All posts in Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren

You are here: Home / All posts in Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
03
aug

Nieuwe modelhuurovereenkomst voor bedrijfs- en winkelruimtes

Categories: Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren, Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Nieuwe modelhuurovereenkomst voor bedrijfs- en winkelruimtes

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) biedt diverse modellen huurovereenkomsten aan op hun website, waaronder de Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte. In 2023 heeft ROZ een nieuw model gepubliceerd. Wat zijn de belangrijkste wijzigen zijn ten opzichte van het oude sjabloon? 

Openingstijden

Per 1 januari 2022 is de Winkeltijdenwet gewijzigd. Volgens deze wet moeten winkeliers uitdrukkelijk instemmen met de openingstijden van hun winkel of wijzigingen hierin. De winkelier hoeft dus niet open te gaan als er bijvoorbeeld een extra koopavond in een winkelstraat wordt georganiseerd, als dat niet eerder is afgesproken. Tenzij de winkelier hier natuurlijk zelf mee instemt. In de nieuwe modelovereenkomst is een apart artikel is opgenomen waarin de winkelier en de verhuurder de wekelijkse openingstijden kunnen vermelden. In het vorige model was er alleen een algemene bepaling over de openingstijden.

Afspraken over verduurzaming van de winkel

In het modelcontract is meer aandacht voor verduurzaming van het winkelpand. In het vorige model was er een vrijblijvende bepaling opgenomen waarin stond: “dat partijen het belang van duurzaamheid onderkennen”. In het nieuwe model is een lijst opgenomen. U vindt op de website van ROZ. In deze duurzaamheidsmatrix kunnen de winkelier en verhuurder afspraken maken over wie welke maatregelen voor zijn/haar rekening neemt. Het is een zeer uitgebreide lijst, waar de meest voorkomende verduurzamingsmaatregelen zijn opgenomen. De maatregelen zijn niet af te dwingen, maar er staat wel beschreven dat betrokken partijen regelmatig de voortgang met elkaar bespreken.

Omgevingswet

Op 1 januari 2024 treedt de nieuwe omgevingswet naar verwachting in werking. In het nieuwe model is hier al rekening mee gehouden door de opname van artikel 16. In dit artikel staat beschreven dat wanneer termen uit de huurovereenkomst niet aansluiten bij de nieuwe Omgevingswet deze zoveel mogelijk gelezen moeten worden overeenkomstig de begrippen uit die nieuwe wet.

Bijzondere bepalingen

Indien er een bepaling gewijzigd of toegevoegd moet worden dan kan dat bij het laatste artikel bijzondere bepalingen. In het nieuwe model is hier al een drietal concepten opgenomen. Er is een optie opgenomen voor het plaatsen van slimme meters. Verder kunnen de winkelier en verhuurder afspraken vastleggen over de verwerking van persoonsgegevens. En er is ook een mogelijkheid toegevoegd om de overeenkomst van een elektronische handtekening te voorzien.

Bovenstaande is geen volledige opsomming van wijzigingen. Naast wijzigingen in het model huurovereenkomst, zijn de algemene bepalingen, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, ook op een aantal punten gewijzigd.

(Bron: ABAB)

19
apr

Wijzigingen huurrecht in 2022

Categories: Kennisbank voor de Zelstandige zonder personeel(ZZP), juridisch, diversen, Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de Zelfstandige Zonder Personeel, Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), juridisch, huren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Wijzigingen huurrecht in 2022

Dit jaar vinden er verschillende wijzigingen in het huurrecht plaats. Huurt of verhuurt u een bedrijfspand of woning? Dan is het belangrijk om hier rekening mee te houden. Ik vertel u graag meer over deze wijzigingen.

Energielabel C voor kantoorpanden

Per 1 januari 2023 moet ieder kantoorpand dat groter is dan 100m2 minimaal energielabel C hebben. Voldoet uw kantoor hier niet aan? Dan mag het gebouw niet meer als kantoor gebruikt worden. Uit een onderzoek van de RVO blijkt dat naar schatting nog maar 44 procent van de label-C-plichtige kantoren aan deze eis voldoet. Onderzoek dus goed of u nog de nodige aanpassingen moet doen aan uw kantoor.

Bouwkundige aanpassingen zijn nodig wanneer het pand dat u (ver)huurt energielabel D tot en met G heeft. Voor wiens rekening deze kosten komen, is afhankelijk van de overeengekomen afspraken in de huurovereenkomst. Kantoorruimten worden vaak casco verhuurd. In dat geval is de verhuurder vaak alleen verantwoordelijk voor de spouwmuren en het dak. Bent u van plan om een pand te gaan huren? Let hier dan op. Als huurder kunt in de huurovereenkomst laten opnemen dat de verhuurder vanaf 2023 verplicht is om te zorgen voor een C-label.

