All posts in Nieuws voor het MKB(BV), belastingnieuws, woning

De Kennisgroep verzekeringsproducten en assurantiebelasting heeft een aantal vragen beantwoord voor de inkomstenbelasting over het vervreemden of splitsen van een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) of spaarrekening eigen woning (SEW) in het kader van echtscheiding.

De kennisgroep gaat in op de situatie waarbij in het echtscheidingsconvenant is bepaald dat de man de eigen woning en de eigenwoningschuld krijgt toebedeeld en de vrouw de KEW/SEW maar waarbij nog geen wijziging in de tenaamstelling van de KEW/SEW heeft plaatsgevonden. In dat geval komt de KEW/SEW niet volledig fictief tot uitkering, maar slechts voor de helft, namelijk voor het aandeel van de vrouw in de SEW/KEW. De vrouw kan voor haar aandeel in de KEW/SEW gebruikmaken van de uitkeringsvrijstelling. In de situatie dat de eigen woning en de eigenwoningschuld al op naam van de man zijn gezet, maar de KEW nog niet volledig op naam van de vrouw is gezet, kan de man voor zijn aandeel in de KEW gebruikmaken van de uitkeringsvrijstelling. Wel moet aan voorwaarden worden voldaan.

(Bron: Belastingdienst)

In 2021 bereikte de hypotheekrente het laagste niveau ooit en was het lenen van geld bijna gratis. Veel woningeigenaren hebben hiervan geprofiteerd door bijvoorbeeld het rentecontract aan te passen. Hierdoor wordt de maandelijkse rentebetaling over het geleende bedrag lager. Toch is het niet altijd voordelig om een rentecontract met een lage rente te hebben. Soms kan een lagere rente zelfs ervoor zorgen dat u minder inkomen te besteden hebt. 

(Bank)Spaarhypotheek 

Afhankelijk van de hypotheekvorm, kan een hogere rente gunstig uitpakken voor uw maandlasten. Dit is vooral het geval als u een (bank)spaarhypotheek heeft. Bij deze hypotheekvorm is het rentebedrag dat u krijgt over uw (bank)spaarproduct vaak hetzelfde als de het bedrag dat u betaalt voor de gekoppelde hypothecaire lening. U bouwt het doelkapitaal dan ook op uit de te ontvangen rente en de periodieke inleg/premie. Samen vormen deze de waarde van het eindkapitaal. 

Wanneer de rente daalt, zult u dus periodiek meer geld moeten storten om het eindkapitaal te kunnen bereiken. Ondanks dat de brutolasten wellicht gelijk blijven, kunt u hier netto een nadeel van ondervinden. Dit komt omdat de betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, maar de periodieke storting niet. Hieronder een rekenvoorbeeld. 
 

Hypothecaire lening   Rentepercentage 1% 3% 5% 
Hoofdsom  €   200.000    Rente   €       2.000   €        6.000   €    10.000  
Looptijd 30   Periodieke inleg  €       6.440   €        3.544   €          718  
Resterende looptijd 12   Bruto  €       8.440   €       9.544   €     10.718  
Gespaard kapitaal  €   105.000    Hypotheekrenteaftrek   €          740   €        2.220   €       3.700  
    Netto  €       7.700   €        7.324   €       7.018  
Voorbeeldberekening, eenheden in jaren.    

Extra storten 

Vaak kunt u binnen het spaarproduct extra stortingen te doen. Over deze stortingen betaalt u meestal dezelfde rente als die van de gekoppelde hypothecaire lening. Met een extra storting kunt u op het spaargeld een gegarandeerd rendement halen, Kunt u de hypothecaire lening eerder aflossen en komt  het eindkapitaal eerder in zicht. Ook kunt u ervoor kiezen om in de toekomst eerder te stoppen met het betalen van de periodieke inleg/premie. Extra bijkomend voordeel is dat het vermogen niet meer meetelt in box 3. Voor het doen van extra stortingen gelden wel fiscale voorwaarden. 

