All posts in Nieuws voor de Zelfstandige zonder personeel (ZZP), belastingnieuws, inventaris (ook bedrijfsmiddelen en bedrijfsgebouwen en terreinen)

Vastgoedbeleggers kunnen bij verkoop van beleggingsvastgoed de boekwinst doorschuiven naar een volgende investering met een fiscale faciliteit: de herinvesteringsreserve. Wanneer als gevolg van de coronacrisis niet tijdig aan alle voorwaarden kan worden voldaan, dreigt alsnog acute belastingheffing. Een overzicht van de herinvesteringsreserve in coronatijd en de recente handreiking van de Staatssecretaris van Financiën.

Herinvesteringsreserve in het kort:

Het vormen van een herinvesteringsreserve voorkomt acute belastingheffing bij verkoop: de boekwinst mag worden gereserveerd voor een toekomstige vervangende investering. Zo blijft belastingheffing (voorlopig) achterwege en kan de vastgoedbelegger dus over liquide middelen beschikken. De gereserveerde verkoopwinst wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vervangende investering.

Dat resulteert in een lagere grondslag voor fiscale afschrijvingen. Fiscale afschrijvingen zijn in de praktijk veelal echter toch al zeer beperkt, omdat de fiscale boekwaarde als gevolg van deze afschrijvingen niet onder de WOZ-waarde mag dalen. De lagere fiscale boekwaarde resulteert bij een verkoop van de vervangende investering wel in een hogere fiscale boekwinst – maar zolang aan de voorwaarden wordt voldaan, kan ook die boekwinst wederom worden gereserveerd voor een vervangende investering. Zo is de herinvesteringsreserve een behulpzame fiscale faciliteit om belastingheffing over verkoopwinsten (langdurig) uit te stellen.

Bedrijfsmiddel of voorraad:

Een belangrijk onderscheid dat moet worden aangebracht: was het verkochte object bestemd om als bedrijfsmiddel voor langere tijd dienstbaar te zijn aan de onderneming of kwalificeerde het als voor de verkoop bestemde voorraad? Boekwinst gerealiseerd bij verkoop van voorraad kan namelijk niet worden gereserveerd in de vorm van een herinvesteringsreserve. 

Indien bij verplaatsing van een productielocatie industrieel vastgoed van de hand wordt gedaan, is vermoedelijk sprake van een bedrijfsmiddel. Appartementen die een projectontwikkelaar realiseert en verkoopt, kwalificeren vermoedelijk als voorraad. In de praktijk is het onderscheid echter niet altijd helder. Hoe kwalificeert bijvoorbeeld een initieel voor de verhuur bestemd appartementencomplex in aanbouw dat gedurende de realisatiefase wordt verkocht aan een eindbelegger? Het onderscheid tussen bedrijfsmiddelen en voorraad is een grijs gebied waarover regelmatig discussie wordt gevoerd met de Belastingdienst. 

Herinvesteringsvoornemen:

Om in het jaar van verkoop een herinvesteringsreserve te kunnen vormen, moet aantoonbaar sprake zijn van het voornemen om binnen drie jaar te herinvesteren. Dat voornemen moet in de jaren daarna ook doorlopend én aantoonbaar aanwezig zijn, omdat de gereserveerde winst anders alsnog vroegtijdig wordt belast. Het kunnen aantonen van een (voortdurend) herinvesteringsvoornemen is daarmee een belangrijk aandachtspunt voor de praktijk om onvoorziene belastingheffing te voorkomen.

Wij adviseren het herinvesteringsvoornemen terugkerend en inhoudelijk te behandelen in bestuursvergaderingen en de zoektocht naar een vervangende investering zorgvuldig te documenteren. Daarbij valt te denken aan het formeel verstrekken van een zoekopdracht aan een makelaar, maar bijvoorbeeld ook aan het bewaren van informele e-mailcorrespondentie met potentiële verkopers en/of intermediairs (netwerk). Ook het vastleggen van bevindingen bij de bezichtiging van potentiële vervangende investeringsobjecten kan een positieve bijdrage leveren in een discussie met de Belastingdienst over het herinvesteringsvoornemen.