Tip: bouwkundige aanpassingen kosten normaliter veel tijd. Daarom adviseer ik u om actie te ondernemen. Of u nu huurder of verhuurder bent.

Verplichte melding energielabel bij verhuur

Ook rond de energielabels van woningen vindt een wijziging plaats. Voor een huurder is het namelijk belangrijk om te weten hoe duurzaam de woning is, zeker met de huidige gasprijzen. Als verhuurder bent u daarom sinds 1 januari 2022 verplicht om bij verhuur van de woning een geldig energielabel te registreren. Ook moet u een nieuwe huurder een digitaal afschrift van een geldig energielabel geven. Doet u dit niet? Dan loopt u het risico een flinke boete te krijgen van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Beperking huurverhoging vrije sector

Huurt of verhuurt u een zelfstandige woning in de vrije sector? Op grond van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten mag in de vrije sector gedurende drie jaar de huurverhoging jaarlijks worden verhoogd met maximaal de inflatie plus 1 procent. Dit geldt sinds 1 mei 2021 tot 1 mei 2024.

De inflatie van december 2020 tot december 2021 was 2,3 procent. Dat betekent dat de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector in het kalenderjaar 2022 maximaal 3,3 procent bedraagt. Dit geldt óók voor huurovereenkomsten waarin een hoger percentage is vastgelegd.

Is er geen bepaling opgenomen in uw huurovereenkomst? Dan mag de huurprijs niet worden verhoogd. Wilt u advies bij het opstellen van een huurovereenkomst? Mijn collega’s en ik helpen u graag.

Verplichting rookmelders

Als verhuurder in Nederland hebt u per 1 juli 2022 nog een verplichting erbij. In iedere woning die u verhuurt moeten rookmelders aanwezig zijn. Huurders zijn verplicht om medewerking te verlenen aan het plaatsen van de rookmelders. En zijn vervolgens verantwoordelijk voor het onderhoud ervan. De verplichting van de rookmelders bestond al voor nieuwbouwwoningen die na 2003 gebouwd zijn, maar gaat nu dus ook gelden voor bestaande bouw.

Hebt u als verhuurder op 1 juli 2022 de verplichte rookmelders niet geplaatst? Dan kunnen huurders een beroep doen op een huurprijsvermindering. Het ontbreken van rookmelders kan dan namelijk worden aangemerkt als gebrek. Daarnaast kunt u een aanzienlijke boete ontvangen van de gemeente, die toeziet op de naleving van deze nieuwe wet. Ook kan een verzekeraar besluiten om niet uit te keren na een brand in een woning zonder rookmelders. Kortom: naast fysieke consequenties voor huurders, kunnen er ook er ook enorme financiële gevolgen kleven aan het niet naleven van deze wet.

(Bron: Accon AVM)

08
apr

Huurprijsvermindering als gevolg van corona, wat is de stand van zaken nu?

Categories: Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Huurprijsvermindering als gevolg van corona, wat is de stand van zaken nu?

In dit nieuwsbericht wordt ingegaan op de vraag of de huurder van een horeca- of winkelpand (zijnde een bedrijfsruimte volgens artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek) recht heeft op huurkorting als gevolg van de coronapandemie.

Uitspraak Hoge Raad

24 december 2021 heeft de Hoge Raad in zijn arrest meer duidelijkheid gegeven over huurkorting in relatie tot de coronapandemie. Kort weergegeven stelt de Hoge Raad dat als een ondernemer zijn bedrijfsruimte door de coronamaatregelen (gedeeltelijk) niet kan exploiteren, dit in beginsel wordt aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, mits de huurovereenkomsten zijn gesloten voor 15 maart 2020. De rechter kan in dat geval de huurprijs verminderen voor de duur van het omzetverlies. Bij huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 beoordeelt de rechter per geval of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Rekenmethode voor huurkorting

De omvang van de huurprijsvermindering dient te worden vastgesteld aan de hand van de ‘vaste lasten methode’. Deze rekenmethode luidt als volgt:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De methode komt op het volgende neer:

  • vaststellen welk percentage van de ‘vaste lasten’ van huurder huur betreft;
  • vaststellen welk percentage van de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten)-subsidie op huur ziet. Dit wordt berekend door het percentage onder a te vermenigvuldigen met het totaal bedrag aan ontvangen TVL. De uitkomst hiervan dient te worden afgetrokken van de oorspronkelijke huurprijs;
  • vaststellen van de procentuele omzetvermindering door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet));
  • de uitkomst van a t/c vermenigvuldigen met 50% (de huurder en verhuurder dragen namelijk ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. We zien in een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van januari jl. dat de rechter het niet hebben (of starten van) afhaalmogelijkheden de ondernemer aanrekent, waardoor een groter deel van het nadeel bij de huurder wordt neergelegd.