Toeslagen en kortingen 

Als u recht hebt op hypotheekrenteaftrek, betekent dit dat u de hypotheekrente mag aftrekken van uw verzamelinkomen. Als de rente stijgt en uw verzamelinkomen door de renteafrek dus daalt, kan het zijn dat u recht krijgt op een toeslag of een verhoging van de toeslag. Ook een lager vermogen in box 3 kan hiervoor zorgen. Met name bij kinderopvangtoeslag kan dit een groot verschil opleveren, maar ook voor de zorgtoeslag of het kindgebonden budget kan dit voordeel opleveren.  

(Bron: Flynth)

De heer X en mevrouw Y hadden sinds 22 december 2014 een geregistreerd partnerschap. Zij woonden in 2016 ieder in hun eigen woning op verschillende adressen. X bezat nog een tweede woning, die aan een derde was verhuurd. Tot het vermogen van X behoorden verder investeringen in twee bedrijven € 20.000 (in 2016) en € 37.225 (in 2017). X bezat verder 5.033 aandelen in een NV met een intrinsieke waarde van € 602.313 (2016). Het partnerschap tussen X en Y eindigde op 27 november 2018. Y diende haar aangifte IB 2016 een maand eerder in dan X. X en Y gaven ieder de woning waarin zij woonden aan als eigen woning in box 1. De inspecteur corrigeerde de aangifte IB 2016 van X omdat X en Y volgens hem in 2016 fiscale partners waren. X ging in beroep en stelde dat hij en Y geen fiscale partners waren. Verder stelde hij dat de (tweede) woning in box 3 als zijn eigen woning in box 1 moest worden aangemerkt. Daarnaast bepleitte hij lagere waarden voor alle bezittingen in box 3. Rechtbank Noord-Holland stelde X deels in het gelijk en besliste dat X de leegwaarderatio kon toepassen op de woning in box 3. X ging in hoger beroep maar Hof Amsterdam bevestigde de uitspraak van de Rechtbank. X en Y waren heel 2016 geregistreerde partners en daarmee waren zij in 2016 ook elkaars fiscale partners, ook al stonden zij niet op hetzelfde adres ingeschreven in BRP en voerden zij geen gezamenlijke huishouding. X kon volgens het Hof maar één woning tot hoofdverblijf en als eigen woning aanmerken. Omdat X en Y beiden hun “eigen” woning in hun aangiften als eigen woning hadden aangemerkt en geen gezamenlijke keuze hadden gemaakt voor één van beide woningen moest de woning van degene die als eerste zijn aangifte had ingediend als eigen woning worden aangemerkt, en dat was Y. Met betrekking tot de overige bezittingen besliste het Hof dat X de leegwaarderatio mocht toepassen op de woning in box 3, dat de investeringen in de bedrijven door X zelf  waren bevestigd en dus niet te hoog waren opgenomen en dat de waarde van de aandelen in de NV voor het juiste bedrag in box 3 waren opgenomen omdat dit de waarde was ingevolge een door de accountant van deze NV gecontroleerde jaarrekening 2016. Het Hof verwierp tot slot de stelling van X dat € 4.000 van de privé ASN-spaarrekening moest worden toegerekend aan zijn IB-onderneming als reserve of een buffer voor zijn privéuitgaven in een periode waarop het minder goed ging met deze onderneming. X had volgens het Hof niet aannemelijk gemaakt dat hij in het kader van de vermogensetikettering een deel van privébezittingen kon toerekenen aan de onderneming. Het bedrag was niet dienstbaar aan zijn onderneming zodat het volledige saldo van de ASN-bankrekening terecht tot het box 3-vermogen was gerekend. Het Hof verklaarde het hoger beroep van X ongegrond.

(Bron: FUTD)

In het begin van het jaar sturen gemeenten jaarlijks de WOZ-beschikkingen uit. Op de WOZ-beschikking van 2022 staat de waarde vermeld op waardepeildatum 1 januari 2021, midden in de coronacrisis en lockdown voor de retailbranche, waarin winkels verplicht gesloten waren. Gemeenten lijken onvoldoende rekening te houden met deze omstandigheid bij het vaststellen van de WOZ-waarde.