Vervangingstermijn

Ook als er doorlopend én aantoonbaar sprake is van een herinvesteringsvoornemen moet het in principe binnen drie jaar na de verkoop daadwerkelijk tot een vervangende investering komen. Als dat niet lukt, wordt de gereserveerde winst in het derde jaar na de verkoop alsnog belast. Tenzij een begin is gemaakt met een vervangende investering, maar die investering is vertraagd door een bijzondere omstandigheid: dan wordt de driejaarstermijn opgerekt en blijft belastingheffing (voorlopig) achterwege. 

(Bron: BDO)

Wil een ondernemer met een beroep op de foutenleer een vermogensbestanddeel alsnog bestempelen als privévermogen? Dan moet hij tevens rekening houden met het terugnemen van de afschrijvingen op dat vermogensbestanddeel. Daardoor is het nog maar de vraag of de ondernemer beter af is.

Een vrouw oefende via haar eenmanszaak een praktijk voor psychotherapie uit. Zij had sinds 2001 de eerste etage van haar woonhuis toegerekend aan haar ondernemingsvermogen. Het woonhuis was niet splitsbaar. Nadat de inspecteur de aangiftes inkomstenbelasting van de vrouw over 2014 en 2015 had gecorrigeerd met een bijtelling privégebruik woning, deed de vrouw een beroep op de foutenleer. Zij stelde dat het woonhuis van het begin af aan steeds tot het privévermogen had moeten behoren. De Belastingdienst gaat echter niet akkoord met deze heretikettering.

Aanslagen waren niet te hoog

De vrouw begint een beroepsprocedure om haar gelijk te krijgen. Hof Den Haag komt echter niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vermogensetikettering. Als namelijk in deze zaak de foutenleer zou worden toegepast, zou men ook de afschrijving op het praktijkdeel van de woning moeten corrigeren. Als gevolg van deze correctie zouden de aanslagen over 2014 en 2015 op hogere bedragen komen te staan. De belastingrechter mag echter de aanslag niet verhogen. Het hof kan alleen constateren dat de inspecteur de aanslagen niet te hoog heeft vastgesteld. Alleen daarom al verklaart het hof het beroep van de vrouw ongegrond.

(Bron: Taxence)

Als iemand een goed vanuit zijn privévermogen inbrengt in zijn ondernemingsvermogen, moet hij dit activeren voor de waarde in het economische verkeer. Als die waarde evenwel is aan te merken als nog niet gerealiseerd resultaat uit overige werkzaamheden, moet het te activeren bedrag worden beperkt tot het in die waarde begrepen bedrag van de voor die werkzaamheden gemaakte kosten, voor zover deze kosten niet al ten laste van het inkomen zijn gekomen.

Een systeemprogrammeur ontwikkelde in privétijd software waarmee het mogelijk was op een computer aanpassingen en verbeteringen voor ‘mainframe-aplicaties’ te ontwikkelen. Daar besteedde de programmeur enkele honderden uren gedurende twee jaar. Op enig moment is de tool tot het ondernemingsvermogen gerekend en de programmeur activeerde de tool voor € 250.000. In 2012 verkocht de programmeur licentierechten en schreef hij € 100.000 af op de tool. De inspecteur heeft deze afschrijving gecorrigeerd naar € 5.000.

Inkomsten uit andere arbeid

In geschil is de afschrijving. Het hof gaf als hoofdregel dat een belastingplichtige die een goed inbrengt vanuit zijn privévermogen, dit goed in zijn ondernemingsvermogen moet activeren voor de waarde in het economische verkeer. Dit lijdt echter uitzondering als die waarde is aan te merken als de nog niet gerealiseerde opbrengst als resultaat uit overige werkzaamheden (inkomsten uit andere arbeid). In zo’n geval moet het te activeren bedrag worden beperkt tot het in die waarde begrepen bedrag van de voor die werkzaamheden gemaakte kosten, voor zover die kosten niet reeds ten laste van het inkomen konden worden gebracht. De Hoge Raad oordeelt dat uit de uitspraak van het hof niet blijkt op welke gronden hij tot de conclusie is gekomen dat de werkzaamheden van de programmeur voor de ontwikkeling van de tool moeten worden aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden. Alleen dan kan sprake zijn van nog niet gerealiseerde opbrengst als resultaat uit overige werkzaamheden. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof Den Bosch.