Uitleg “vaste lasten”

Het begrip ‘vaste lasten’ in de rekenmethode dient niet op voorhand te eng te worden uitgelegd. Er zal moeten blijken wat daadwerkelijk onder ‘vaste lasten’ dient te worden verstaan. In een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van januari jl. wordt onder ‘vaste lasten’ verstaan: de som van de bedrijfskosten minus de Regelingen Overheid. Dit lijkt een logische redenatie, maar de rechtspraak zal verder moeten uitwijzen hoe de formule precies dient te worden ingevuld.

Tevens oordeelde het Hof Den Bosch recent dat andere oplossingen inzake huurkorting uit het verleden niet direct allemaal omgezet moeten worden naar de ‘vaste lastenmethode’, tenzij de oplossing tot een onredelijke uitkomst heeft geleid. Dit zal per geval dus bekeken moeten worden.

(Bron: BDO)

09
aug

Vertraging nieuwbouwproject; winkelruimte niet tijdig beschikbaar. Wie draagt schade winkelier?

Categories: Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Vertraging nieuwbouwproject; winkelruimte niet tijdig beschikbaar. Wie draagt schade winkelier?
Vertraging nieuwbouwproject

Bij nieuwbouwprojecten worden huurovereenkomsten vaak al ruime tijd voor het voltooien van het project afgesloten. De toekomstige huurder en verhuurder zullen in de huurovereenkomst een moment afspreken vanaf wanneer de winkelruimte beschikbaar zal zijn. De praktijk leert echter dat tal van onvoorzienbare factoren de bouw kunnen belemmeren, waardoor de afgesproken deadline niet altijd gehaald kan worden. De winkelier hoeft in dat geval geen huur te betalen voor de maanden waarin de winkelruimte nog niet beschikbaar is. Maar wat als de winkelier alsnog schade lijdt? Bijvoorbeeld doordat de huur van de vorige winkelruimte al is opgezegd. Wie behoort deze schade dan te dragen? Met andere woorden: wie is aansprakelijk?

Wie is aansprakelijk?

Ons burgerlijk wetboek kent een speciale afdeling voor de huur van winkelruimte. Een bepaling over deze speciale aansprakelijkheid wordt hierin echter niet gegeven. Partijen kunnen dit onderling met elkaar overeenkomen. Vaak zullen de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing worden verklaard. Modellen als deze worden door de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) vastgelegd. De laatste versie voor winkelruimte dateert van 17 september 2012.

In artikel 28.2 van deze bepalingen staat dat ‘verhuurder niet aansprakelijk is voor de uit vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten‘. Dit is niet zo voordelig voor de verhuurder als het wellicht doet lijken. De aard van de tekortkoming – de vertraging van het nieuwbouwproject – ligt namelijk eerder in de risicosfeer van de verhuurder dan in die van de huurder. De verhuurder staat immers in nauw contact met de aannemers.

Conclusie

De verantwoordelijkheid voor de schade door niet tijdige beschikbaarheid van de winkelruimte komt al gauw aan de verhuurder toe. Slechts gevallen waarin de verhuurder geen schuld aan de vertraging heeft – en er dus sprake is van overmacht – vallen buiten diens risicosfeer.

Let op: wil je als winkelier je schade vergoed krijgen? Dan is het wel van groot belang dat er een duidelijke én absolute deadline is vastgelegd waarop de winkelruimte beschikbaar moet zijn.

Over de hoogte van de vergoeding zal in redelijkheid overleg moeten worden gevoerd. Uit de praktijk blijkt dat dit bijvoorbeeld kan door de schadevergoeding om te zetten in (enkele) huurvrije maanden.

(Bron: DVAN)

06
mei

Huurprijswijziging winkelruimte kan op grond van wet afgedwongen worden.

Categories: Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Huurprijswijziging winkelruimte kan op grond van wet afgedwongen worden.

Verhuurders van V&D-panden kregen er al vóórdat het faillissement van V&D werd uitgesproken van langs in de media. Zij zouden het noodlijdende V&D niet tegemoet hebben willen komen door de huurprijs te verlagen. Die medewerking was echter niet vereist. Huurders en verhuurders van winkelruimten kunnen een huurprijswijziging op grond van de wet afdwingen. Hoe gaat dat in zijn werk?

De wet bepaalt dat zowel een huurder als een verhuurder om een wijziging van de huurprijs kan vragen. Dit kan – kort gezegd – als de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de nabije omgeving. Een huurprijswijziging kan in principe elke vijf jaar worden gevraagd.