Waarderingspraktijk gemeenten

Veel gemeenten houden rekening met de coronacrisis door de WOZ-waarde met enkele procenten te verminderen. Als redenering geven gemeenten hierbij aan dat vastgoed een langetermijninvestering is en dat de corona maatregelen worden gezien als tijdelijke dip in de exploitatie of huuropbrengsten. Gemeenten hanteren veelal een korting van 5% op de waarde, vanwege gederfde inkomsten voor de duur van 12 maanden op een exploitatieperiode van 20 jaar.

De juiste WOZ waarde

Dit is een onjuiste manier van waarderen. Bij het bepalen van de WOZ-waarde gaat het erom wat de verkoopwaarde is op de waardepeildatum (1 januari 2021). Bovendien moet hiermee voor de Wet WOZ worden gewaardeerd onder de fictieve omstandigheid dat het object leeg op de markt wordt aangeboden. Voor de Wet WOZ moet dan ook worden bepaald wat de verkoopprijs is als het object, zonder lopende huurovereenkomst, midden tijdens de lockdown wordt aangeboden. In veel gevallen zal de standaardcorrectie van gemeenten hierbij niet voldoende zijn.

Onder andere musea en theaters, pretparken en dierentuinen, casino’s en sauna’s, accommodaties voor binnensport, horeca en horecavoorzieningen van hotels waren dicht op 1 januari 2021. Ook winkels zoals kledingwinkels, schoenenwinkels, sieradenwinkels en hobbywinkels waren gesloten. Dit geldt ook voor contactberoepen zoals kappers, nagelstylisten en tatoeëerders. 

Werkelijke invloed corona op de WOZ-Waarde

De invloed van de corona crisis op de waarde van vastgoed verschilt per gemeente, branche en winkelgebied. Zo kan de leegstand in de binnenstad verschillen van andere locaties. Het loont dan ook kritisch te kijken naar de WOZ-waarde 2022 en deze niet met standaardcorrecties af te doen.

Actie voor de praktijk

De WOZ waarde is relevant voor diverse lokale heffingen en ook voor de fiscale afschrijvingsbasis van vastgoed. Reden genoeg om kritisch te zijn op de WOZ-waarde. Zeker vastgoed dat gesloten moest zijn wegens de corona lockdowns verdient extra aandacht.

(Bron: BDO)

Het einde van de coronacrisis lijkt in zicht. Langzaam worden diverse maatregelen versoepeld. Dit betekent echter nog niet dat alles weer is zoals het was voor maart 2020. Voor velen is de financiële situatie op zijn zachtst gezegd nog niet rooskleurig. Daarom komt het kabinet je tegemoet als je tijdelijk de rente en/of aflossing van je hypotheek niet kunt betalen. Consequentie van niet betalen is immers dat je daarmee het recht op hypotheekaftrek zou verliezen.

Hoofdregel (sinds 1 januari 2013)

Als je de hypotheekrente wilt aftrekken, moet je jaarlijks zowel rente als aflossing voldoen. Lukt dit niet in een jaar? Dan moet de achterstand uiterlijk op 31 december van het volgende jaar zijn ingelopen. Zo niet, dan vervalt meestal het recht op hypotheekrenteaftrek.

Eerste maatregel

In eerste instantie is het kabinet akkoord gegaan met een ‘aflossingspauze’ van maximaal zes maanden. De aflossingsachterstand mag je gedurende de rest van de looptijd van de hypotheek inlopen. Je zit dus niet vast aan het jaar erop. In overleg met je geldverstrekker mag je een nieuw aflossingsschema opstellen. Deze betaalpauze moest uiterlijk 1 juli 2020 ingaan.

Verlenging van de maatregel

Het kabinet heeft de maatregel verlengd en geeft een extra mogelijkheid om de aflossingsachterstand in te halen. Bovendien is de betaalpauze-termijn verlengt van zes naar twaalf maanden

  1. Nieuw aflossingsschema opstellen

Je krijgt de mogelijkheid om een heel nieuw aflossingsschema op te stellen. Dit schema  moet uiterlijk 1 januari 2023 ingaan en is een verlenging van de  eerste maatregel

  1. Splitsen van de lening

Je mag de schuld ook splitsen in een oud en nieuw deel. Voor de aflossingsachterstand wordt een nieuw aflossingsschema opgesteld. Je kunt er dus voor kiezen om de aflossingsachterstand sneller af te lossen.