(Bron: Taxence)

Als u als ondernemer dit jaar niet meer dan € 314.673 investeert, heeft u in beginsel recht op de investeringsaftrek voor kleinschalige investeringen. Met name in de laatste maanden van het jaar is het van belang na te denken hoe u deze aftrek kunt optimaliseren.

Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA)

De KIA is een extra aftrek op de winst, waarvan de grootte afhankelijk is van de omvang van uw investeringen in een jaar. Onderstaande tabel geeft de omvang van de aftrek in 2018 weer.

Investeringsbedrag

 Meer dan  Niet meer dan  KIA
 € 0  € 2.300  € 0
 € 2.300  € 56.642  28%
 € 56.642  € 104.891  € 15.863
 € 104.891  € 314.673  € 15.863 -/- 7,56% van het gedeelte boven € 104.891
 € 314.673  –  € 0

Degressief

Uit de tabel blijkt dat de KIA voor een deel degressief verloopt, ofwel een groter bedrag aan investering levert minder KIA op.

Voorbeeld: bij een investering van € 100.000 heeft u recht op € 15.863 aan KIA. Bij een investering van € 200.000 is dit nog maar € 15.863 -/- 7,56% x (€ 200.000 -/- € 104.891) = € 15.863 -/- € 7.190 = € 8.673.

Meer of minder KIA

Investeringen groter dan € 2.300 leveren dus meer KIA op tot € 56.642 naarmate het bedrag van de investering toeneemt. Investeringen groter dan € 104.891 leveren bij een toenemend bedrag aan investering juist minder KIA op. Tussen € 56.642 en € 104.891 blijft de KIA gelijk.

Hoe optimaliseren?

U kunt uw KIA op meerdere manieren optimaliseren. Bij grotere bedragen is het raadzaam uw investeringen over de jaren te spreiden, ervan uitgaande dat u deze grotere investeringen niet ieder jaar pleegt.

Voorbeeld: u koopt in 2018 twee bestelauto’s van € 25.000 en in 2019 ook. Bij een gelijkblijvende KIA in 2019, levert dit in 2018 en 2019 een KIA op van € 50.000 x 28% = € 14.000. Samen dus € 28.000. Koopt u dit jaar vier bestelauto’s van € 25.000 en in 2019 niets, dan levert dit € 15.863 aan KIA op, ofwel € 12.137 minder.

Tip: grotere investeringen kunt u dan beter over de jaren spreiden.

Investeringen clusteren

Andersom kunt u kleinere investeringen onder € 2.300 beter clusteren.

Voorbeeld: u koopt dit jaar een laptop van € 2.000 en volgend jaar een PC van € 1.500. Investeert u verder niet, dan levert dit in beide jaren geen KIA op, omdat u onder de grens van € 2.300 blijft. Koopt u echter dit jaar de laptop én de PC en volgend jaar niets, dan levert dit € 3.500 x 28% = € 980 aan KIA op.

Heeft u vragen over de KIA, neem dan contact met ons op.

(Bron: SRA)

Om een herinvesteringsreserve te kunnen gebruiken voor een andere tak van een bedrijf moet er sprake zijn van één objectieve onderneming.

