All posts in Nieuws voor de eenmanszaak of vof, belastingnieuws, woning

Het einde van de coronacrisis lijkt in zicht. Langzaam worden diverse maatregelen versoepeld. Dit betekent echter nog niet dat alles weer is zoals het was voor maart 2020. Voor velen is de financiële situatie op zijn zachtst gezegd nog niet rooskleurig. Daarom komt het kabinet je tegemoet als je tijdelijk de rente en/of aflossing van je hypotheek niet kunt betalen. Consequentie van niet betalen is immers dat je daarmee het recht op hypotheekaftrek zou verliezen.

Hoofdregel (sinds 1 januari 2013)

Als je de hypotheekrente wilt aftrekken, moet je jaarlijks zowel rente als aflossing voldoen. Lukt dit niet in een jaar? Dan moet de achterstand uiterlijk op 31 december van het volgende jaar zijn ingelopen. Zo niet, dan vervalt meestal het recht op hypotheekrenteaftrek.

Eerste maatregel

In eerste instantie is het kabinet akkoord gegaan met een ‘aflossingspauze’ van maximaal zes maanden. De aflossingsachterstand mag je gedurende de rest van de looptijd van de hypotheek inlopen. Je zit dus niet vast aan het jaar erop. In overleg met je geldverstrekker mag je een nieuw aflossingsschema opstellen. Deze betaalpauze moest uiterlijk 1 juli 2020 ingaan.

Verlenging van de maatregel

Het kabinet heeft de maatregel verlengd en geeft een extra mogelijkheid om de aflossingsachterstand in te halen. Bovendien is de betaalpauze-termijn verlengt van zes naar twaalf maanden

  1. Nieuw aflossingsschema opstellen

Je krijgt de mogelijkheid om een heel nieuw aflossingsschema op te stellen. Dit schema  moet uiterlijk 1 januari 2023 ingaan en is een verlenging van de  eerste maatregel

  1. Splitsen van de lening

Je mag de schuld ook splitsen in een oud en nieuw deel. Voor de aflossingsachterstand wordt een nieuw aflossingsschema opgesteld. Je kunt er dus voor kiezen om de aflossingsachterstand sneller af te lossen.

Voorwaarden

Geen regeling zonder voorwaarden. Waar moet je aan voldoen?

  • Bij de geldverstrekker moet je tussen 12 maart 2020 en 30 juni 2021 je betalingsproblemen als  gevolg van de coronacrisis melden (of al hebben gemeld).
  • De overeengekomen betalingspauze van maximaal twaalf maanden moet je schriftelijk laten vastleggen.
  • De betaalpauze gaat uiterlijk 1 juli 2021 in.

Is de geldlening niet door een bank verstrekt maar door een familielid of door je eigen BV? Dan gelden nog twee aanvullende voorwaarden:

  • Er is sprake van een terugval in arbeidsinkomen (als gevolg van de coronacrisis) van ten minste 20%.
  • Je bent in (minimaal) drie aaneengesloten maanden in de periode 1 maart 2020 – 1 juli 2021 teruggegaan in inkomen.

Rente

De niet betaalde rente tijdens de pauze is niet aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar van de betaalpauze. Dit kan gevolgen hebben voor je voorlopige teruggaaf inkomstenbelasting over het betreffende jaar. Je kunt de voorlopige aanslag inkomstenbelasting  aanpassen om te voorkomen dat je belasting moet terugbetalen.  

(Bron: Alfa)

De huidige tijd kan er toe leiden dat een belastingplichtige zorgen heeft over de betaalbaarheid van zijn hypotheek. Overleg met de kredietverstrekker is dan de aangewezen route. Kredietverstrekkers kunnen hun klanten – die als gevolg van de coronacrisis tijdelijk niet in staat zijn aan hun betalingsverplichtingen te voldoen – de mogelijkheid bieden tot een betaalpauze van maximaal zes maanden. In deze periode hoeft dan geen of minder rente en aflossing betaald te worden voor de hypotheek. Let wel; deze achterstand moet in de toekomst wel alsnog worden voldaan. Aanvankelijk gaf een beleidsbesluit van 16 december 2020 een goedkeuring in dit kader. Dit is nu verlengd in het Besluit van 25 maart 2021 (nr. 2021-7241).

