All posts in Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren

You are here: Home / All posts in Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren
03
aug

Nieuwe modelhuurovereenkomst voor bedrijfs- en winkelruimtes

Categories: Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren, Nieuws, Nieuws voor de eenmanszaak of vof, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Nieuwe modelhuurovereenkomst voor bedrijfs- en winkelruimtes

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) biedt diverse modellen huurovereenkomsten aan op hun website, waaronder de Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte. In 2023 heeft ROZ een nieuw model gepubliceerd. Wat zijn de belangrijkste wijzigen zijn ten opzichte van het oude sjabloon? 

Openingstijden

Per 1 januari 2022 is de Winkeltijdenwet gewijzigd. Volgens deze wet moeten winkeliers uitdrukkelijk instemmen met de openingstijden van hun winkel of wijzigingen hierin. De winkelier hoeft dus niet open te gaan als er bijvoorbeeld een extra koopavond in een winkelstraat wordt georganiseerd, als dat niet eerder is afgesproken. Tenzij de winkelier hier natuurlijk zelf mee instemt. In de nieuwe modelovereenkomst is een apart artikel is opgenomen waarin de winkelier en de verhuurder de wekelijkse openingstijden kunnen vermelden. In het vorige model was er alleen een algemene bepaling over de openingstijden.

Afspraken over verduurzaming van de winkel

In het modelcontract is meer aandacht voor verduurzaming van het winkelpand. In het vorige model was er een vrijblijvende bepaling opgenomen waarin stond: “dat partijen het belang van duurzaamheid onderkennen”. In het nieuwe model is een lijst opgenomen. U vindt op de website van ROZ. In deze duurzaamheidsmatrix kunnen de winkelier en verhuurder afspraken maken over wie welke maatregelen voor zijn/haar rekening neemt. Het is een zeer uitgebreide lijst, waar de meest voorkomende verduurzamingsmaatregelen zijn opgenomen. De maatregelen zijn niet af te dwingen, maar er staat wel beschreven dat betrokken partijen regelmatig de voortgang met elkaar bespreken.

Omgevingswet

Op 1 januari 2024 treedt de nieuwe omgevingswet naar verwachting in werking. In het nieuwe model is hier al rekening mee gehouden door de opname van artikel 16. In dit artikel staat beschreven dat wanneer termen uit de huurovereenkomst niet aansluiten bij de nieuwe Omgevingswet deze zoveel mogelijk gelezen moeten worden overeenkomstig de begrippen uit die nieuwe wet.

Bijzondere bepalingen

Indien er een bepaling gewijzigd of toegevoegd moet worden dan kan dat bij het laatste artikel bijzondere bepalingen. In het nieuwe model is hier al een drietal concepten opgenomen. Er is een optie opgenomen voor het plaatsen van slimme meters. Verder kunnen de winkelier en verhuurder afspraken vastleggen over de verwerking van persoonsgegevens. En er is ook een mogelijkheid toegevoegd om de overeenkomst van een elektronische handtekening te voorzien.

Bovenstaande is geen volledige opsomming van wijzigingen. Naast wijzigingen in het model huurovereenkomst, zijn de algemene bepalingen, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, ook op een aantal punten gewijzigd.

(Bron: ABAB)

06
feb

Onderhandelen over huurvoorwaarden? Dat doe je zo

Categories: Kennisbank, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor de Zelfstandige Zonder Personeel(ZZP), Kennisbank voor de Zelstandige zonder personeel(ZZP), juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor het MKB (BV), Kennisbank voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Onderhandelen over huurvoorwaarden? Dat doe je zo

 

Wil jij na de start van je bedrijf een bedrijfspand of kantoorruimte gaan huren? Zorg dan ervoor dat je niet te veel betaalt en voorkom ongewenste bepalingen in je huurcontract. De tips in dit artikel helpen je verder bij het onderhandelen.

Met wie krijg je te maken?

