Klein foutje bij opstellen huurcontract. Grote boete.

Amsterdam is een stad waar toeristen en congresgangers graag naar toe gaan. Dus een goede stad om een hotel te exploiteren. Maar de gemeente Amsterdam houdt volgens mij wel de vinger aan de pols door het aantal hotelkamers aan banden te leggen.

Dat is althans het beeld dat ik krijg bij het lezen van een uitspraak van de Rechtbank in Amsterdam. Die uitspraak is voor iedereen die zich bezighoudt met verhuur van onroerende zaken van belang. In deze zaak vergat de eigenaar namelijk om een kettingbeding op te nemen in het huurcontract en dat kost hem uiteindelijk € 1.000.000,-.

De situatie

Een pand in het centrum van Amsterdam staat te koop. Eén van de condities waaronder het verkocht wordt is dat het pand niet als hotel gebruikt mag worden. Niet door de koper, maar ook niet door anderen.

Om er voor te zorgen dat de koper dit verbod ook zal eerbiedigen, wordt een geldboete verschuldigd voor iedere dag dat verbod wordt overtreden. Ook wordt bedongen dat in de akte van levering een zogeheten kettingbeding zal worden opgenomen, waarvan de tekst zal luiden: Koper ……  zijn verplicht het onderhavige artikel in elke akte waarbij het …….object …..wordt vervreemd …………. of met betrekking daartoe enig gebruiksrecht wordt gevestigd, woordelijk te doen opnemen en de daaruit voortvloeiende verplichtingen ten behoeve van verkoper te bedingen en op te leggen (Nb. de clausule is langer, maar ik heb die voor de leesbaarheid ingekort en onderstreept)

Door de notaris wordt in de akte van levering dit kettingbeding opgenomen, waarna de koper het pand weer doorverkoopt aan een andere marktpartij. Ook in die tweede akte van levering is het kettingbeding opgenomen.

Vervolgens verhuurt de nieuwe eigenaar het pand aan een derde. In het huurcontract wordt wel een gebod opgenomen, namelijk dat het gehuurde uitsluitend dient te worden gebruikt als woonverblijfsinrichting conform de gebruiksvergunning. Maar het kettingbeding met het verbod wordt dus niet opgenomen in het huurcontract !

Uiteindelijk komt de Gemeente Amsterdam er na onderzoek achter dat het pand wél als hotel wordt gebruikt, waarna het balletje begint te rollen.

De uitspraak: is de boete verschuldigd omdat het kettingbeding niet in het huurcontract is opgenomen ?

De rechters in Amsterdam krijgen ondermeer deze vraag voorgelegd. Zij redeneren heel zuiver dat er een kettingbeding in de akte van levering staat waarbij de huidige eigenaar het pand in eigendom kreeg. Dat beding houdt in dat de eigenaar het kettingbeding (met het verbod tot exploitatie van een hotel) moet opleggen aan iedere volgende eigenaar, maar ook aan iedereen die een gebruiksrecht krijgt.

Het verhuren van het pand betekent dat de huurder een gebruiksrecht krijgt. Dus moet het kettingbeding met het verbod opgenomen worden in de huurovereenkomst.

Nu dat niet gedaan is, overtreedt de eigenaar het kettingbeding en is dus de boete verschuldigd van € 1.000.000,-. Dat de verhuurder het pand niet zelf als hotel exploiteert doet niet ter zake. Ook niet dat in het huurcontract wel is opgenomen dat het gebruik van het pand conform de publiekrechtelijke regels moet zijn.

Gewoon niet opnemen van het kettingbeding is al voldoende om schadeplichtig te zijn !

De les ?

Treedt je op namens de eigenaar van een pand dat verhuurd gaat worden, let dan op. Vraag niet alleen bij de betreffende gemeente na wat de publiekrechtelijke beperkingen zijn, maar vraag de verhuurder ook om het eigendomsbewijs.

Tref je daarin kettingbedingen aan, lees die dan heel zorgvuldig door. Staat daar namelijk in dat iedere gebruiker ook gebonden moet zijn aan dat kettingbeding, neem de tekst dan letterlijk over en laat de huurder er voor tekenen dat de regels nagekomen zullen worden.

Anders kan een positief verhuur-rendement ineens omslaan in een negatief resultaat als de boete op doorbreken van de ketting hoog is.