De Wet Inkomstenbelasting 2001 regelt voor eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2013 hoe achterstand in de aflossing en rentebetaling moet worden ingelopen, als deze op enig moment is opgelopen. Als niet aan deze wettelijke eisen wordt voldaan, loopt de belastingplichtige het risico dat het recht op aftrek van rente en kosten vervalt. Om het in bepaalde gevallen mogelijk te maken ook op een andere dan in de fiscale wetgeving vastgelegde wijze de aflossingsachterstand in te halen, worden twee goedkeuringen opgenomen.

Goedkeuringen in het beleidsbesluit 

De eerste goedkeuring ziet toe op het zo snel mogelijk na afloop van de uitstelperiode vaststellen van een nieuw annuïtair schema. Op basis hiervan wordt het inhalen van de aflossingsachterstand uitgesmeerd over de resterende looptijd van de maximale termijn van 360 maanden van de lening.  Het nieuwe aflosschema moet uiterlijk op 1 januari 2023 (of 1 januari 2022 als de eerste termijn van de betaalpauze betrekking heeft op een termijn van 2020) ingaan.

Ten tweede wordt toegestaan de resterende lening te splitsen, waarbij voor de resterende hoofdsom (zonder rekening te houden met de aflossingsachterstand) het bestaande annuïtaire schema van toepassing blijft. Voor het deel van de aflossingsachterstand wordt dan een afzonderlijke (hypothecaire) lening met een eigen annuïtair schema afgesloten, waarbij de looptijd maximaal gelijk is aan de resterende looptijd van de oorspronkelijke hoofdsom. In de huidige wettelijke regeling moet voor de totale resterende hoofdsom een nieuw annuïtair schema wordt vastgesteld.  

Maatwerk

Door deze regelingen ontstaan meer mogelijkheden tot maatwerk. Uiteraard moet naast de gemiste aflossingen ook de uitgestelde rente alsnog aan de kredietverstrekker worden betaald. Deze uitgestelde rente is aftrekbaar volgens de reguliere fiscale regels. Afhankelijk van de wijze waarop belastingplichtige en geldverstrekker dit regelen, kan het zijn dat deze rente aftrekbaar is op het moment van rentedragend schuldig worden (2020 of 2021) of op het moment van feitelijke betaling.

Familiebank of eigenwoninglening bij BV

In de situatie dat de eigenwoninglening niet bij een commerciële uitvoerder is overeengekomen, maar bijvoorbeeld bij de ouders of bij de eigen BV, is het onder voorwaarden ook mogelijk een betaalpauze overeen te komen. Hiervoor gelden enkele specifieke voorwaarden. 

Geldigheid beleidsbesluit 

Het beleidsbesluit geldt voor belastingplichtigen die zich tussen 12 maart 2020 en 1 juli 2021 melden, of hebben gemeld bij hun kredietverstrekker en een betaalpauze overeenkomen van maximaal twaalf maanden. Deze betaalpauze moet uiterlijk op 1 juli 2021 ingaan. Onder nadere voorwaarden kan ook voor betaalpauzes die sinds 12 maart al zijn overeengekomen – en mogelijk deels al ten uitvoering zijn gebracht in de periode voorafgaande aan publicatie van het besluit – gebruik worden gemaakt van de regeling, zoals opgenomen in het beleidsbesluit. 

Voorlopige aanslag

Het is verstandig om bij een situatie als deze na te gaan of een opgelegde voorlopige aanslag over 2021 en/of de voorschotbeschikking(en) toeslag(en) op basis van het eerder geschatte inkomen over 2021 moet(en) worden aangepast. Hiermee kan voorkomen worden dat in 2022 terugbetalingen moeten plaatsvinden.

(Bron: BDO)

De woningmarkt lijkt op dit moment nog geen last te hebben van de coronacrisis. Veel huiseigenaren wisselen van woning, kopers en verkopers maken keuzes. Naast het regelen van de praktische kant van de verkoop is het ook van belang aandacht te besteden aan de fiscale kant van het verkopen van een woning. In dit artikel wijzen wij op enkele fiscale aandachtspunten die komen kijken bij de verkoop van een reeds verlaten woning. 

Casus

Veelal worden woningen verkocht door degenen die deze woning zelf ook daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken. Wij bespreken de situatie waarbij dit niet het geval is. Stel dat de eigenaren van de te koop staande eigen woning inmiddels een andere woning hebben betrokken als hoofdverblijf, leidt dit tot problemen in fiscale zin? 
 