Een arbeidsongeschikt verklaarde ondernemer heeft een pluimveebedrijf, een paardentak en de akkerbouw. In 2012 doet hij zijn pluimveebedrijf en pluimveerechten van de hand. Van de boekwinst die hierbij behaald heeft vormt hij een herinvesteringsreserve (HIR) van ruim € 600.000, waarvan hij in datzelfde jaar nog ruim € 50.000 afboekt in verband met de aanschaf van een bulldozer. De inspecteur stelt de aanslag IB 2012 echter vast zonder rekening te houden met de vorming van de HIR. Het geschil spits het geschil zich toe op de vraag of de ondernemer voor de boekwinst een HIR kon vormen die hij kon gebruiken voor de paardentak van zijn onderneming. De paardentak bestaat uit de verhuur van twee hallen, waarvan er één deels werd gebruikt door het pluimveebedrijf voor het drogen van mest en opslaan van machines, aan (beroeps)ruiters, verenigingen en bedrijven. Na beëindiging van het pluimveebedrijf werd beide hallen geheel verhuurd aan paardenliefhebbers. De omzet van de verhuur van de rijhallen is afzonderlijk in de jaarrekening vermeld.
Volgens de rechtbank is het mogelijk een HIR te vormen maar kan die alleen worden gebruikt binnen dezelfde (objectieve) onderneming en niet over de investeringsgrens heen. De paardentak en het pluimveebedrijf kunnen volgens de rechtbank niet als één onderneming worden aangemerkt. Beide ondernemingsactiviteiten verschillen zodanig van elkaar qua producten en diensten, markten, dat geen sprake is van één onderneming. Voor 2012 vermeldde de ondernemer de paardentak niet in zijn aangiften en ook uit de jaarrekening blijkt geen organisatorische en administratieve verbondenheid. Niet aannemelijk is dat de paardentak in enig opzicht dienstbaar is aan het pluimveebedrijf of andersom. Dat bepaalde machines en een hal voor zowel de paardentak als het pluimveebedrijf werden gebruikt is onvoldoende om te concluderen dat sprake was van één onderneming. Daar vaststaat dat geen sprake is van één objectieve onderneming is ten onrechte een HIR gevormd voor de behaalde boekwinst.

(Bron: PKF)

Rechtbank Den Haag oordeelt dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief op 80% van het pand van toepassing is. Afgaande op de bouwtekeningen moet 20% van het pand namelijk als werkruimte worden bestempeld.

X verkrijgt op 4 april 2013 een onroerende zaak. Het betreft een pand dat in 1906 in opdracht van een architect is gebouwd als woonhuis met atelier. Vanaf 1989 fungeert het pand deels als advocatenkantoor en deels als woonhuis. Vanaf 2008 wordt het object anti-kraak bewoond en wordt het niet langer gebruikt als kantoor. In geschil is de toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief. X is van mening dat het van toepassing is op het hele pand. De inspecteur stelt dat het pand voor 43% dient als kantoor en voor 57% als woning. Hij sluit daarbij aan bij de situatie ten tijde van het gebruik als advocatenkantoor, en legt een naheffingsaanslag op.

Rechtbank Den Haag oordeelt dat het pand van oorsprong naar zijn aard is bestemd om te wonen en te werken. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat er na de bouw aan het exterieur, noch aan het interieur van het pand wezenlijke wijzigingen zijn aangebracht. Volgens de rechtbank moet er daarom van worden uitgegaan dat het pand ook ten tijde van de verkrijging door X naar zijn aard een gemengde bestemming had. Het verlaagde tarief is dan alleen van toepassing op de verkrijging van het gedeelte dat bestemd is voor bewoning. De rechtbank stelt vervolgens het aandeel van de werkruimte, aan de hand van de overgelegde bouwtekeningen, schattenderwijs vast op 20% van het pand. De rechtbank verlaagt de naheffingsaanslag.

(Bron: Taxlive)

Bent u van plan om onbebouwde grond aan te kopen waarop u btw-belaste prestaties gaat verrichten? Dan is het gunstiger om btw voor de aankoop van de onbebouwde grond te betalen in plaats van overdrachtsbelasting. De btw kunt u namelijk terugvragen, de overdrachtsbelasting niet.

 

Hiervoor moet de onbebouwde grond wel aangemerkt zijn als bouwterrein. Kwalificeert de onbebouwde grond als bouwterrein, dan betaalt u wel btw en geen overdrachtsbelasting. Recent besloot het ministerie van Financiën dat we voor deze kwalificatie voortaan het Europese begrip mogen aanhouden. Heeft u op of na 17 december 2015 overdrachtsbelasting betaald voor de aankoop van een bouwterrein? Dan kunt u de betaalde overdrachtsbelasting terugvragen!

 

Volgens Europese wetgeving is sneller sprake van een bouwterrein dan volgens de Nederlandse wet. Door het besluit van het ministerie is voortaan ook vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing op de verkrijging van een bouwterrein dat volgens de Nederlandse wet niet als bouwterrein wordt aangemerkt. Daaraan verbindt het ministerie wel voorwaarden. Zo moet u een verzoek indienen bij de Belastingdienst.