(Bron: NTRS.NL)

Als een dga zich door zijn bv ter beschikking laat stellen aan een andere bv, kan hij ook bij die andere bv in privaatrechtelijke dienstbetrekking zijn zolang wordt voldaan aan de voorwaarden.

Als een management-bv haar dga ter beschikking stelt aan een gelieerde vennootschap, kan de inspecteur toch stellen dat fiscaal gezien sprake is van een dienstbetrekking in plaats van terbeschikkingstelling (tbs). Hij moet dan wel aantonen dat tussen de bv en de dga een gezagsverhouding bestaat en dat de dga persoonlijk de arbeid moet verrichten. Dit is bijvoorbeeld het geval als de managementovereenkomst stelt dat alleen de dga persoonlijk de werkzaamheden moet verrichten volgens de richtlijnen van de raad van commissarissen van de bv. Daarnaast moet een arbeidsvergoeding verschuldigd zijn. Aan deze voorwaarde wordt ook voldaan als dga bepaalt dat zijn bv de managementvergoeding ontvangt. Krijgt zijn bv later nog managementfees terwijl de dga zulke activiteiten niet meer verricht, dan kan de Belastingdienst volgens Hof Arnhem deze vergoedingen aanmerken als loon uit vroegere dienstbetrekking.

(Bron: Taxence)

Betalingstermijnen voor overeenkomsten tussen bedrijven, en tussen bedrijven en de overheid, worden vanaf 16 maart 2013 wettelijk vastgelegd. Heeft dat gevolgen voor de afspraken die u met klanten kunt maken over het moment waarop de rekening moet worden betaald?

Werkgevers berekenen regelmatig de bijtelling onjuist door in de loonbelasting. De belangrijkste reden is dat er van een verkeerde waarde van de auto wordt uitgegaan.

5% klopt niet

Volgens een onderzoek van Vereniging Auto van de Zaak klopt bij 5% van de berijders de bijtelling niet. De bijtelling wordt door de werkgever in het salaris verrekend, waarbij de consumentenprijs van de auto als grondslag wordt genomen. De juiste waarde van een nieuwe leasewagen is de consumentenprijs op het moment dat die wordt geleverd, inclusief fabrieksopties.

Afleveringskosten en dealeropties

“In veel gevallen worden ook de afleveringskosten en dealeropties meegenomen in de berekening, maar dat klopt niet: als er geen bpm over wordt geheven, moet het bedrag niet worden meegenomen in de bijtelling”, aldus Martin Huisman van de Vereniging Auto van de Zaak.

Onwetendheid en op safe spelen

Werkgevers zijn of onwetend of gaan bij twijfel op safe, waardoor zij uitgaan van een te hoge catalogusprijs. Als de grondslag voor de auto eenmaal is bepaald, dan blijft de werkgever deze vaak de hele looptijd hanteren.

€ 250 per jaar

Hierdoor kan de berijder dus jarenlang te veel bijtelling betalen. De kosten daarvan kunnen al snel oplopen tot € 250 per jaar, ofwel € 1000 bij een leaseperiode van vier jaar.

(Bron: De Telegraaf)

Startende ondernemers worden door de Belastingdienst geholpen om hun administratie goed in te richten en om hun betalingsverplichtingen beter in de gaten te houden. Zo kunnen startende ondernemers een gratis sms-alert aanvragen om hen te helpen herinneren dat zij de btw-aangifte en betaling tijdig verrichten.

‘Vergeet niet uw aangifte omzetbelasting over het vierde kwartaal in te dienen en te betalen voor 1 februari.’ In januari ontvingen 8.000 starters dit sms’je van de Belastingdienst op hun mobiele telefoon. Sinds 4 maanden wordt deze mogelijkheid geboden. Medewerkers van de Starterteams van de Belastingdienst bezoeken starters en brengen de service onder de aandacht. Maandelijks komen er 2.000 abonnees bij. Door het versturen van een e-mail met telefoonnummer en BSN-nummer naar smsalert@belastingdienst.nl is de aanmelding een feit. In de proeffase bleken de resultaten veelbelovend. Door de sms-attendering daalde de groep zware verzuimers (meer dan 3 keer te laat geweest) met 40%. Op het YouTubekanaal van de Belastingdienst is een instructievideo te bekijken.

