoudsverplichting worden aangemerkt. Daarvan is in de onderhavige casus zo te zien geen sprake.

De huidige fiscale aftrekregelingen bieden belanghebbende dan ook geen mogelijkheid om rekening te houden met de door hem betaalde woonlasten van zijn voormalige echtgenote. De A-G wijst er op dat die conclusie mogelijk niet door iedereen in overeenstemming zal worden geacht met de ratio van de wettelijke regels. Het lijkt er op dat de A-G die mening ook is toegedaan. Hij geeft de Hoge Raad immers als mogelijke oplossing mee om het wettelijke regime zodanig op te rekken dat renteaftrek toch mogelijk is voor zover de rentebetalingen het eigenwoningforfait te boven gaan. Aan de andere kant wijst de A-G er ook op dat er verschillende politieke keuzes zijn te maken om al dan niet wijzigingen aan te brengen in de huidige renteaftrekbepalingen.

Gelet op dit laatste argument van de A-G en de omstandigheid dat de huidige regeling op zichzelf geen strijd oplevert met andere wettelijke- of verdragsbepalingen ligt het naar mijn mening niet voor de hand dat de Hoge Raad wijzigingen aanbrengt in de huidige aftrekregeling. Die keuze lijkt mij in dit geval voorbehouden te zijn aan de wetgever.’

(Bron: Taxence)

X was als diplomaat verbonden aan het ministerie van Economische Zaken. In november 2009 werd hij gestationeerd op een Nederlandse ambassade in het buitenland. Zijn echtgenote ging mee, maar hun twee dochters bleven in de eigen woning in Nederland wonen. Sinds 26 augustus 2009 stond ook een neef van X in verband met zijn studie ingeschreven op het adres van deze woning. De inspecteur merkte de woning voor de jaren 2010, 2011 en 2012 niet meer aan als eigen woning van X. Hij legde navorderingsaanslagen IB op waarbij hij de eigenwoningrente corrigeerde en de woning in aanmerking nam in box III. Hof Den Bosch het met Rechtbank Zeeland-West-Brabant en de inspecteur eens dat het gebruik van de woning door de neef kwalificeerde als de terbeschikkingstelling van de woning aan een derde in de zin van artikel 3.111, lid 6, onderdeel a, Wet IB omdat (1) de neef als een derde moest worden aangemerkt en (2) sprake was van een situatie waarin werd gedoogd dat die derde (een deel van) de woning gebruikte. Hieraan deed niet af dat (a) de neef ook al voor de uitzending van X en zijn echtgenote gebruik maakte van de woning, dat (b) voor het gebruik van de woning door de neef geen vergoeding was gevraagd en (c) X en zijn echtgenote ook zelf gebruik konden maken van de woning als zij tijdelijk in Nederland verbleven. Het Hof verklaarde het hoger beroep van X ongegrond, hoezeer hij begreep dat X (financieel) zwaar werd getroffen doordat de verleende familiegunst tot gevolg had dat de woning niet meer als eigen woning kwalificeerde.

(Bron: FUTD)