Voorwaarden

Geen regeling zonder voorwaarden. Waar moet je aan voldoen?

  • Bij de geldverstrekker moet je tussen 12 maart 2020 en 30 juni 2021 je betalingsproblemen als  gevolg van de coronacrisis melden (of al hebben gemeld).
  • De overeengekomen betalingspauze van maximaal twaalf maanden moet je schriftelijk laten vastleggen.
  • De betaalpauze gaat uiterlijk 1 juli 2021 in.

Is de geldlening niet door een bank verstrekt maar door een familielid of door je eigen BV? Dan gelden nog twee aanvullende voorwaarden:

  • Er is sprake van een terugval in arbeidsinkomen (als gevolg van de coronacrisis) van ten minste 20%.
  • Je bent in (minimaal) drie aaneengesloten maanden in de periode 1 maart 2020 – 1 juli 2021 teruggegaan in inkomen.

Rente

De niet betaalde rente tijdens de pauze is niet aftrekbaar in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar van de betaalpauze. Dit kan gevolgen hebben voor je voorlopige teruggaaf inkomstenbelasting over het betreffende jaar. Je kunt de voorlopige aanslag inkomstenbelasting  aanpassen om te voorkomen dat je belasting moet terugbetalen.  

(Bron: Alfa)

De huidige tijd kan er toe leiden dat een belastingplichtige zorgen heeft over de betaalbaarheid van zijn hypotheek. Overleg met de kredietverstrekker is dan de aangewezen route. Kredietverstrekkers kunnen hun klanten – die als gevolg van de coronacrisis tijdelijk niet in staat zijn aan hun betalingsverplichtingen te voldoen – de mogelijkheid bieden tot een betaalpauze van maximaal zes maanden. In deze periode hoeft dan geen of minder rente en aflossing betaald te worden voor de hypotheek. Let wel; deze achterstand moet in de toekomst wel alsnog worden voldaan. Aanvankelijk gaf een beleidsbesluit van 16 december 2020 een goedkeuring in dit kader. Dit is nu verlengd in het Besluit van 25 maart 2021 (nr. 2021-7241).

De Wet Inkomstenbelasting 2001 regelt voor eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2013 hoe achterstand in de aflossing en rentebetaling moet worden ingelopen, als deze op enig moment is opgelopen. Als niet aan deze wettelijke eisen wordt voldaan, loopt de belastingplichtige het risico dat het recht op aftrek van rente en kosten vervalt. Om het in bepaalde gevallen mogelijk te maken ook op een andere dan in de fiscale wetgeving vastgelegde wijze de aflossingsachterstand in te halen, worden twee goedkeuringen opgenomen.

Goedkeuringen in het beleidsbesluit 

De eerste goedkeuring ziet toe op het zo snel mogelijk na afloop van de uitstelperiode vaststellen van een nieuw annuïtair schema. Op basis hiervan wordt het inhalen van de aflossingsachterstand uitgesmeerd over de resterende looptijd van de maximale termijn van 360 maanden van de lening.  Het nieuwe aflosschema moet uiterlijk op 1 januari 2023 (of 1 januari 2022 als de eerste termijn van de betaalpauze betrekking heeft op een termijn van 2020) ingaan.

Ten tweede wordt toegestaan de resterende lening te splitsen, waarbij voor de resterende hoofdsom (zonder rekening te houden met de aflossingsachterstand) het bestaande annuïtaire schema van toepassing blijft. Voor het deel van de aflossingsachterstand wordt dan een afzonderlijke (hypothecaire) lening met een eigen annuïtair schema afgesloten, waarbij de looptijd maximaal gelijk is aan de resterende looptijd van de oorspronkelijke hoofdsom. In de huidige wettelijke regeling moet voor de totale resterende hoofdsom een nieuw annuïtair schema wordt vastgesteld.  

Maatwerk

Door deze regelingen ontstaan meer mogelijkheden tot maatwerk. Uiteraard moet naast de gemiste aflossingen ook de uitgestelde rente alsnog aan de kredietverstrekker worden betaald. Deze uitgestelde rente is aftrekbaar volgens de reguliere fiscale regels. Afhankelijk van de wijze waarop belastingplichtige en geldverstrekker dit regelen, kan het zijn dat deze rente aftrekbaar is op het moment van rentedragend schuldig worden (2020 of 2021) of op het moment van feitelijke betaling.

