Kan een verhuurder vergeten huurprijsindexeringen en een doorgeïndexeerde huurprijs alsnog in rekening brengen?

In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten staat dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Het gebeurt in de praktijk echter vaak dat de verhuurder vergeet deze indexering door te voeren. Kan een verhuurder – die daar niet eerder om heeft gevraagd – achteraf alsnog aanspraak maken op betaling van de achterstallige indexeringsbedragen en op een doorgeïndexeerde huurprijs?

Het Hof Amsterdam boog zich onlang over deze vragen ( Gerechtshof teAmsterdam, 10 april 2012, LJN BW7821).

In deze zaak gaat het om een kindermodezaak, die sinds 14 november 1989 een winkelruimte is gaan huren, voor een huurprijs van f 1706,25 per maand. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd volgens een bepaalde formule, voor het eerst per 14 november 1990. De verhuurder bericht op 30 juni 1993 eenmaal dat de huur per 14 november 1993 zal worden verhoogd zoals overeengekomen. Daarna wordt de huurprijs niet meer verhoogd en wordt hierover tussen partijen ook niet gecorrespondeerd.

Op 19 november 2009 – dus ruim 16 jaar later – laat de verhuurder aan de huurder weten dat zij erachter is gekomen dat de overeengekomen indexatie van de huurprijs abusievelijk nooit is doorgevoerd. De verhuurder houdt wel rekening met de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar. De verhuurder vordert daarom ‘slechts’ de achterstallige huurprijsindexeringen over de jaren 2004 tot en met 2009, oftewel een bedrag van EUR 18.627,86, dat de huurder ineens en binnen 21 dagen aan de verhuurder zou moeten voldoen. Verder deelt de verhuurder mee dat de huurprijs alsnog wordt aangepast alsof al die jaren steeds was geïndexeerd, wat feitelijk een huurprijsverhoging van 40% betekent.

De huurder wijst de vorderingen van de verhuurder af, en stelt dat de verhuurder door stil te zitten haar rechten heeft verwerkt. Zij geeft aan dat zij in haar bedrijfsvoering geen rekening heeft gehouden en hoeven houden met de indexering, omdat verhuurder daarop gedurende 17 jaar geen aanspraak meer heeft gemaakt. Bovendien zou de kindermodezaak van de huurder op een faillissement afstevenen.

De kantonrechter was – kort samengevat – van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder in dit geval aanspraak maakte op de achterstallige indexering over de afgelopen 5 jaar.De kantonrechter wees alleen de indexering per 14 november 2009 toe.

De verhuurder gaat in hoger beroep, en het Hof Amsterdam komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het Hof stelt vast dat de huurovereenkomst ongeclausuleerd voorziet in automatische indexering van de huurprijs. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd, aldus het Hof. Daarvoor is volgens het Hof geen nadere (wils)uiting van de verhuurder nodig. Daarom heeft er bij de huurder ook geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief zou afzien van de eventueel te weinig betaalde bedragen en van een correct geïndexeerde huurprijs. Het Hof gaat zelfs nog verder door te oordelen dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemt met wat is overeengekomen. Ten overvloede merkt het Hof nog op dat de huurder overigens al in haar belangen wordt beschermd door de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar.

Tip:

Verhuurders en huurders dienen erop bedacht te zijn dat achterstallige indexeringsbedragen (tot maximaal 5 jaar terug) en een doorgeïndexeerde huurprijs alsnog gevorderd kunnen worden. Het enkel stilzitten van de verhuurder zorgt er niet voor dat de huurder erop mag vertrouwen dat de verhuurder heeft afgezien van deze vorderingen.
(Bron: Dijkstra Voermans)
Updated: 1 september 2012 — 10:58