Door het te koop zetten van een eigen woning verliest deze woning in beginsel niet de stempel ‘eigen woning’. Wanneer de eigenaren in de woning blijven wonen, blijft deze woning de eigenaren ter beschikking staan als hoofdverblijf (een eis die door de wet wordt gesteld). Wanneer de eigenaren de woning verlaten en elders gaan wonen, staat deze woning vanaf dat moment niet meer ter beschikking als hoofdverblijf. Dit zou betekenen dat, zolang de woning nog niet is verkocht en de hypotheek in zijn geheel blijft doorlopen, er mogelijk geen renteaftrek meer is. Een woning in verkoop blijft het etiket eigen woning dragen als wordt voldaan aan een aantal cumulatieve criteria. 

Cumulatieve criteria

Hieronder geven wij weer wanneer voor de te koop staande woning waar men zelf niet meer in woont toch nog aftrek van hypotheekrente geldt:

  • De woning dient leeg te staan. Dit betekent dat gedurende de verkoop de woning niet in gebruik mag zijn bij iemand anders. Ook niet als deze woning gratis door iemand wordt gebruikt. Hierbij is dus van belang dat de woning de eigenaar ter beschikking blijft staan. Wanneer iemand anders de woning gebruikt, wordt hier niet meer aan voldaan. En;
  • De betreffende woning in verkoop wordt in een kalenderjaar mede aangemerkt als eigen woning als de woning in dat kalenderjaar of één van de drie jaren daarvoor ook was aan te merken als eigen woning. Met andere woorden, als men in 2020 een woning te koop zet, die in 2017, 2018, 2019 of 2020 als eigen woning werd gebruikt, blijft deze woning ook in 2020 gelden als eigen woning. Is 2017 het laatste jaar dat deze woning als eigen woning werd gebruikt, dan vervalt het etiket eigen woning in 2021. En;
  • De eigenaar dient aannemelijk te maken dat de woning bestemd is voor verkoop. Met aannemelijk maken wordt bedoeld dat aangetoond kan worden dat de woning bedoeld is om te verkopen. Hiertoe kan bijvoorbeeld een opdracht aan een makelaar als bewijs dienen. 

Niet altijd zijn de feiten echter helemaal helder. Wat als namelijk een uitwonend kind tijdelijk in de woning verblijft? Of wat als de woning voor een periode van de markt af wordt gehaald en niet te koop wordt aangeboden? Wat voor een gevolgen heeft dit voor de aftrek van de eigenwoningrente? Of aan bovengenoemde eisen voldaan wordt is te beoordelen aan de hand van de specifieke feiten en omstandigheden.

Tot slot

Er zijn dus diverse fiscale aandachtspunten bij het te koop zetten van een eigen woning. Bij het verkopen van een eigen woning komen uiteraard ook andere aspecten zoals waardebepaling, het opstellen van een goede koopovereenkomst en de daadwerkelijke notariële levering aan bod, waarbij het op deze gebieden ook verstandig is goede adviezen in te winnen. Het zo optimaal mogelijk inkleden van het fiscale aspect vraagt om een goede planning vóóraf. 

(Bron: BDO)

De huidige tijd kan er toe leiden dat een belastingplichtige zorgen heeft over de betaalbaarheid van zijn hypotheek. Overleg met de kredietverstrekker is dan de aangewezen route. Kredietverstrekkers kunnen hun klanten – die als gevolg van de coronacrisis tijdelijk niet in staat zijn aan hun betalingsverplichtingen te voldoen – de mogelijkheid bieden tot een betaalpauze van maximaal zes maanden. In deze periode hoeft dan geen of minder rente en aflossing betaald te worden voor de hypotheek. Let wel; deze achterstand moet in de toekomst wel alsnog worden voldaan. Aanvankelijk gaf een beleidsbesluit van 16 juni 2020 een goedkeuring in dit kader. Dit is later verlengd.

De Wet Inkomstenbelasting 2001 regelt voor eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2013 hoe achterstand in de aflossing en rentebetaling moet worden ingelopen, als deze op enig moment is opgelopen. Als niet aan deze wettelijke eisen wordt voldaan, loopt de belastingplichtige het risico dat het recht op aftrek van rente en kosten vervalt. Om het in bepaalde gevallen mogelijk te maken ook op een andere dan in de fiscale wetgeving vastgelegde wijze de aflossingsachterstand in te halen, worden twee goedkeuringen opgenomen.