Familiebank of eigenwoninglening bij BV

In de situatie dat de eigenwoninglening niet bij een commerciële uitvoerder is overeengekomen, maar bijvoorbeeld bij de ouders of bij de eigen BV, is het onder voorwaarden ook mogelijk een betaalpauze overeen te komen. Hiervoor gelden enkele specifieke voorwaarden. 

Geldigheid beleidsbesluit 

Het beleidsbesluit geldt voor belastingplichtigen die zich tussen 12 maart 2020 en 1 juli 2021 melden, of hebben gemeld bij hun kredietverstrekker en een betaalpauze overeenkomen van maximaal twaalf maanden. Deze betaalpauze moet uiterlijk op 1 juli 2021 ingaan. Onder nadere voorwaarden kan ook voor betaalpauzes die sinds 12 maart al zijn overeengekomen – en mogelijk deels al ten uitvoering zijn gebracht in de periode voorafgaande aan publicatie van het besluit – gebruik worden gemaakt van de regeling, zoals opgenomen in het beleidsbesluit. 

Voorlopige aanslag

Het is verstandig om bij een situatie als deze na te gaan of een opgelegde voorlopige aanslag over 2021 en/of de voorschotbeschikking(en) toeslag(en) op basis van het eerder geschatte inkomen over 2021 moet(en) worden aangepast. Hiermee kan voorkomen worden dat in 2022 terugbetalingen moeten plaatsvinden.

(Bron: BDO)

De woningmarkt lijkt op dit moment nog geen last te hebben van de coronacrisis. Veel huiseigenaren wisselen van woning, kopers en verkopers maken keuzes. Naast het regelen van de praktische kant van de verkoop is het ook van belang aandacht te besteden aan de fiscale kant van het verkopen van een woning. In dit artikel wijzen wij op enkele fiscale aandachtspunten die komen kijken bij de verkoop van een reeds verlaten woning. 

Casus

Veelal worden woningen verkocht door degenen die deze woning zelf ook daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken. Wij bespreken de situatie waarbij dit niet het geval is. Stel dat de eigenaren van de te koop staande eigen woning inmiddels een andere woning hebben betrokken als hoofdverblijf, leidt dit tot problemen in fiscale zin? 
 
Door het te koop zetten van een eigen woning verliest deze woning in beginsel niet de stempel ‘eigen woning’. Wanneer de eigenaren in de woning blijven wonen, blijft deze woning de eigenaren ter beschikking staan als hoofdverblijf (een eis die door de wet wordt gesteld). Wanneer de eigenaren de woning verlaten en elders gaan wonen, staat deze woning vanaf dat moment niet meer ter beschikking als hoofdverblijf. Dit zou betekenen dat, zolang de woning nog niet is verkocht en de hypotheek in zijn geheel blijft doorlopen, er mogelijk geen renteaftrek meer is. Een woning in verkoop blijft het etiket eigen woning dragen als wordt voldaan aan een aantal cumulatieve criteria. 

Cumulatieve criteria

Hieronder geven wij weer wanneer voor de te koop staande woning waar men zelf niet meer in woont toch nog aftrek van hypotheekrente geldt:

  • De woning dient leeg te staan. Dit betekent dat gedurende de verkoop de woning niet in gebruik mag zijn bij iemand anders. Ook niet als deze woning gratis door iemand wordt gebruikt. Hierbij is dus van belang dat de woning de eigenaar ter beschikking blijft staan. Wanneer iemand anders de woning gebruikt, wordt hier niet meer aan voldaan. En;
  • De betreffende woning in verkoop wordt in een kalenderjaar mede aangemerkt als eigen woning als de woning in dat kalenderjaar of één van de drie jaren daarvoor ook was aan te merken als eigen woning. Met andere woorden, als men in 2020 een woning te koop zet, die in 2017, 2018, 2019 of 2020 als eigen woning werd gebruikt, blijft deze woning ook in 2020 gelden als eigen woning. Is 2017 het laatste jaar dat deze woning als eigen woning werd gebruikt, dan vervalt het etiket eigen woning in 2021. En;
  • De eigenaar dient aannemelijk te maken dat de woning bestemd is voor verkoop. Met aannemelijk maken wordt bedoeld dat aangetoond kan worden dat de woning bedoeld is om te verkopen. Hiertoe kan bijvoorbeeld een opdracht aan een makelaar als bewijs dienen. 