Met een huurcontract voor een pand of ruimte ga je een serieuze verbintenis aan, vaak voor langere tijd. Probeer (al voordat je de onderhandelingen ingaat) te achterhalen met wie je te maken hebt. Wat is het belang van de makelaar, belegger of projectontwikkelaar? Er is doorgaans veel geld mee gemoeid. Om sterker in je schoenen te staan, kun je je eventueel laten bijstaan door een juridisch-, bouwkundig- of huisvestingsadviseur.

Succesvol onderhandelen

Over het huurcontract en de prijs valt altijd te onderhandelen. Hoe groter de oppervlakte, des te meer voordeel je eruit kunt halen. Maar ook bij kleinere panden kun je behoorlijk besparen wanneer je goed op de volgende punten let:

1. Huurvrije periode

Je kunt onderhandelen over een huurvrije periode. Deze kan uiteenlopen van een maand bij een kortlopend contract tot soms wel twee jaar bij een langlopend contract. Maar pas op: een huurvrije periode levert niets op als de huurprijs die daarna moet worden betaald een stuk hoger is dan marktconform.

2. Prijs-kwaliteit

Huur je het pand kaal, ligt er vloerbedekking, moeten er tussenwandjes komen, et cetera? Een lage huurprijs is weinig waard als je zelf moet opdraaien voor het schilderen van de muren, aanleggen van brandvoorziening en het installeren van airconditioning. Waarin moet geïnvesteerd worden en is dit in verhouding met de huurprijs? Het kan soms een stuk goedkoper zijn als de ruimte ‘compleet af’ wordt gehuurd.

3. Leeg opleveren?

Hoe moet het pand worden achtergelaten bij vertrek? Moet het leeg opgeleverd worden of teruggebracht in de oude staat? Dit is heel belangrijk om te weten voordat je gaat investeren in aanpassingen aan het pand. Het kan aardig in de kosten lopen wanneer het pand na je vertrek in oude staat moet worden hersteld.

4. Servicekosten

Zijn de servicekosten bij de huurprijs inbegrepen en zo niet, hoe worden deze dan verrekend? Betaal je vooruit of zijn het vaste kosten? Je zou niet de eerste ondernemer zijn die zich rot schrikt van de eindafrekening.

5. Flexibiliteit

Is het mogelijk om ruimte erbij te huren, of ruimte af te stoten? Het kan veel geld kosten om een nieuwe ruimte te huren of te blijven huren met onderbezetting. En kun je tussentijds opzeggen? Op welke termijn?

6. Vergunningen

Zijn alle benodigde vergunningen er? Als een pand lang leeg heeft gestaan, moet er bijvoorbeeld een legionella- en asbestvrij-verklaring zijn. De verhuurder kan zeggen dat alles in orde is, maar wat als later blijkt dat er toch asbest in het pand zit? De verhuurder heeft meldplicht, maar de huurder heeft ook vraagplicht. Als er niet naar gevraagd is, wie is er dan verantwoordelijk?

7. Oppervlakte

Er wordt soms gesjoemeld met de oppervlakte. Deze moet in het contract staan volgens de NEN2580-norm. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in BVO (Bruto Vloeroppervlak), NVO (Netto Vloeroppervlak) en VVO (Verhuurbaar Vloeroppervlak). Dit verschil kan in sommige gevallen flink oplopen. Sommige onderdelen van een gebouw mogen bijvoorbeeld niet als verhuurbaar vloeroppervlak worden aangemerkt. Denk aan technische ruimtes, lift of trappenhuis en kijk ook naar de verrekening van algemene ruimtes, zoals de entree en ontvangstbalie.