Goedkeuringen in het beleidsbesluit 

De eerste goedkeuring ziet toe op het zo snel mogelijk na afloop van de uitstelperiode van maximaal zes maanden vaststellen van een nieuw annuïtair schema. Op basis hiervan wordt het inhalen van de aflossingsachterstand uitgesmeerd over de resterende looptijd van de maximale termijn van 360 maanden van de lening. Dat is anders dan de huidige wettelijke regeling. Hierin staat dat een in 2020 opgelopen achterstand, in 2021 moet zijn ingehaald. Als dat niet lukt kan een nieuw annuïtair schema pas per 1 januari 2022 worden vastgesteld. 

Ten tweede wordt toegestaan de resterende lening te splitsen, waarbij voor de resterende hoofdsom (zonder rekening te houden met de aflossingsachterstand) het bestaande annuïtaire schema van toepassing blijft. Voor het deel van de aflossingsachterstand wordt dan een afzonderlijke (hypothecaire) lening met een eigen annuïtair schema afgesloten, waarbij de looptijd maximaal gelijk is aan de resterende looptijd van de oorspronkelijke hoofdsom. In de huidige wettelijke regeling moet voor de totale resterende hoofdsom een nieuw annuïtair schema wordt vastgesteld.  

Maatwerk

Door deze regelingen ontstaan meer mogelijkheden tot maatwerk. Uiteraard moet naast de gemiste aflossingen ook de uitgestelde rente alsnog aan de kredietverstrekker worden betaald. Deze uitgestelde rente is aftrekbaar volgens de reguliere fiscale regels. Afhankelijk van de wijze waarop belastingplichtige en geldverstrekker dit regelen, kan het zijn dat deze rente aftrekbaar is op het moment van rentedragend schuldig worden (2020) of op het moment van feitelijke betaling (veelal in 2021, maar mogelijk deels ook in 2020 of latere jaren).

Familiebank of eigenwoninglening bij BV

In de situatie dat de eigenwoninglening niet bij een commerciële uitvoerder is overeengekomen, maar bijvoorbeeld bij de ouders of bij de eigen BV, is het onder voorwaarden ook mogelijk een betaalpauze overeen te komen. Hiervoor gelden enkele specifieke voorwaarden. 

Geldigheid beleidsbesluit 

Het beleidsbesluit geldt voor belastingplichtigen die zich tussen 12 maart en 1 januari 2021 melden, of hebben gemeld bij hun kredietverstrekker en een betaalpauze overeenkomen van maximaal zes maanden. Deze betaalpauze moet uiterlijk op 1 januari 2021 ingaan. Echter, in een brief van het kabinet van 9 december 2020  is de termijn van 1 januari 2021 verlengd naar 1 april 2021. Onder nadere voorwaarden kan ook voor betaalpauzes die sinds 12 maart al zijn overeengekomen – en mogelijk deels al ten uitvoering zijn gebracht in de periode voorafgaande aan publicatie van het besluit – gebruik worden gemaakt van de regeling, zoals opgenomen in het beleidsbesluit. 

Voorlopige aanslag

Het is verstandig om bij een situatie als deze na te gaan of een opgelegde voorlopige aanslag over 2020 en/of de voorschotbeschikking(en) toeslag(en) op basis van het eerder geschatte inkomen over 2020 moet(en) worden aangepast. Hiermee kan voorkomen worden dat in 2021 terugbetalingen moeten plaatsvinden.

(Bron: BDO)

Per 1 januari 2021 gaan de tarieven en voorwaarden voor de overdrachtsbelasting wijzigen. Mogelijk kunt u nu nog een voordeel behalen door een levering naar voren te halen of juist de levering pas in 2021 laten plaatsvinden.

Voor starters op de woningmarkt (bij de aankoop van de woning leeftijd tussen 18 en 35 jaar), nog niet eerder een beroep op deze vrijstelling hebben gedaan en de woning ook duurzaam zelf willen gaan bewonen, geldt vanaf 1 januari 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voorlopig geldt dit voor een periode van 5 jaar, dus tot en met 2025. Als uzelf, uw kinderen of kleinkinderen dus een woning willen kopen, kan het dus interessant zijn om de afspraak bij de notaris te verzetten naar een datum in januari 2021 (of later).