Partijen moeten daarvoor eerst gezamenlijk een deskundige benoemen, die een (nieuwe) huurprijs vaststelt. Als één van partijen hier niet aan wil meewerken, of niet kan instemmen met een advies van een deskundige, kan de rechter een deskundige benoemen.

Het spreekt voor zich dat het belangrijk is om te weten of een huurprijswijziging vragen überhaupt zinvol is. Schakel daarom altijd eerst een eigen deskundige in. Als hij deze vraag bevestigend beantwoordt, dan kunt u daarna eerst de andere partij en vervolgens eventueel de rechter benaderen.

Of V&D van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt, is mij niet bekend. Dat had alleen gekund als vergelijkbare bedrijfsruimten in de directe omgeving een lagere huurprijs per m² hadden.

Voor veel ondernemers die een winkelpand huren is het zinvol om juist nu de huurprijs eens onder de loep te nemen. Zeker als in de directe omgeving van hun winkel veel winkelpanden leegstaan. Dan bestaat de kans dat de gemiddelde huurprijs de laatste jaren omlaag is gegaan en de ‘buren’ dus minder betalen.

Bent u van mening dat u als huurder te veel huur betaalt of vindt u juist dat uw huurder te weinig huur betaalt? Neem dan contact met mij op. Samen kunnen we kijken wat de mogelijkheden zijn.

(Bron: DVAN)

29
mei

Opzeggingsperikelen huurovereenkomst

Categories: Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor de Zelfstandige Zonder Personeel, Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), juridisch, huren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Opzeggingsperikelen huurovereenkomst

U gaat voor uw onderneming een huurovereenkomst aan, inclusief verlengingsoptie. Maar dan verandert de situatie: u kunt de huur niet meer opbrengen, er komt ergens anders een interessantere locatie vrij, u wilt verhuizen of de buurt verandert. U wilt van de huurovereenkomst af, maar dan komt u erachter dat u dat niet op korte termijn kunt doen. Dergelijke situaties komen regelmatig voor. Ook het niet of onjuist opzeggen kan grote gevolgen hebben.

De systematiek
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte bevat doorgaans een eerste huurperiode en vervolgens een optionele volgende huurperiode. De duur van die huurperiodes is mede afhankelijk van het toepasselijke huurregime. In veel gevallen zal de eerste huurperiode vijf jaar zijn, met vervolgens een verlenging van nog eens vijf jaar. Daarna zijn partijen (in alle gevallen) vrij in het bepalen van eventuele vervolgperiodes.

De huurovereenkomst moet doorgaans worden opgezegd om deze te laten eindigen. Hoe dat moet gebeuren, hangt onder meer af van de duur van de verschillende huurperiodes. In principe kan alleen tegen het eind van een huurperiode worden opgezegd, met in achtneming van een opzeggingstermijn. Die opzeggingstermijn is in veel gevallen één jaar. Er zijn dus maar een beperkt aantal opzeggingsmomenten en de opzegging moet dan ook nog eens tijdig worden gedaan.

Opzegging
Een huurovereenkomst die voor een bepaalde periode wordt aangegaan eindigt dus niet vanzelf na verloop van die periode. Dat betekent dat de huurovereenkomst in de regel wordt verlengd, tenzij tijdig wordt opgezegd. Dit betekent dat de opzeggende partij (veelal de huurder) zelf tot actie moet overgaan en zicht moet hebben op de mogelijke opzeggingsmomenten. Dit ging fout in een recente uitspraak van Hof Amsterdam De bestuurder in kwestie (een voormalig Olympisch ruiter) vergat de huurovereenkomst van de B.V. op te zeggen. Omdat de B.V. vervolgens geen verhaal bood, moest de bestuurder persoonlijk (een groot deel van) de doorlopende huurtermijnen aan de verhuurder betalen. Het vergeten op te zeggen kwam de bestuurder dus duur te staan.

Maar ook als er wel wordt opgezegd, levert het moment van opzegging regelmatig problemen op. Deze problematiek speelde onder meer in een andere uitspraak van Hof Amsterdam. Huurder had namelijk de huurovereenkomst wel opgezegd, maar zonder de contractuele opzegtermijn van zes maanden in acht te nemen. De verhuurder interpreteert de onjuiste opzegging, volgens het Hof terecht, als een opzegging tegen de eerst mogelijke datum, en die lag twee jaar later dan huurder eigenlijk voor ogen had.

Onder omstandigheden kan de redelijkheid en billijkheid een rol spelen bij een te late opzegging, maar uit een recente uitspraak van wederom Hof Amsterdam is gebleken dat daar zeer terughoudend gebruik van mag worden gemaakt. In het betreffende geval was één maand te laat opgezegd, maar zowel de kantonrechter als het Hof oordeelde dat daardoor een nieuwe huurperiode van vijf jaar was gaan lopen.