(Bron: MKB Servicedesk)

 

26
mei

Huren? Zo krijg je de beste voorwaarden

Categories: Kennisbank, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor de Zelfstandige Zonder Personeel(ZZP), Kennisbank voor de Zelstandige zonder personeel(ZZP), juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor het MKB (BV), Kennisbank voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Huren? Zo krijg je de beste voorwaarden
Zorg dat je niet te veel betaalt of aan slechte voorwaarden vastzit
Wil je een bedrijfspand of kantoorruimte huren? Zorg ervoor dat je niet te veel betaalt en voorkom ongewenste bepalingen in je huurcontract. Deze tips helpen je bij het onderhandelen.

Met wie heb je te maken?

Met een huurcontract voor een pand of ruimte ga je een serieuze verbintenis aan, vaak voor langere tijd. Probeer voordat je de onderhandelingen ingaat te achterhalen met wie je te maken hebt. Wat is het belang van de makelaar, belegger of projectontwikkelaar? Er is vaak veel geld mee gemoeid. Om sterk in je schoenen te staan kun je je laten bijstaan door een juridisch-, bouwkundig- of huisvestingsadviseur.

Onderhandelen

Over het huurcontract en de prijs valt altijd te onderhandelen. Hoe groter de oppervlakte, hoe meer voordeel je eruit kan halen. Maar ook bij kleinere panden kun je behoorlijk besparen als je op de volgende punten let:
  • Huurvrije periode. Je kunt onderhandelen over een huurvrije periode. Deze kan uiteen lopen van een maand bij een kortlopend contract, tot soms wel twee jaar bij een langlopend contract. Maar pas op, een huurvrije periode levert niets op als de huurprijs die daarna moet worden betaald veel hoger is dan marktconform.
  • Prijs-kwaliteit. Huur je het pand kaal, ligt er vloerbedekking, moeten er tussenwandjes komen, et cetera? Een lage huurprijs is weinig waard als je zelf moet opdraaien voor het schilderen, aanleggen van brandvoorziening en airconditioning. Waar moet in geïnvesteerd worden en is dit in verhouding met de huurprijs? Het kan soms een stuk goedkoper zijn als de ruimte ‘compleet af’ wordt gehuurd.
  • Leeg opleveren? Hoe moet het pand worden achtergelaten bij vertrek? Moet het leeg opgeleverd worden of teruggebracht in de oude staat? Dit is heel belangrijk om te weten voordat je gaat investeren in aanpassingen aan het pand. Het kan veel kosten opleveren als het pand na je vertrek in oude staat hersteld moet worden.
  • Servicekosten. Zijn de servicekosten bij de huurprijs inbegrepen en zo niet, hoe worden ze dan verrekend? Betaal je vooruit, zijn het vaste kosten? Je zult niet de eerste zijn die zich rot schrikt van de eindafrekening.
  • Flexibiliteit Is het mogelijk om ruimte erbij te huren, of ruimte af te stoten? Het kost veel geld om een nieuwe ruimte te huren of te blijven huren met onderbezetting. En kun je tussentijds opzeggen en op welke termijn?
  • Vergunningen. Zijn alle benodigde vergunningen er? Als een pand lang leeg heeft gestaan, moet er bijvoorbeeld een legionella- en asbestvrij-verklaring zijn. De verhuurder kan zeggen dat alles in orde is, maar later blijkt er asbest in het pand te zitten. De verhuurder heeft meldplicht, maar de huurder heeft ook vraagplicht. Als er niet naar gevraagd is, wie is er dan verantwoordelijk?
  • Oppervlakte Er wordt soms gesjoemeld met de oppervlakte. Deze moet in het contract staan volgens de NEN2580-norm. Er is onderscheid in BVO (Bruto Vloeroppervlak), NVO (Netto Vloeroppervlak) en VVO (Verhuurbaar Vloeroppervlak). Dit verschil kan in sommige gevallen flink oplopen. Een aantal onderdelen van een gebouw mogen niet als verhuurbaar vloeroppervlak aangemerkt worden. Denk aan technische ruimtes, lift/trappenhuis en kijk ook naar de verrekening van algemene ruimtes, zoals de entree en ontvangstbalie.