Toch gebruik maken van de startersregeling

Als u voor 1 januari 2021 al een eigen woning bezit en u gaat in de jaren na 1 januari 2021 verhuizen naar een andere eigen woning, dan kunt u toch gebruik maken van deze startersregeling ook al bent u eigenlijk geen starter op de woningmarkt. Uiteraard moet u wel aan de gestelde voorwaarden voldoen.

Voor de eigen woning blijft voor de andere gevallen een tarief gelden van 2% maar alleen als de woning bestemd is om door de koper zelf (als eigen woning) bewoond te worden. Datzelfde blijft gelden voor de aanhorigheden bij die woning (bijv. een aparte schuur of garage of een extra stuk grond) maar alleen als die aanhorigheid tegelijk met de eigen woning wordt aangeschaft. Als u dus nog apart een aanhorigheid wilt kopen dan kunt u dat beter dit jaar nog doen want dan geldt nog wel het 2% tarief. Vanaf 1-1-2021 geldt voor de afzonderlijke aankoop van zo’n aanhorigheid het algemene tarief van 8%.

Algemeen tarief overdrachtsbelasting naar 8%

Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting gaat omhoog van 6% naar 8% (een verhoging van 33 1/3%). Als u overweegt een bestaand bedrijfspand aan te schaffen, dan kunt u dat dus beter nog dit jaar doen. Bij een bedrijfspand met een aanschafwaarde van € 1 miljoen bedraagt in 2020 de overdrachtsbelasting € 60.000. In 2021 zal deze € 80.000 zijn, zodat u bij aanschaf in 2020 € 20.000 overdrachtsbelasting bespaart.

Ook voor woningen aangeschaft als belegging

Dit algemene tarief zal vanaf 1 januari 2021 ook gelden voor woningen die als belegging worden aangeschaft, voor afzonderlijk aangekochte aanhorigheden bij de eigen woning en ook voor vakantiewoningen (ongeacht of u deze verhuurt of zelf gebruikt). Als u dus voornemens bent om die aan te kopen, zorgt u dan dat u vóór 1 januari a.s. bij de notaris bent geweest voor de levering. Het tarief hiervoor gaat immers van 2% naar 8% (een verhoging van maar liefst 300%!) en dan wordt bijvoorbeeld uw vakantiewoning ineens een stuk duurder.

(Bron: Flynth)

Wanneer fiscale partners gaan scheiden en een eigen woning moet worden verdeeld, leidt dit vaak tot veel vragen en onduidelijkheden. Voor wie van de (ex) partners is de woning een eigen woning en voor welk deel? Hierbij komt dan ook de vraag: aan wie is de schuld toe te rekenen en kan de rente voor deze schuld als eigenwoningrente worden aangemerkt? Deze vraag is dan weer van belang voor de aftrek van de rente in de inkomstenbelasting.

Uitspraak Hof Den Haag

Hof Den Haag kreeg de volgende casus ter beoordeling. Echtgenoten zijn in gemeenschap van goederen gehuwd en zijn overeengekomen, in het kader van de echtscheiding, dat mevrouw in de woning blijft wonen. Vanaf 1 januari 2014 neemt zij de volledige lasten (inclusief hypotheekrente) van de woning voor haar rekening. Met de ex-echtgenoot wordt overeengekomen dat zij zijn deel van de woning overneemt tegen de waarde per 1 januari 2014. Wanneer zij vóór 1 januari 2017 de financiering van de over te nemen helft van de woning niet rond krijgt, wordt de woning aan derden verkocht en wordt de opbrengst op dat moment onder beiden verdeeld. Uiteindelijk vindt de juridische levering van de helft van de woning van de man aan mevrouw plaats op 16 januari 2017. In geschil was de vraag of in het jaar 2016 voor mevrouw voor de volledige woning sprake is van een eigen woning op basis van economisch eigendom. Daarnaast wordt beoordeeld of de rente op de aflossingsvrije hypotheek door mevrouw volledig in aftrek kan worden gebracht.