Terugvragen overdrachtsbelasting

Heeft u onbebouwde grond aangekocht? Of heeft u bebouwde grond aangekocht waarbij de verkoper verplicht is om het gebouw te slopen? Dan was mogelijk sprake van een bouwterrein op basis van Europese jurisprudentie. In dat geval hoeft u geen overdrachtsbelasting te betalen. Heeft u op of na 17 december 2015 de overdrachtsbelasting betaald? Dan betaalt de Belastingdienst u de overdrachtsbelasting op verzoek terug.

(Bron: ABAB)

 

Een vof of maatschap is vanaf 2015 geen btw meer verschuldigd over het privégebruik van de woning. Voorwaarde is dat de vof of maatschap ten tijde van de bouw van de woning, de over de bouw verschuldigde btw volledig heeft teruggevraagd.

In een arrest van 30 oktober 2015 van de Hoge Raad had een maatschap, bestaande uit drie personen, alle btw teruggevraagd die betaald was bij de bouw van de woning van twee van de maatschapsleden. Onder de huidige wetgeving mag alleen btw over de bouw worden teruggevraagd voor het deel van de woning dat zakelijk wordt gebruikt. Tot 2011 kon bij de bouw van de woning alle btw in aftrek worden gebracht. Door de Belastingdienst is in het bedoelde arrest aangevoerd dat het privédeel van de woning niet tot het btw-vermogen van de maatschap kan behoren. De Hoge Raad is in deze stelling meegegaan. Dit betekent dat bij de vof of maatschap geen btw over het privégebruik van de woning kan worden geheven.

Situatie tot 2011

Tot 2011 kon bij de bouw van een pand dat zowel zakelijk als privé werd gebruikt, alle btw in aftrek worden gebracht. Ook voor zover de btw betrekking had op het privégebruik van het pand. Vervolgens wordt voor het privédeel jaarlijks een correctie in de vorm van een bijtelling voor het privégebruik toegepast. Deze bijtelling dient te worden toegepast aan het eind van het jaar waarin de btw is afgetrokken en aan het eind van de negen daarop volgende jaren.

Maak alvast bezwaar

Het arrest van de Hoge Raad kan tot resultaat hebben dat er vanaf het jaar 2015 geen btw meer kan worden geheven bij de vof of maatschap voor het privégebruik van de woning. Hoewel de gevolgen van het arrest nog geen volledig uitgemaakte zaak zijn, is het raadzaam om in voorkomende gevallen waar mogelijk bezwaar te maken tegen de eindejaarsaangifte btw over 2015. Een bezwaarschrift is tijdig ingediend indien het door de Belastingdienst is ontvangen binnen zes weken nadat de afdracht van btw op aangifte heeft plaatsgevonden. Vraag uw adviseur hierover.

(Bron: HLB)

De Hoge Raad oordeelt dat de bedrijfsruimte tot het ondernemingsvermogen van X moet worden gerekend. X kan na de aankoop namelijk duurzaam blijven beschikken over de bedrijfsruimte.