(Bron: MKB Servicedesk)

05
dec

Bedrijfsruimte huren

Categories: Kennisbank, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Bedrijfsruimte huren

Wilt u een bedrijfsruimte huren? Houdt u er dan rekening mee dat er 2 categorieën zijn: middenstandsbedrijfsruimten en overige bedrijfsruimten. De regels verschillen per categorie.

Middenstandsbedrijfsruimten

Middenstandsbedrijfsruimten zijn panden die voor het publiek toegankelijk zijn. Bijvoorbeeld winkels en horecagelegenheden, garages, campings en hotels. U levert hier direct uw producten of diensten.

Wat zijn uw rechten?

Als huurder van een middenstandsbedrijfsruimte hebt u recht op huur- en huurprijsbescherming. U mag de ruimte 10 jaar gebruiken. Deze periode is verdeeld in 2 delen van 5 jaar. U kunt ook een kortere termijn overeenkomen.

De verhuurder mag de huur tussentijds niet verhogen. Behalve als u dat samen in het huurcontract hebt vastgelegd. Na 5 jaar kunt u met de verhuurder een nieuwe huurprijs afspreken. U kunt daarvoor bijvoorbeeld periodieke huurverhogingen afspreken op basis van de consumentenprijsindexcijfers van het CBS. Voor de verhoging van de huurprijs is geen wettelijk maximum.

Bij geschillen kunt u via de kantonrechter een beroep doen op de bedrijfshuurcommissie.

Hoe kunt u prijzen vergelijken van winkellocaties?

Met de online Huurprijsvergelijker kunt u huurprijzen van winkellocaties in Nederland vergelijken.

Overige bedrijfsruimten

Overige bedrijfsruimten zijn panden die niet onder middenstandsbedrijfsruimten vallen, zoals kantoren, fabrieken en pakhuizen.

Wat zijn uw rechten?

In tegenstelling tot middenstandsbedrijfsruimten hebt u bij overige bedrijfsruimten geen recht op huur- en huurprijsbescherming. U spreekt de huurprijs en huurprijsverhogingen onderling af. De jaarlijkse huurprijsverhoging voor woonruimten geldt niet voor bedrijfsruimten.

Standaard is uw betalingstermijn ook uw opzegtermijn. Als u maandelijks huur betaalt, dan moet u ook minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. In het huurcontract kunt u een andere opzegtermijn afspreken.

Is uw pand een middenstandsbedrijfsruimte of niet?

In de praktijk blijkt het verschil soms moeilijk aan te tonen. In het uiterste geval beslist de rechter.

Belastingen

Huurt u een bedrijfsruimte? Dan kunt u de kosten die u maakt, aftrekken van de opbrengsten van uw onderneming. Bijvoorbeeld: energiekosten, schoonmaakkosten en inrichtingskosten.

Over de huurprijs hoeft u geen btw te betalen. Dit geldt zowel voor middenstandsbedrijfsruimten als voor overige bedrijfsruimten. U kunt met de verhuurder afspreken dat hij wel btw in rekening brengt. Dit kan voor u als huurder voordelig zijn. U moet dan aan bepaalde voorwaarden voldoen.

06
nov

Wat zijn de gevolgen van tussentijds opzeggen huurcontract?

Categories: Kennisbank, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor het MKB (BV), Kennisbank voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor Wat zijn de gevolgen van tussentijds opzeggen huurcontract?

“Ik heb een bedrijf in een gehuurde winkelruimte en wil nu het huurcontract opzeggen omdat de resultaten tegenvallen. Het contract loopt nog drie jaar door. Wat zijn de consequenties?”

Als u een huurcontract voor een winkelruimte tussentijds opzegt, bent u schadeplichtig, want in dat geval pleegt u wanprestatie. De verhuurder zal dan schadevergoeding eisen. Uitgangspunt voor die schadevergoeding is in principe het totale bedrag aan huur dat tot de einddatum van het contract nog betaald had moeten worden. De kantonrechter kan hier ook van afwijken.