Enkele Tips
Het niet of te laat opzeggen kan dus grote gevolgen hebben voor uw onderneming (u zit vast aan een nieuwe huurperiode) of zelfs voor u persoonlijk (u bent als bestuurder persoonlijk aansprakelijk voor de niet betaalde huurtermijnen). Let er bij het sluiten van de huurovereenkomst dus op hoe de opzeggingsmogelijkheden zijn geregeld, hoe moet worden opgezegd en welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. En de belangrijkste tip: Agendeer de uiterste termijn waarop de huurovereenkomst moet worden opgezegd en doe hetzelfde bij een verlenging van de huurperiode. Op die manier voorkomt u dat u in een ongewenste positie komt die grote gevolgen heeft voor u en/of uw onderneming.

(Bron: Pellicaan)

30
mrt

Nieuw ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte

Categories: Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor de Zelfstandige Zonder Personeel, Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), juridisch, huren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Nieuw ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte

Op 19 februari 2015 heeft de Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de vernieuwde ROZ-modelhuurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW gepresenteerd. De vorige versie van het model stamde uit 2003 en was, volgens ROZ, dringend aan vervanging toe. De nieuwe standaard huurovereenkomst en de algemene bepalingen voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte zijn, zo stelt ROZ, transparanter, evenwichtiger en bevatten duidelijk gemarkeerde keuzes. Ook zijn er een aantal pijnpunten uit het model gehaald in het voordeel van de huurder. In dit artikel worden de belangrijkste verschillen met het model van 2003 besproken.

Wijzigingen in het ROZ model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

  • In de kop van de huurovereenkomst zijn de woorden ‘nemen het volgende in aanmerking’ toegevoegd. Partijen kunnen hier de partijbedoeling opnemen.
  • Artikel 1: met het oog op de invoering van het verplichte Energie Prestatie Certificaat (EPC) is in artikel 1.5 van de modelhuurovereenkomst een tekst opgenomen waarin door partijen moet worden aangegeven of de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een kopie van het EPC van de verhuurder heeft ontvangen. De verhuurder is sinds 1 januari 2008 verplicht een EPC te verstrekken bij de verhuur van bedrijfsruimte/
  • Artikel 3: vaste huurperiodes kunnen worden vastgelegd. In die periode mag bijvoorbeeld alleen de huurder opzeggen. De opzegtermijn is flexibel en niet meer standaard, zoals voorheen het geval was, één jaar.
  • Artikel 4: als met BTW wordt verhuurd en de huur eindigt door handelingen van de huurder, lijdt de verhuurder schade. Die schade is nu omschreven als exploitatiekosten en stichtingskosten. Ook is de einddatum van de herzieningsperiode toegevoegd.
  • Artikel 6: er is een artikel (6.2) toegevoegd, waarin partijen kunnen aangeven of over de waarborgsom wel of geen rente moet worden vergoed.
  • Artikel 8: dit artikel over ‘Incentives’ luidt: ‘Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.’ Met het artikel is voor partijen duidelijk welke afspraken er zijn gemaakt en wordt voorkomen dat er ineens losse afspraken boven water komen waarvan de (toekomstige) huurder of verhuurder geen weet meer heeft.
  • Artikel 9: er zijn twee artikelen (9.1 en 9.2) toegevoegd die ervoor moeten zorgen dat partijen niet vergeten dat er mogelijk sprake is van asbest en/of verontreiniging en dat daarover vervolgafspraken moeten worden gemaakt.
  • Artikel 10: dit artikel is toegevoegd om partijen de ruimte te bieden om afspraken te maken over duurzaamheid.