Niet altijd zijn de feiten echter helemaal helder. Wat als namelijk een uitwonend kind tijdelijk in de woning verblijft? Of wat als de woning voor een periode van de markt af wordt gehaald en niet te koop wordt aangeboden? Wat voor een gevolgen heeft dit voor de aftrek van de eigenwoningrente? Of aan bovengenoemde eisen voldaan wordt is te beoordelen aan de hand van de specifieke feiten en omstandigheden.

Tot slot

Er zijn dus diverse fiscale aandachtspunten bij het te koop zetten van een eigen woning. Bij het verkopen van een eigen woning komen uiteraard ook andere aspecten zoals waardebepaling, het opstellen van een goede koopovereenkomst en de daadwerkelijke notariële levering aan bod, waarbij het op deze gebieden ook verstandig is goede adviezen in te winnen. Het zo optimaal mogelijk inkleden van het fiscale aspect vraagt om een goede planning vóóraf. 

(Bron: BDO)

De huidige tijd kan er toe leiden dat een belastingplichtige zorgen heeft over de betaalbaarheid van zijn hypotheek. Overleg met de kredietverstrekker is dan de aangewezen route. Kredietverstrekkers kunnen hun klanten – die als gevolg van de coronacrisis tijdelijk niet in staat zijn aan hun betalingsverplichtingen te voldoen – de mogelijkheid bieden tot een betaalpauze van maximaal zes maanden. In deze periode hoeft dan geen of minder rente en aflossing betaald te worden voor de hypotheek. Let wel; deze achterstand moet in de toekomst wel alsnog worden voldaan. Aanvankelijk gaf een beleidsbesluit van 16 juni 2020 een goedkeuring in dit kader. Dit is later verlengd.

De Wet Inkomstenbelasting 2001 regelt voor eigenwoningschulden vanaf 1 januari 2013 hoe achterstand in de aflossing en rentebetaling moet worden ingelopen, als deze op enig moment is opgelopen. Als niet aan deze wettelijke eisen wordt voldaan, loopt de belastingplichtige het risico dat het recht op aftrek van rente en kosten vervalt. Om het in bepaalde gevallen mogelijk te maken ook op een andere dan in de fiscale wetgeving vastgelegde wijze de aflossingsachterstand in te halen, worden twee goedkeuringen opgenomen.

Goedkeuringen in het beleidsbesluit 

De eerste goedkeuring ziet toe op het zo snel mogelijk na afloop van de uitstelperiode van maximaal zes maanden vaststellen van een nieuw annuïtair schema. Op basis hiervan wordt het inhalen van de aflossingsachterstand uitgesmeerd over de resterende looptijd van de maximale termijn van 360 maanden van de lening. Dat is anders dan de huidige wettelijke regeling. Hierin staat dat een in 2020 opgelopen achterstand, in 2021 moet zijn ingehaald. Als dat niet lukt kan een nieuw annuïtair schema pas per 1 januari 2022 worden vastgesteld. 

Ten tweede wordt toegestaan de resterende lening te splitsen, waarbij voor de resterende hoofdsom (zonder rekening te houden met de aflossingsachterstand) het bestaande annuïtaire schema van toepassing blijft. Voor het deel van de aflossingsachterstand wordt dan een afzonderlijke (hypothecaire) lening met een eigen annuïtair schema afgesloten, waarbij de looptijd maximaal gelijk is aan de resterende looptijd van de oorspronkelijke hoofdsom. In de huidige wettelijke regeling moet voor de totale resterende hoofdsom een nieuw annuïtair schema wordt vastgesteld.  