Verder is de Belastingdienst op 23 en 24 januari te vinden op de Webwinkel Vakdagen in de Utrechtse Jaarbeurs. Dit is de belangrijkste beurs voor E-commerce in de Benelux. Webwinkels moeten aan voorwaarden voldoen om een betrouwbare administratie te kunnen overleggen aan de Belastingdienst. Medewerkers van de Belastingdienst kunnen de startende ondernemers daarover informeren. Er zal ook een presentatie worden gegeven waarin de volgende onderwerpen aan bod komen: ‘Welke regels gelden er voor het starten van een webwinkel?’, ‘Wat zijn de belangrijkste juridische valkuilen en fiscale regels?’. De bezoekers worden ook gewezen op het speciale Twitteraccount voor startende ondernemers van de Belastingdienst: @BDstarters. Er worden meer dan 10.000 bezoekers verwacht op de beurs.

(Bron: belastingdienst)

Heb je de laatste btw-aangifte van dit jaar al gedaan? Let erop dat die 31 januari binnen moet zijn bij de Belastingdienst. Haast is geboden dus. Een paar laatste tips, ook voor degenen die de aangifte al wel verstuurd hebben.

Ieder kwartaal moet je de btw-aangifte doen. Simpelgezegd moet je bij de Belastingdienst aangeven hoeveel btw je hebt ontvangen van klanten en hoeveel je hebt betaald op producten van de zaak. Het verschil betaal je aan of krijg je terug van de Belastingdienst. Het laatste kwartaal van het jaar is altijd iets ingewikkelder, omdat je een aantal zaken moet afrekenen en correcties moet doorvoeren over het hele afgelopen jaar. Een paar tips waar je aan moet denken bij de laatste btw-aangifte van het jaar.

1. Privégebruik van goederen en diensten van de zaak

Een van de zaken die je bij de laatste btw-aangifte van het jaar moet terugbetalen is de btw voor privégebruik die je eerder hebt afgetrokken over spullen en diensten van het bedrijf. De meest bekende categorie is hierbij het privégebruik van de auto van de zaak dat bij de laatste aangifte van het jaar verrekend moet worden. Je hoeft niet de gehele btw hierover terug te betalen, maar een reëel gedeelte. Bij de auto kun je dit uitrekenen aan de hand van een sluitende kilometeradministratie. Heb je dat niet bijgehouden? Dan moet je 2,7 procent van de cataloguswaarde van de auto afdragen.

2. Inkopen bij belaste en vrijgestelde omzet

Bestaat je omzet uit een vrijgesteld én btw-plichtig deel, met gedeelde inkoopkosten? Let dan op. Als het goed is heb je gedurende het jaar een inschatting gemaakt van de uitgaven die je doet voor de belaste omzet. Die btw-berekening heb je afgetrokken van de voorbelasting. Nu het einde van het jaar is geweest, moet je controleren of die inschatting ook daadwerkelijk klopt. Als dat niet het geval is, moet je de btw corrigeren in de laatste aangifte van het jaar.

3. Voorzieningen voor personeel betaald

Zaken als het kerstpakket, een bedrijfsuitje of een jubileumgeschenk vallen onder de noemer personeelsvoorzieningen, geschenken en giften, en zijn slechts beperkt aftrekbaar. Om precies te zijn mag je maar tot een bedrag van 227 euro (exclusief btw) de btw af te trekken. Heb je voor één of meerdere werknemers meer uitgegeven in 2012 en de voorbelasting daarvan al afgetrokken? Dan moet je dat in de laatste aangifte corrigeren.

4. Te hoge of lage kleineondernemersregeling

Betaal je weinig btw en maak je daarom gebruik van de kleineondernemersregeling? Controleer dan nu of de gemaakte schattingen voor 2012 niet te hoog of te laag waren. Als dat wel het geval is, moet je deze corrigeren in de laatste btw-aangifte van het jaar.

5. Het juiste btw-tarief

Het klinkt heel logisch, maar voor de duidelijkheid: vanaf de btw-aangifte over het vierde kwartaal 2012 geef je het algemene btw-tarief van 21 procent weer aan in rubriek 1a van het aangifteformulier, tegenwoordig aangeduid met ‘hoog tarief’. Tot de aangifte van het derde kwartaal in 2012 was deze rubriek bedoeld voor het hoge belastingtarief van 19%, maar dat tarief is dus per 1 oktober verhoogd naar 21 procent.

6. iets vergeten

Heb je de laatste aangifte van 2012 al de deur uit gedaan en kom je nu tot de conclusie dat je toch nog iets vergeten bent te melden? Schiet niet direct in paniek, maar stop ook zeker niet je kop in het zand. Je bent het immers verplicht te melden als je te veel of te weinig btw hebt opgegeven. Corrigeer daarom de gegevens middels het formulier Suppletie omzetbelasting dat je vindt in het beveiligde gedeelte op de site van de Belastingdienst.