Standpunten en oordeel

De inspecteur stelt dat in 2016 geen sprake is van een eigen woning voor mevrouw op grond van economische eigendom aangezien er een opschortende voorwaarde is overeengekomen. Het Hof stelt de inspecteur op dit punt echter in het ongelijk en oordeelt dat er sprake is van een ontbindende voorwaarde en dat dus sprake is van economische eigendom voor het deel dat zij van haar ex-echtgenoot zal overnemen.

Waar deze casus goed lijkt af te lopen voor mevrouw, is echter over het hoofd gezien dat vanaf 1 januari 2014 weliswaar de woning geheel aan haar wordt toegerekend, maar de lening die daartoe behoort niet voldoet aan de eisen die de fiscale wet stelt. Voor mevrouw is namelijk voor het deel dat zij van de man overneemt, sprake van een nieuwe woning, waarop de nieuwe wettelijke regels van toepassing zijn voor het in aftrek kunnen brengen van de hypotheekrente. De ‘oude’ lening was aflossingsvrij en was dat ook nog in het jaar van geschil. Voor het deel van de lening dat zij overneemt van haar ex-echtgenoot, kwalificeert dit niet als eigenwoninglening, want er wordt niet voldaan aan de aflossingseis die in de wet is opgenomen (sinds 1 januari 2013). Vanaf het moment dat de financiering voldoet aan de wettelijke eisen, zal zij de rente wel in aftrek kunnen brengen.

(Bron: BDO_)

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat buitenlands belastingplichtige X geen hoger bedrag aan negatieve inkomsten uit eigen woning in aanmerking kan nemen dan zijn eigen aandeel.

Belanghebbende, X, is in 2015 werkzaam in Nederland en woont met zijn echtgenote, Y, in België. Zij hebben aldaar gezamenlijk een eigen woning. Het inkomen van X is nagenoeg volledig in Nederland belast. Het inkomen van Y is volledig in België belast. Y heeft geen aangifte IB/ PVV 2015 in Nederland gedaan. X neemt in zijn aangifte IB/PVV 2015 een hoger bedrag aan negatieve inkomsten uit eigen woning in aanmerking dan zijn eigen aandeel. In geschil is of X recht heeft op aftrek van meer dan 50% van de negatieve inkomsten uit eigen woning.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat X kwalificeert als buitenlandse belastingplichtige maar geen hoger bedrag aan negatieve inkomsten uit eigen woning in aanmerking kan nemen dan zijn eigen aandeel. Het aandeel van Y kan X niet in aanmerking nemen omdat Y inkomsten in België geniet en zij reeds de in België geldende fiscale faciliteiten ten behoeve van de eigen woning maximaal heeft benut. Dat België andere faciliteiten kent voor de eigen woning is een dispariteit en leidt niet tot strijdigheid met het Unierecht. Van discriminatie als bedoeld in artikel 26 van het Belastingverdrag met België is geen sprake. Ook geeft X een onjuiste uitleg aan het arrest X van HvJ EU (C-283/15, ECLI:EU:C:2017:102). Aftrek van de negatieve inkomsten uit eigen woning naar rato van zijn aandeel in het gezinsinkomen is ook niet mogelijk. Het beroep van X is ongegrond.

(Bron: Taxlive)

Voor de aftrek van hypotheekrente stelt de fiscus een aantal voorwaarden. Een daarvan is dat u moet kunnen bewijzen dat het geleende geld daadwerkelijk gebruikt is voor de aanschaf of bijvoorbeeld (ook) voor het verbouwen van de eigen woning. Dit bewijs moet u ieder jaar waarin u gebruikmaakt van de aftrekmogelijkheid, kunnen aanleveren.

Hoelang moet ik mijn hypotheekakte bewaren?

Het bewijs moet u kunnen leveren met schriftelijke bescheiden, zoals de akte van levering van uw woning. Tevens moet u dit over een langere periode kunnen leveren, ook als de navorderingstermijn over het jaar van aankoop of verbetering van de woning verstreken is. Ook het feit dat de aftrek in uw aangifte in eerdere of latere jaren is aanvaard door de inspecteur doet niet ter zake, aldus de Hoge Raad in een recente zaak. Dit kan alleen anders zijn als de inspecteur zich die jaren expliciet over de aftrek heeft uitgelaten en met de aftrek heeft ingestemd.

Let op!