Maatwerk

Door deze regelingen ontstaan meer mogelijkheden tot maatwerk. Uiteraard moet naast de gemiste aflossingen ook de uitgestelde rente alsnog aan de kredietverstrekker worden betaald. Deze uitgestelde rente is aftrekbaar volgens de reguliere fiscale regels. Afhankelijk van de wijze waarop belastingplichtige en geldverstrekker dit regelen, kan het zijn dat deze rente aftrekbaar is op het moment van rentedragend schuldig worden (2020) of op het moment van feitelijke betaling (veelal in 2021, maar mogelijk deels ook in 2020 of latere jaren).

Familiebank of eigenwoninglening bij BV

In de situatie dat de eigenwoninglening niet bij een commerciële uitvoerder is overeengekomen, maar bijvoorbeeld bij de ouders of bij de eigen BV, is het onder voorwaarden ook mogelijk een betaalpauze overeen te komen. Hiervoor gelden enkele specifieke voorwaarden. 

Geldigheid beleidsbesluit 

Het beleidsbesluit geldt voor belastingplichtigen die zich tussen 12 maart en 1 januari 2021 melden, of hebben gemeld bij hun kredietverstrekker en een betaalpauze overeenkomen van maximaal zes maanden. Deze betaalpauze moet uiterlijk op 1 januari 2021 ingaan. Echter, in een brief van het kabinet van 9 december 2020  is de termijn van 1 januari 2021 verlengd naar 1 april 2021. Onder nadere voorwaarden kan ook voor betaalpauzes die sinds 12 maart al zijn overeengekomen – en mogelijk deels al ten uitvoering zijn gebracht in de periode voorafgaande aan publicatie van het besluit – gebruik worden gemaakt van de regeling, zoals opgenomen in het beleidsbesluit. 

Voorlopige aanslag

Het is verstandig om bij een situatie als deze na te gaan of een opgelegde voorlopige aanslag over 2020 en/of de voorschotbeschikking(en) toeslag(en) op basis van het eerder geschatte inkomen over 2020 moet(en) worden aangepast. Hiermee kan voorkomen worden dat in 2021 terugbetalingen moeten plaatsvinden.

(Bron: BDO)

Per 1 januari 2021 gaan de tarieven en voorwaarden voor de overdrachtsbelasting wijzigen. Mogelijk kunt u nu nog een voordeel behalen door een levering naar voren te halen of juist de levering pas in 2021 laten plaatsvinden.

Voor starters op de woningmarkt (bij de aankoop van de woning leeftijd tussen 18 en 35 jaar), nog niet eerder een beroep op deze vrijstelling hebben gedaan en de woning ook duurzaam zelf willen gaan bewonen, geldt vanaf 1 januari 2021 een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Voorlopig geldt dit voor een periode van 5 jaar, dus tot en met 2025. Als uzelf, uw kinderen of kleinkinderen dus een woning willen kopen, kan het dus interessant zijn om de afspraak bij de notaris te verzetten naar een datum in januari 2021 (of later).

Toch gebruik maken van de startersregeling

Als u voor 1 januari 2021 al een eigen woning bezit en u gaat in de jaren na 1 januari 2021 verhuizen naar een andere eigen woning, dan kunt u toch gebruik maken van deze startersregeling ook al bent u eigenlijk geen starter op de woningmarkt. Uiteraard moet u wel aan de gestelde voorwaarden voldoen.

Voor de eigen woning blijft voor de andere gevallen een tarief gelden van 2% maar alleen als de woning bestemd is om door de koper zelf (als eigen woning) bewoond te worden. Datzelfde blijft gelden voor de aanhorigheden bij die woning (bijv. een aparte schuur of garage of een extra stuk grond) maar alleen als die aanhorigheid tegelijk met de eigen woning wordt aangeschaft. Als u dus nog apart een aanhorigheid wilt kopen dan kunt u dat beter dit jaar nog doen want dan geldt nog wel het 2% tarief. Vanaf 1-1-2021 geldt voor de afzonderlijke aankoop van zo’n aanhorigheid het algemene tarief van 8%.

Algemeen tarief overdrachtsbelasting naar 8%

Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting gaat omhoog van 6% naar 8% (een verhoging van 33 1/3%). Als u overweegt een bestaand bedrijfspand aan te schaffen, dan kunt u dat dus beter nog dit jaar doen. Bij een bedrijfspand met een aanschafwaarde van € 1 miljoen bedraagt in 2020 de overdrachtsbelasting € 60.000. In 2021 zal deze € 80.000 zijn, zodat u bij aanschaf in 2020 € 20.000 overdrachtsbelasting bespaart.