(Bron: Sprout)

Vraagt u voor een uitkeringsgerechtigde een proefplaatsing met behoud van uitkering(en) aan, dan is de standaardduur hiervan voortaan standaard twee maanden. Alleen als het om een werknemer met een ziekte of arbeidshandicap gaat, kan UWV de proefplaatsing verlengen.

In het bericht ‘Zes maanden proefplaatsing in 2013 al mogelijk’ heeft u eerder kunnen lezen dat de maximale duur van de proefplaatsing per 1 januari 2013 is verlengd van drie naar zes maanden. UWV heeft echter laten weten dat de standaardduur van de proefplaatsing juist is verkort naar twee maanden.

Geen langere proefplaatsing voor werklozen

Voor een werkloze is het helemaal niet mogelijk om de periode van proefplaatsing te verlengen. Daarnaast zijn er voor een proefplaatsing voor werklozen aanvullende voorwaarden:

• De werkloze is minimaal drie maanden werkloos.
• De mogelijkheden van de werkloze om een nieuwe baan te vinden, zijn beperkt.

Voor jongeren onder de 27 jaar zonder startkwalificatie gelden deze voorwaarden niet. Ook gelden deze voorwaarden niet als de werknemer vóór zijn WW-uitkering een WAO-, WIA-, WAZ-, Wajong- of Ziektewetuitkering had en vervolgens zijn oude functie niet meer kan hervatten.

Verlenging mogelijk voor arbeidsongeschikten

Voor zieke of gehandicapte werklozen kan UWV de standaard proefplaatsing van twee maanden wel verlengen. Als een werknemer (gedeeltelijk) arbeidsongeschikt is, kan zijn gezondheidssituatie in de eerste periode nog wat instabiel zijn, waardoor u na twee maanden nog geen goed beeld van zijn functioneren heeft. UWV beoordeelt dan of de verlenging van de proefplaatsing terecht is. De proefplaatsing kan nooit langer duren dan zes maanden.

(Bron: salarisrendement)

Als een bv een lager loon dan het gebruikelijk loon in aanmerking wil nemen voor de dga moet zij dit aan de hand van bijvoorbeeld een juiste urenregistratie kunnen bewijzen. Slaagt zij niet daarin, dan kan de fiscus het gebruikelijk loon vaststellen op dat van de meestverdienende werknemer binnen het bedrijf. Het doet er niet toe of de dga parttime werkt, met gezondheidsklachten kampt en bijna de helft van het jaar in het buitenland verblijft.

De dga wordt op basis van de gebruikelijkloonregeling geacht een fictief loon van minimaal € 43.000 te verdienen. De bv mag alleen uitgaan van een lager salaris als hij aannemelijk kan maken dat het gebruikelijk loon in het economische verkeer lager is. Een urenregistratie kan daarbij een belangrijke rol spelen. Dit blijkt uit een zaak bij Hof Den Haag. Het betrof een bv die een fysiotherapeutenpraktijk exploiteerde. In die praktijk waren vier fysiotherapeuten werkzaam, waaronder de directeur en enig aandeelhouder. De inspecteur legde naar aanleiding van een boekenonderzoek een naheffingsaanslag loonbelasting op aan de bv van ruim € 39.000. Dit was het verschil tussen het loon van de dga en het loon van de meestverdienende fysiotherapeut in de bv. De bv stelde dat de dga niet kon komen aan het aantal uren waarop het gebruikelijk loon was gebaseerd. De dga had namelijk een deeltijdfunctie als fysiotherapeut, verbleef minimaal 130 dagen per jaar in het buitenland en kampte met gezondheidsklachten. Volgens de rechtbank had de fiscus juist gehandeld. De bv kon namelijk geen inzicht geven in de uren die de dga als fysiotherapeut in de onderneming had gewerkt en hoe deze werkzaamheden zich verhielden tot de werkzaamheden van de andere drie fysiotherapeuten. Dat de dga regelmatig en voor langere tijd in het buitenland verbleef was in dit kader niet van belang. De dga kon de bestuurlijke werkzaamheden volgens de rechter immers ook vanuit het buitenland verrichten.

De naheffingsaanslag bleef daarom in stand.

