Gezamenlijk aankopen en financieren eigen woning

Partners die gezamenlijk een eigen woning kopen en financieren kunnen aanlopen tegen een niet-beoogde beperking van renteaftrek. Gedeeltelijke overdracht van het eigenwoningverleden voorkomt dit. De staatssecretaris maakt deze overdracht nu mogelijk.

Het besluit is gepubliceerd op 30 januari 2018 met nummer nr. 2018-1511. Tegen de achtergrond van de beperkte huwelijksgoederengemeenschap, die vanaf 1 januari van dit jaar geldt als mensen trouwen zonder huwelijkse voorwaarden, is discussie ontstaan over de toepassing van de eigenwoningregeling. Deze discussie leidde uiteindelijk tot de brief van de staatssecretaris van Financiën van 14 april 2017. Daarin neemt de staatssecretaris het standpunt in dat de eigenwoningreserve altijd privé blijft, en dus niet voor de helft overgaat op de partner als mensen in gemeenschap van goederen trouwen. Dat standpunt staat overigens haaks op eerdere uitlatingen van minister Blok van Wonen en Rijksdienst. De problematiek is er eigenlijk alleen maar groter door geworden. Een voorbeeld ter toelichting.
Ruben heeft in 2010 een woning gekocht en gefinancierd met een aflossingsvrije lening van € 200.000. Zes jaar later verkoopt hij de woning voor € 220.000. Ruben realiseert een eigenwoningreserve van € 20.000. Tijdelijk betrekt hij een huurwoning. Natasha trekt bij hem in en niet veel later trouwen ze in algehele gemeenschap van goederen. Vervolgens kopen ze in datzelfde jaar een nieuwe woning, kostprijs € 300.000, die ze financieren met een annuïteitenhypotheek van € 280.000. Het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden herleeft, voor de helft bij Ruben en voor de andere helft bij Natasha. Ruben mag op grond van het standpunt van de staatssecretaris maximaal een eigenwoningschuld hebben van € 150.000 -/- € 20.000 = € 130.000. Natasha, die geen eigenwoningverleden had, mag ten volle financieren, dus tot een bedrag van € 150.000. Van de lening van € 280.000 gaat € 140.000 Ruben aan. Hij leent dus € 10.000 meer dan hij aan eigenwoningschuld in box 1 mag hebben. Voor deze € 10.000 valt zijn aandeel in de lening in box 3. Natasha’s € 140.000 valt wel volledig in box 1.
Deze uitleg van de staatssecretaris van Financiën heeft tot veel commotie geleid. Veel hypotheekadviezen zijn niet op deze wijze gegeven, uiteraard met de uitlatingen van minister Blok in het achterhoofd. Dit nieuwe punt – het privé blijven van de eigenwoningreserve – kwam nog bovenop de al aangekaarte problematiek rondom de nieuwe huwelijksgoederengemeenschap. Een voorbeeld.
Ferd heeft sinds 2007 een bestaande eigenwoningschuld van € 200.000. Hij verkoopt in 2017 zijn woning waarbij hij een eigenwoningreserve realiseert van € 50.000. In 2018 trouwt hij zónder huwelijkse voorwaarden met Florentina. Vervolgens kopen zij een woning voor € 300.000. Florentina heeft geen eigenwoningverleden. Ze financieren de woning met een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en een annuïteitenhypotheek van € 150.000. Op grond van de beperkte huwelijksgoederengemeenschap heeft Ferd zijn eigenwoningverleden volledig behouden. Echter, woning en beide leningdelen zijn 50:50 van beide partners. Ferd heeft dus een aflossingsvrije hypotheek van € 50.000 en een annuïteitenhypotheek van € 75.000. Dat is € 25.000 meer dan Ferd aan eigenwoningschuld mag hebben. Ferd heeft daarmee dus een schuld van € 25.000 in box 3. Florentina heeft dezelfde schulden. Maar omdat zij geen beroep kan doen op het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden valt haar aandeel van de aflossingsvrije hypotheek, een bedrag van € 50.000, voor haar in box 3.
De nieuwe staatssecretaris van Financiën lost deze problemen nu op. Hij keurt goed dat fiscale partners over en weer het eigenwoningverleden (overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden, eigenwoningreserve, aflossingsstand, etc.) voor de helft aan elkaar kunnen overdragen. Aan die goedkeuring stelt hij drie voorwaarden:
  1. De eigen woning moet 50:50 van beide partners zijn. De eigenwoningschuld moet ook 50:50 van beide partners zijn.
  2. Beide partners doen een beroep op deze goedkeuring door de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte(n) op te nemen.
  3. De verdeling bij helfte van het eigenwoningverleden geldt ook voor de toekomst. Partners kunnen hun keuze voor toepassing van de goedkeuring niet meer herzien of terugdraaien.
Met dit besluit haalt de staatssecretaris de pijn uit de regeling. Een voorbeeld.
Jan heeft sinds 2010 een eigen woning met een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. Hij verkoopt zijn woning in 2017. Met de verkoop realiseert hij een eigenwoningreserve van € 50.000. Hij trouwt vervolgens zónder huwelijkse voorwaarden in 2018 met Esmeralda, die geen eigenwoningverleden heeft. Zij kopen een nieuwe woning voor € 300.000. Zij sluiten daarvoor een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en een annuïteitenhypotheek van € 150.000. Verder doen zij een beroep op de goedkeuring uit het besluit. Daardoor is Jans eigenwoningverleden voor de helft overgegaan op Esmeralda. Esmeralda heeft daardoor dus een eigenwoningreserve verkregen van € 25.000 en overgangsrechtelijke lening (bestaande eigenwoningschuld) van € 100.000. Jan heeft nu een aflossingsvrije (bestaande) eigenwoningschuld van € 50.000 en een ‘nieuwrecht’ eigenwoningschuld van € 75.000. Voor Esmeralda geldt exact hetzelfde. Alle leningdelen vallen in box 1. Alle rente is fiscaal aftrekbaar.

Belang voor de praktijk

De goedkeuring geldt met ingang van het belastingjaar 2013. Als toepassing van deze goedkeuring tot een lagere aanslag leidt in voorgaande jaren dan kunnen zij gezamenlijk verzoeken om een ambtshalve vermindering. Zij krijgen dan nog geld terug van de Belastingdienst.
Als er een andere eigendoms- of schuldverhouding is, kan iemand geen beroep doen op de goedkeuring uit dit besluit. Daar lijkt ook niet zo veel aanleiding voor te zijn. De staatssecretaris heeft echter toch een vangnet willen regelen voor mogelijke situaties waar er toch sprake is van een niet-beoogde aftrekbeperking. Als daar sprake van is, kunnen partners een verzoek om analoge toepassing indienen bij de Belastingdienst/Directie Vaktechniek Belastingen, Team Brieven en Beleidsbesluiten.
Samenwoners hebben de regeling eigenlijk niet nodig, maar kunnen toch een beroep doen op de goedkeuring uit het besluit.
Partners dragen dus over een weer de helft van het eigenwoningverleden aan elkaar over. In welke mate partners de rente dragen is niet relevant. In een samenlevingsovereenkomst mag dus bijvoorbeeld best zijn afgesproken dat dit naar rato van het inkomen plaatsvindt. Een 50:50-verdeling hoeven zij niet af te spreken. Evenmin van belang is de toedeling van de belastbare inkomsten uit eigen woning. Partners mogen deze inkomsten in hun aangifte blijven toedelen in willekeurig welke verhouding. Dat staat toepassing van deze goedkeuring niet in de weg.

[ Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden ]

Updated: 28 februari 2018 — 17:41