Het is van groot belang dat u de bewijzen inzake een afgesloten hypotheek goed bewaart. In ieder geval zolang u de rente in aftrek wilt brengen.

(Bron: Van Oers)

Vanuit fiscaal oogpunt bestaat de mogelijkheid om hypotheekrente voor uw eigen woning vooruit te betalen. Regelmatig komt dit terug in de lijstjes met fiscale eindejaarstips. Bij vooruitbetaling is de in 2018 vooruitbetaalde rente die betrekking heeft op een tijdvak dat uiterlijk op 30 juni 2019 eindigt, nog in 2018 aftrekbaar. Vanuit fiscaal oogpunt kan dit interessant zijn gelet op de reeds ingezette afbouw van de hypotheekrenteaftrek en de aangekondigde versnelling van deze afbouw uit het Belastingplan 2019.

Hypotheekrente eigen woning aftrekbaar

In 2019 is de hypotheekrente voor de eigen woning aftrekbaar tegen een tarief van maximaal 49%. In 2018 is dit nog 49,5%. Vanaf 2020 zal de afbouw versneld worden met 3% per jaar, totdat in 2023 het niveau van het belastingtarief van de eerste schijf is bereikt (37,05%).

Door vooruit te betalen kunt u de betaalde hypotheekrente voor de eigen woning nog aftrekken tegen het nog hogere geldende tarief van het jaar ervoor. Voor 2018-2019 zal het tariefvoordeel slechts 0,5% bedragen. Voor 2019-2020 zal dit tarief voordeel oplopen tot 3%. Bij een hogere rente zal het voordeel logischerwijs ook hoger uitvallen. Tevens zal bij een eventueel box 3 vermogen de vooruitbetaalde rente geen onderdeel meer uitmaken van uw vermogen op 1 januari.

Aandachtspunten vooruit betalen hypotheekrente

Tegenover de voordelen staan ook een aantal aandachtspunten. Zo dient tijdig afgestemd te worden met de geldverstrekker (Bank of eigen B.V.) of vooruitbetaling (praktisch) mogelijk is. Tevens dient rekening gehouden te worden met eventuele administratiekosten c.q. verwerkingskosten die het voordeel laten verminderen of zelfs laten verdwijnen.

(Bro: BDO)

Als u een eigen woning bezit, kunt u in beginsel de hypotheekrente aftrekken. Verkoopt u de woning en koopt u een andere woning terug, dan geldt het uitgangspunt dat u de ‘oude’ lening kunt toerekenen aan de nieuw gekochte woning. Dit kan ook als de oude woning op het moment van aankoop van de nieuwe, nog niet is verkocht. Dit heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden eerder beslist.

Oude woning nog niet verkocht

Zoals vaker voorkomt, had in deze zaak een belastingplichtige een woning gekocht, terwijl zijn oude woning nog niet verkocht was. Hij had de nieuwe woning gefinancierd met een tweetal leningen en met een deel eigen geld. Nadat de oude woning verkocht was, wilde hij een deel van de oude lening weer toerekenen aan de aanschaf- en verbouwingskosten van de nieuwe woning en de rente op deze oude lening aftrekken.

Besluit

In een Besluit van het ministerie van Financiën uit 2010 wordt deze ‘herbesteding’ van financiële middelen toegestaan en goedgekeurd dat de rente op een dergelijke lening aftrekbaar is. In het betreffende geval was de oude woning na drie jaar echter nog niet verkocht. In dat geval gaat de fiscus ervan uit dat deze ‘fictief is vervreemd’. De woning en corresponderende lening worden dan gezien als vermogen en verhuizen naar box 3. Naar het oordeel van de Belastingdienst was de goedkeuring in deze situatie niet van toepassing.

Wat zegt de rechter?

De rechter was van mening dat het besluit aldus moest worden uitgelegd, dat ook bij een fictieve vervreemding de lening mee kan verhuizen naar de nieuwe woning.

Bijleenregeling

Het enige waarmee hierbij rekening moet worden gehouden, is de bijleenregeling. In het kort komt deze erop neer dat wanneer uw oude woning meer opbrengt dan het bedrag van de erop rustende financiering, het meerdere op de lening voor uw nieuwe woning in mindering moet worden gebracht.

Heeft u vragen over de toerekening van een lening na verhuizing naar een andere woning, neem dan contact met ons op.

(Bron: SRA)