U bent in principe verplicht om de schadevergoeding in een keer op te hoesten, maar afhankelijk van uw financiële situatie – en als de verhuurder daarmee instemt – kunt u gespreid betalen.

U kunt ook proberen om het met de verhuurder eens te worden dat de huurovereenkomst eerder eindigt dan was overeengekomen. Er kan dan een afkoopsom worden afgesproken. Vraag is alleen wat de verhuurder hier voor baat bij heeft. Kunt u tot afspraken komen, leg deze dan schriftelijk vast.”

Er ís een uitweg
“U kunt onder de schadevergoeding uitkomen als u iemand weet te vinden die het huurcontract overneemt. Dit heet indeplaatsstelling. Het huurcontract wordt dan met alle daaraan verbonden rechten en plichten op iemand anders overdragen. 

De verhuurder moet in principe medewerking verlenen aan een indeplaatsstelling, tenzij deze bijvoorbeeld het vermoeden heeft en bij de kantonrechter aannemelijk kan maken dat de nieuwe huurder zich niet als goed huurder zal gedragen en/of de huurovereenkomst niet volledig zal nakomen. De verhuurder zal daarvoor wel van goeden huize moeten komen.

Let op! Een verhuurder mag de nieuwe huurder geen hogere huur in rekening brengen. Dan is er namelijk sprake van een nieuwe huurovereenkomst en niet van indeplaatsstelling.”

* Voor winkelruimten zijn contracten van tien jaar (twee keer vijf jaar) verplicht (dwingend recht). De (hoogte van de) schadevergoeding vloeit voort uit het feit dat tussentijdse opzegging (binnen de termijnen van vijf jaar) niet is toegestaan, zelfs niet als dit in de huurovereenkomst werd opgenomen. Na tien jaar (tenzij anders wordt afgesproken) ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van een jaar.

11
jun

11 tips voor het huren van een bedrijfspand

Categories: Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, Kennisbank voor de eenmanszaak of vof, juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor de Zelfstandige Zonder Personeel(ZZP), Kennisbank voor de Zelstandige zonder personeel(ZZP), juridisch, huren of verhuren, Kennisbank voor het MKB (BV), Kennisbank voor het MKB(BV), juridisch, huren of verhuren
Reacties uitgeschakeld voor 11 tips voor het huren van een bedrijfspand

Bent u van plan om een bedrijfspand te gaan huren? Deze 11 tips helpen u een goede keuze te maken.

11 tips voor de huur van een bedrijfspand

1. Denk goed na over het huurdoel. Huur alleen op de groei als u zeker bent van die groei.

2. Neem al een deskundige in de arm in het beginstadium, voorafgaand aan de contractonderhandelingen.

3. Sluit een ROZ-contract* af waarin ook de plichten van de verhuurder duidelijk staan vermeld.

4. Let op de afspraken buiten het standaardcontract.

5. Laat ook uw gevoel meespreken bij de keuze voor een verhuurder.

6. Als u snel kunt verhuizen, kom dan een korte opzegtermijn overeen. Maar nooit korter dan zes weken. Wie stabiliteit wil, doet goed aan een langlopend contract met een jaar opzegtermijn.

7. Bevestig alles schriftelijk en bewaar de correspondentie.

8. Let op dat de in het contract naar inflatiecorrectie geïndexeerde jaarlijkse huurverhoging niet wordt overschreden.

9. Noteer uw water- en energieverbruik of vraag de verhuurder om een kopie van de opgave van de energieleverancier.

10. Blijf altijd communiceren met de verhuurder, voorkom een conflict.

11. Zeg op tijd op, volgens het contract.

* ROZ-contract – Standaardcontract van de Raad voor Onroerende Zaken.

(Bron: De Zaak)