Wijzigingen in de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte

  • De volgorde van de artikelen is gewijzigd. Deze is nu bijna gelijk aan de ROZ-modelhuurovereenkomst winkelruimte.
  • Artikel 4.4: dit artikel bepaalt dat de weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming geen gebrek opleveren, tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van de verhuurder.
  • Artikel 5.5: de verhuurder mag voorschriften geven met betrekking tot het plaatsen van reclames en overige van buitenaf zichtbare wijzigingen. Zo mag hij voorschriften geven ten aanzien van de uitvoering, plaats en afmeting. De verhuurder mag plaatsing van reclame en dergelijke niet op onredelijke gronden weigeren.
  • Artikel 6.3: onderhuur is onder bepaalde voorwaarden toegestaan.
  • Artikel 7.4: als de verhuurder op grond van de wet verplicht is een energielabel op te hangen in het gehuurde, stelt de huurder hem daartoe in de gelegenheid.
  • Artikel 7.5: de huurder en de verhuurder mogen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder of huurder geen veranderingen of toevoegingen aanbrengen waardoor de energie-index van het gehuurde, die is vermeld in het energielabel, aantoonbaar verslechterd.
  • Artikel 9.2: de verhuurder vergoedt de kosten die de huurder maakt om (meer) schade aan het gehuurde te voorkomen, voor zover deze schade niet aan de huurder is toe te rekenen.
  • Artikel 10: de verhuurder is onder meer aansprakelijk als hij een gebrek aan het gehuurde niet tijdig verhelpt.
  • Artikel 11.1: in dit artikel worden definities gegeven van onderhoud, herstel en vernieuwing.
  • Artikel 11.5: dit artikel bepaalt wat (in ieder geval) voor rekening van de huurder is. Vernieuwing is bij een aantal leden, waaronder leden d, e en f, weggelaten.
  • Artikel 12.2: de huurder mag zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn.
  • Artikel 12.5: bij het aanbrengen van veranderingen en toevoegingen dient de huurder steeds onderzoeken of er sprake is van aanwezigheid van asbest op de locatie waar de veranderingen/toevoegingen zullen plaatsvinden.
  • Artikel 13.4: de verhuurder zal passende maatregelen nemen om aantasting van het huurgenot door renovatie en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde zo veel mogelijk te beperken.
  • Artikel 13.5: aan dit artikel is toegevoegd de verhuurder de gedeelten van het gehuurde waartoe de huurder geen exclusief gebruikrecht heeft, mag aanpassen en verplaatsten, mits het gebruik door de huurder als omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst mogelijk blijft.
  • Artikel 14.2: indien enige bepaling van de huurovereenkomst de toestemming van de verhuurder of huurder vereist, zal de (ver)huurder deze toestemming niet op onredelijke gronden weigeren of vertragen.
  • Artikel 15: partijen zijn verplicht elkaar schriftelijk op de hoogte stellen van relevante wijzigingen in hun organisatie, waaronder wijzigingen in de vennootschappelijke structuur worden begrepen.
  • Artikel 18.4: de huurder moet zijn deel van de servicekosten zelfstandig kunnen vaststellen.
  • Artikel 19: dit artikel over omzetbelasting is aangepast naar de huidige wetgeving.
  • Artikel 21: de huurder is vrij in de keuze van een verzekeringsmaatschappij voor een verzekering voor opstal of inventaris en goederen.
  • Artikel 22.8: indien de huurder of verhuurder niet binnen redelijke termijn meewerkt aan de inspectie en/of vastlegging van de bevindingen en afspraken in het inspectierapport, is de partij die op vastlegging aandringt bevoegd de inspectie buiten de aanwezigheid van de nalatige partij uit te voeren en het rapport bindend voor partijen vast te stellen.
  • Artikel 23.1: de huurder mag betalingen van de huurprijs alleen verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.
  • Artikel 24.3: als de huur met 15% of meer toeneemt, is de huurder verplicht op verzoek van de huurder een nieuwe bankgarantie af te geven of de waarborgsom bij te storten tot een bedrag dat is aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.
  • Artikel 26.2: bij toerekenbare tekortkoming is het woord ‘ernstige’ uit het artikel gehaald.
  • Artikel 27.1: de verhuurder staat ervoor in dat de huurovereenkomst aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren of vergelijkbare voorschriften voldoet.
  • Artikel 28: dit artikel over de kosten van verzuim is wederkerig gemaakt.
  • Artikel 29: de boetebepaling is beperkt doordat deze niet meer ziet op alle artikelen, maar slechts op een aantal artikelen uit de algemene bepalingen.

Hoewel de ROZ stelt dat er een aantal pijnpunten uit het model zijn gehaald in het voordeel van de huurder, blijft het ROZ-model een verhuurdersmodel. Voor huurders is het derhalve nog steeds noodzakelijk bijzondere bepalingen aan het model toe te voegen.

(Bron: DirkZwager)

31
jan

Verhuurder moet kettingbeding uit leveringsakte opleggen aan huurders

Categories: Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor de Zelfstandige Zonder Personeel, Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), juridisch, huren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Verhuurder moet kettingbeding uit leveringsakte opleggen aan huurders

Klein foutje bij opstellen huurcontract. Grote boete.

Amsterdam is een stad waar toeristen en congresgangers graag naar toe gaan. Dus een goede stad om een hotel te exploiteren. Maar de gemeente Amsterdam houdt volgens mij wel de vinger aan de pols door het aantal hotelkamers aan banden te leggen.

Dat is althans het beeld dat ik krijg bij het lezen van een uitspraak van de Rechtbank in Amsterdam. Die uitspraak is voor iedereen die zich bezighoudt met verhuur van onroerende zaken van belang. In deze zaak vergat de eigenaar namelijk om een kettingbeding op te nemen in het huurcontract en dat kost hem uiteindelijk € 1.000.000,-.