Ook voor woningen aangeschaft als belegging

Dit algemene tarief zal vanaf 1 januari 2021 ook gelden voor woningen die als belegging worden aangeschaft, voor afzonderlijk aangekochte aanhorigheden bij de eigen woning en ook voor vakantiewoningen (ongeacht of u deze verhuurt of zelf gebruikt). Als u dus voornemens bent om die aan te kopen, zorgt u dan dat u vóór 1 januari a.s. bij de notaris bent geweest voor de levering. Het tarief hiervoor gaat immers van 2% naar 8% (een verhoging van maar liefst 300%!) en dan wordt bijvoorbeeld uw vakantiewoning ineens een stuk duurder.

(Bron: Flynth)

Financiële hulp aan kind bij aankoop eigen huis: 3 aandachtspunten

Categories: Nieuws, Nieuws voor het MKB (BV), Nieuws voor het MKB(BV), belastingnieuws, woning
Reacties uitgeschakeld voor Financiële hulp aan kind bij aankoop eigen huis: 3 aandachtspunten

Ondanks de coronacrisis is de woningmarkt nog altijd oververhit en is het voor starters lastig om aan een koopwoning te komen. Soms is daarbij de hulp van ouders dan ook wenselijk of noodzakelijk. Enerzijds reikt de overheid de helpende hand richting starters door bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting af te schaffen. Anderzijds neemt de overheid tegelijkertijd ook weer maatregelen die de eigenwoningbezitter raken. In verband met een aantal wetswijzigingen wijzen wij u op drie aandachtspunten die komen kijken als u als ouder uw kind helpt  bij de aankoop van een woning.

Allereerst moet vooropgesteld worden dat ouders op vele manieren kunnen helpen bij de aankoop van een eigen woning. In verband met een aantal aanstaande wetswijzigingen is het verstandig bij financiële hulp onderstaande drie zaken in de gaten te houden.

1. Schenken van een woning
Door het schenken van een woning in zijn geheel aan één van de kinderen, ‘verdampt’ de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dat komt doordat bij de heffing van schenkbelasting rekening wordt gehouden met geheven overdrachtsbelasting. Als er geen overdrachtsbelasting wordt geheven omdat er een vrijstelling van toepassing is, vindt er geen vermindering plaats van schenkbelasting waardoor de vrijstelling feitelijk verloren gaat.

Daarnaast stijgt het box 1 inkomen door het eigenwoningforfait en de beperking van de zogenaamde Hillenaftrek. Daarom lijkt het aanbevelenswaardig de woning niet te schenken, maar bijvoorbeeld een deel van de financiering kwijt te schelden, al dan niet gespreid in de loop der tijd. Door jaarlijks een deel te schenken kan bovendien jaarlijks gebruik gemaakt worden van de voetvrijstelling. Dit kan naast gebruikmaking van de eenmalig verhoogde vrijstelling.

2. Familiebanklening
Een zogenaamde familiebanklening voor de eigen woning kan fiscaal optimaal ingekleed worden afhankelijk van de wensen en omstandigheden. Daarnaast kan er met een familiebanklening ook een deel uitstel van belasting worden gerealiseerd, omdat de aftrek van hypotheekrenteaftrek direct geclaimd kan worden in de aangifte inkomstenbelasting, terwijl als de lening vanuit een BV is gefaciliteerd de heffing over dividenduitkeringen langdurig uitgesteld kan worden. De hypotheekrenteaftrek wordt de komende tijd stap voor stap verder versoberd, maar de familiebanklening voor de eigen woning blijft in diverse gevallen nog interessant.

3. Aflossingsvrije lening
Een aflossingsvrije lening (al dan niet verstrekt door de ouders) vanuit de familiebanklening is in bepaalde gevallen ook interessant. Omdat de hypotheekrenteaftrek wordt versoberd kan het ook juist interessant zijn een lening te alloceren in box 3 waarmee de vermogensrendementsgrondslag kan worden beperkt. Het mogelijke fiscale voordeel verschuift dan van box 1 naar box 3.  

(Bron: BDO)