Belanghebbende, X, oefent, in maatschapsverband, een onderneming uit met zijn vader, Z. De onderneming wordt uitgeoefend in een bedrijfshal op een locatie die deel uitmaakt van een complex van bedrijfsruimten en bedrijfsterreinen. De bedrijfshal wordt gehuurd door Z en door hem onderverhuurd aan de maatschap. Begin 1995 koopt X het complex. Hij rekent het complex tot zijn privévermogen. Medio 1995 wordt de overeenkomst van onderhuur gewijzigd en verlengd. Tevens sluiten X (als verhuurder) en Z (als huurder) een huurovereenkomst met betrekking tot een andere bedrijfsruimte. Deze bedrijfsruimte wordt ook aan de maatschap onderverhuurd. In 2008 verkoopt X het complex. Hij behaalt daarbij een flinke vermogenswinst. X stelt dat het complex tot zijn privévermogen behoort en verantwoordt geen winst in zijn IB-aangifte. De inspecteur corrigeert de aangifte. Volgens hem behoren de bedrijfshal en de bedrijfsruimte tot het verplicht ondernemingsvermogen, en bedraagt de winst die X bij de verkoop van de bedrijfshal heeft behaald € 1,1 mln. Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat de bedrijfshal en de bedrijfsruimte vanaf het moment van aankoop van het complex door X tot diens verplichte ondernemingsvermogen behoren. De rechtbank staat vervolgens nog wel toe dat X een HIR vormt. Hij mag deze afboeken op de kostprijs van een in 2008 gekochte bedrijfshal. De rechtbank vermindert de aanslag. Hof ‘s-Hertogenbosch oordeelt dat de bedrijfsruimte verplicht privévermogen vormt. Het hof overweegt daarbij dat de aanwending voor de verhuur de relevante aanwending vormt voor de vermogensetikettering: het is door die aanwending dat X een functie aan zijn vermogensbestanddeel geeft. Niet van belang is dat X een deel van het complex binnen zijn onderneming gebruikt. Het hof hecht verder belang aan de verklaring van X dat de mogelijkheid tot aankoop van het complex, zonder dat hij daarnaar op zoek was, op zijn pad kwam, dat hij een mooie beleggingsmogelijkheid onderkende omdat het complex op een zeer mooie locatie was gelegen en dat hij ook tot aankoop zou zijn overgegaan als zijn onderneming niet in het complex gevestigd was. Het Hof stelt X in het gelijk.

De Hoge Raad oordeelt dat de bedrijfsruimte tot het ondernemingsvermogen van X moet worden gerekend. De Hoge Raad overweegt daarbij dat X na de aanschaffing ervan, ondanks de verhuurovereenkomst, toch duurzaam kan blijven beschikken over de bedrijfsruimte. De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie van de staatssecretaris gegrond.

(Bron: Taxlive)

X kocht in april 2005 een kantoorpand dat was verhuurd aan BV A, waarin hij indirect een a.b. had. Vanaf de aanschaf van het pand verrichtte X al het klein en groot onderhoud zelf in eigen beheer. Uitsluitend hoog specialistisch werk besteedde hij uit. Vanaf september 2008 verhuurde X een deel van het pand aan BV B, waarin hij ook een a.b. had. Die huur werd in de loop van 2010 beëindigd, als gevolg van het faillissement van BV B. Ook de huurovereenkomst met BV A werd in 2010 beëindigd, waarna X het pand verbouwde om er goed verhuurbare bedrijfsunits van te maken. Vervolgens verhuurde hij met ingang van 1 oktober 2010 een deel van het pand aan D en met ingang van 1 december 2010 een ander deel aan E. In zijn aangifte IB 2010 bracht X een negatief terbeschikkingstellingsresultaat van € 37.205 in aftrek. De inspecteur corrigeerde de aangifte en stelde dat in verband met het faillissement van BV B per augustus 2010 sprake was van beëindiging van de tbs van het pand. Hij nam een boekwinst op het pand in aanmerking en liet een deel van de kosten die verband hielden met de tbs niet in aftrek toe. Hof Den Haag besliste dat de werkzaamheden die X vanaf de aanschaf van het pand had verricht, kwantitatief en kwalitatief van dien aard waren dat sprake was van werkzaamheden die normaal, actief vermogensbeheer overstegen. Er was sprake van een werkzaamheid in de zin van artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, Wet IB 2001. Vanaf de aanschaf van het pand was het regime van het belastbaar inkomen uit werk en woning (box I) van toepassing. In dit geval prevaleerde volgens het Hof artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, boven artikel 3.92, lid 1, onderdeel a, Wet IB 2001 omdat de laatstgenoemde bepaling een uitbreiding beoogde van de categorie resultaat uit overige werkzaamheden en slechts van toepassing was als was voldaan aan formele criteria, terwijl de toepasselijkheid van eerstgenoemde bepaling afhing van de aard en omvang van de door X feitelijk verrichte werkzaamheden. Ook na 1 augustus 2010 was X met de werkzaamheden doorgegaan. Een stakingsmoment van de werkzaamheden in de zin van artikel 3.91, lid 1, onderdeel c, Wet IB had niet plaatsgevonden. Het Hof verklaarde het hoger beroep van X gegrond.

(Bron: FUTD)