De situatie

Een pand in het centrum van Amsterdam staat te koop. Eén van de condities waaronder het verkocht wordt is dat het pand niet als hotel gebruikt mag worden. Niet door de koper, maar ook niet door anderen.

Om er voor te zorgen dat de koper dit verbod ook zal eerbiedigen, wordt een geldboete verschuldigd voor iedere dag dat verbod wordt overtreden. Ook wordt bedongen dat in de akte van levering een zogeheten kettingbeding zal worden opgenomen, waarvan de tekst zal luiden: Koper ……  zijn verplicht het onderhavige artikel in elke akte waarbij het …….object …..wordt vervreemd …………. of met betrekking daartoe enig gebruiksrecht wordt gevestigd, woordelijk te doen opnemen en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van verkoper te bedingen en op te leggen (Nb. de clausule is langer, maar ik heb die voor de leesbaarheid ingekort en onderstreept)

Door de notaris wordt in de akte van levering dit kettingbeding opgenomen, waarna de koper het pand weer doorverkoopt aan een andere marktpartij. Ook in die tweede akte van levering is het kettingbeding opgenomen.

Vervolgens verhuurt de nieuwe eigenaar het pand aan een derde. In het huurcontract wordt wel een gebod opgenomen, namelijk dat het gehuurde uitsluitend dient te worden gebruikt als woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning. Maar het kettingbeding met het verbod wordt dus niet opgenomen in het huurcontract !

Uiteindelijk komt de Gemeente Amsterdam er na onderzoek achter dat het pand wél als hotel wordt gebruikt, waarna het balletje begint te rollen.

De uitspraak: is de boete verschuldigd omdat het kettingbeding niet in het huurcontract is opgenomen ?

De rechters in Amsterdam krijgen ondermeer deze vraag voorgelegd. Zij redeneren heel zuiver dat er een kettingbeding in de akte van levering staat waarbij de huidige eigenaar het pand in eigendom kreeg. Dat beding houdt in dat de eigenaar het kettingbeding (met het verbod tot exploitatie van een hotel) moet opleggen aan iedere volgende eigenaar, maar ook aan iedereen die een gebruiksrecht krijgt.

Het verhuren van het pand betekent dat de huurder een gebruiksrecht krijgt. Dus moet het kettingbeding met het verbod opgenomen worden in de huurovereenkomst.

Nu dat niet gedaan is, overtreedt de eigenaar het kettingbeding en is dus de boete verschuldigd van € 1.000.000,-. Dat de verhuurder het pand niet zelf als hotel exploiteert doet niet ter zake. Ook niet dat in het huurcontract wel is opgenomen dat het gebruik van het pand conform de publiekrechtelijke regels moet zijn.

Gewoon niet opnemen van het kettingbeding is al voldoende om schadeplichtig te zijn !

De les ?

Treedt je op namens de eigenaar van een pand dat verhuurd gaat worden, let dan op. Vraag niet alleen bij de betreffende gemeente na wat de publiekrechtelijke beperkingen zijn, maar vraag de verhuurder ook om het eigendomsbewijs.

Tref je daarin kettingbedingen aan, lees die dan heel zorgvuldig door. Staat daar namelijk in dat iedere gebruiker ook gebonden moet zijn aan dat kettingbeding, neem de tekst dan letterlijk over en laat de huurder er voor tekenen dat de regels nagekomen zullen worden.

Anders kan een positief verhuur-rendement ineens omslaan in een negatief resultaat als de boete op doorbreken van de ketting hoog is.

(Bron: NTRS.NL)

06
okt

Huur overeenkomst gesloten? Kijk even na welk model gehanteerd is

Categories: Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor de Zelfstandige Zonder Personeel, Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), juridisch, huren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Huur overeenkomst gesloten? Kijk even na welk model gehanteerd is

Er is sinds kort een sterk vernieuwd ROZ model huurcontract voor winkels en 7:290 bedrijfsruimte beschikbaar.

Op 2 oktober 2012 is om 11:00 in het VNO-NCW/MKB-Nederland gebouw “de Malietoren”, Bezuidenhoutseweg 12, het eerste exemplaar van het sterk vernieuwde ROZ model huurcontract voor winkels en andere 7:290 bedrijfsruimte voor andere branches dan detailhandel door de voorzitter van de ROZ, Henk Hilverink aangeboden aan de directeur van MKB Nederland, Leendert-Jan Visser.

Niet eerder kondigde de ROZ een nieuw model huurcontract in het openbaar aan in het bijzijn van zowel huurders, verhuurders, makelaars en vastgoed managers. Niet eerder waren andere partijen dan de verhuurders zo nauw betrokken bij de totstandkoming van het nieuwe model voor winkels en andere bedrijfsruimten volgens het Burgerlijk Wetboek 7:290. Daar was dan ook alle reden toe. De huidige tijd vraagt steeds meer om transparantie bij ontwikkelingen die alle stakeholders aangaan. Het is dan ook niet voor niets dat het SSM Retail Platform bestaande uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders, met haar aanbevelingen voor aanpassingen van het bestaande model een belangrijke impuls heeft gegeven voor de huidige opzet van het nieuwe model.

(Bron: ROZ.nl)

01
sep

Kan een verhuurder vergeten huurprijsindexeringen en een doorgeïndexeerde huurprijs alsnog in rekening brengen?

Categories: Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, juridisch nieuws, huren of verhuren, Nieuws voor de Zelfstandige Zonder Personeel, Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), juridisch, huren, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Kan een verhuurder vergeten huurprijsindexeringen en een doorgeïndexeerde huurprijs alsnog in rekening brengen?

In veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten staat dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd. Het gebeurt in de praktijk echter vaak dat de verhuurder vergeet deze indexering door te voeren. Kan een verhuurder – die daar niet eerder om heeft gevraagd – achteraf alsnog aanspraak maken op betaling van de achterstallige indexeringsbedragen en op een doorgeïndexeerde huurprijs?

Het Hof Amsterdam boog zich onlang over deze vragen ( Gerechtshof teAmsterdam, 10 april 2012, LJN BW7821).

In deze zaak gaat het om een kindermodezaak, die sinds 14 november 1989 een winkelruimte is gaan huren, voor een huurprijs van f 1706,25 per maand. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd volgens een bepaalde formule, voor het eerst per 14 november 1990. De verhuurder bericht op 30 juni 1993 eenmaal dat de huur per 14 november 1993 zal worden verhoogd zoals overeengekomen. Daarna wordt de huurprijs niet meer verhoogd en wordt hierover tussen partijen ook niet gecorrespondeerd.

Op 19 november 2009 – dus ruim 16 jaar later – laat de verhuurder aan de huurder weten dat zij erachter is gekomen dat de overeengekomen indexatie van de huurprijs abusievelijk nooit is doorgevoerd. De verhuurder houdt wel rekening met de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar. De verhuurder vordert daarom ‘slechts’ de achterstallige huurprijsindexeringen over de jaren 2004 tot en met 2009, oftewel een bedrag van EUR 18.627,86, dat de huurder ineens en binnen 21 dagen aan de verhuurder zou moeten voldoen. Verder deelt de verhuurder mee dat de huurprijs alsnog wordt aangepast alsof al die jaren steeds was geïndexeerd, wat feitelijk een huurprijsverhoging van 40% betekent.

De huurder wijst de vorderingen van de verhuurder af, en stelt dat de verhuurder door stil te zitten haar rechten heeft verwerkt. Zij geeft aan dat zij in haar bedrijfsvoering geen rekening heeft gehouden en hoeven houden met de indexering, omdat verhuurder daarop gedurende 17 jaar geen aanspraak meer heeft gemaakt. Bovendien zou de kindermodezaak van de huurder op een faillissement afstevenen.

De kantonrechter was – kort samengevat – van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder in dit geval aanspraak maakte op de achterstallige indexering over de afgelopen 5 jaar.De kantonrechter wees alleen de indexering per 14 november 2009 toe.

De verhuurder gaat in hoger beroep, en het Hof Amsterdam komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het Hof stelt vast dat de huurovereenkomst ongeclausuleerd voorziet in automatische indexering van de huurprijs. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd, aldus het Hof. Daarvoor is volgens het Hof geen nadere (wils)uiting van de verhuurder nodig. Daarom heeft er bij de huurder ook geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontstaan dat de verhuurder definitief zou afzien van de eventueel te weinig betaalde bedragen en van een correct geïndexeerde huurprijs. Het Hof gaat zelfs nog verder door te oordelen dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemt met wat is overeengekomen. Ten overvloede merkt het Hof nog op dat de huurder overigens al in haar belangen wordt beschermd door de wettelijke verjaringstermijn van 5 jaar.

Tip:

Verhuurders en huurders dienen erop bedacht te zijn dat achterstallige indexeringsbedragen (tot maximaal 5 jaar terug) en een doorgeïndexeerde huurprijs alsnog gevorderd kunnen worden. Het enkel stilzitten van de verhuurder zorgt er niet voor dat de huurder erop mag vertrouwen dat de verhuurder heeft afgezien van deze vorderingen.
(Bron: Dijkstra Voermans)
Older Entries