(Bron: Taxence)

De wijzigingen in de 30%-regeling die met ingang van 1 januari 2012 zijn ingevoerd, bleken namelijk een onbedoeld effect te hebben voor ingekomen werknemers die na een periode van verblijf en tewerkstelling in Nederland onder de 30%-regeling een periode in het buitenland verblijven en na die periode weer terugkeren naar Nederland en dan door de toepassing van de grens van 150 kilometer niet meer in aanmerking komen voor de 30%-regeling. Dit onbedoelde effect wordt met de wijzigingen met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2012 ongedaan gemaakt.

Einde looptijd

De looptijd van de 30%-regeling eindigt op de laatste dag van het tijdvak na het tijdvak waarin de tewerkstelling is geëindigd. Pseudo-eindheffing voor hoog loon

Bij algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regels worden gesteld voor gevallen waarbij de dienstbetrekking, met het oog op het ontgaan van de zogenoemde pseudo-eindheffing voor hoog loon, in 2012 in overleg met de werknemer geheel of gedeeltelijk wordt omgezet in bijvoorbeeld een zzp-contract. Met deze wijziging worden voor die gevallen nadere regels gegeven.

Verder worden ook nadere regels gegeven voor de situatie dat een inhoudingsplichtige in het jaar 2013 niet meer bestaat maar wel in het jaar 2012 aan een werknemer een loon van meer dan 150 000 euro heeft uitgekeerd. Voor die situatie wordt een bepaling opgenomen die ertoe leidt dat de gewezen inhoudingsplichtige of diens rechtsopvolger de pseudo-eindheffing voor hoog loon verschuldigd is.

(Bron: Pleinplus)

Op 1 januari 2013 is de wet bestuur en toezicht in werking getreden. Deze wet brengt een nieuwe regeling met zich mee op het gebied van tegenstrijdig belang.

Hieronder zet wordt kort uiteengezet hoe de oude regels waren en hoe de nieuwe regelgeving is.

Tegenstrijdig belang

Een tegenstrijdig belang kan zich voordoen als een bestuurder die een bv (deze regeling geldt ook voor NV’s) vertegenwoordigt bij het aangaan van een transactie met een wederpartij waarbij hijzelf (in)direct betrokken is. Voorbeelden zijn een bestuurder die namens de BV een managementovereenkomst aangaat met zijn personal holding of een bestuurder die namens een BV een arbeidsovereenkomst afsluit met een familielid.

Oude regels

Tot op heden kende de wet een regeling waarbij in een dergelijke situatie de betreffende bestuurder de BV niet mocht vertegenwoordigen, maar – indien aanwezig – de Raad van Commissarissen (RvC) de bv kon vertegenwoordigen. Was er geen RvC aanwezig, dan had de algemene vergadering de mogelijkheid om een vertegenwoordiger aan te wijzen. Dit kon ook de betreffende bestuurder zijn.

De regeling zoals hierboven omschreven, gold ook bij vennootschappen waarbij de bestuurder tevens grootaandeelhouder is. De regeling had als sanctie dat in geval van tegenstrijdig belang de bestuurders onbevoegd waren om de bv te vertegenwoordigen.  Om deze vertegenwoordigingsonbevoegdheid te voorkomen of repareren, dienden een aandeelhoudersbesluit of notulen te worden opgesteld waarin de algemene vergadering de bestuurder expliciet machtigde om de bv te vertegenwoordigen.

Nieuwe regeling

Op grond van de nieuwe wetgeving, tast een eventueel tegenstrijdig belang niet langer de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de bestuurder aan. In plaats daarvan bepaalt de wet dat de betreffende bestuurder of commissaris niet deel mag nemen aan de beraadslaging en besluitvorming met betrekking tot onderwerpen waarbij hij een (in)direct belang heeft  dat tegenstrijdig is met het belang van de bv of de met de bv verbonden onderneming.

Als door het verbod om deel te nemen aan de beraadslaging en besluitvorming geen bestuursbesluit kan worden genomen (bijvoorbeeld omdat er slechts 1 bestuurder is), is de RvC bevoegd het besluit te nemen. Is er bij de bv geen RvC ingesteld, dan besluit de algemene vergadering, tenzij de statuten anders bepalen.

Aandachtspunt

Rechtshandelingen die zijn verricht voor het inwerkingtreden van de wet, derhalve voor 1 januari 2013, worden nog beoordeeld op basis van het oude regime. Deze rechtshandelingen kunnen ook nu nog worden bekrachtigd door een besluit van de algemene vergadering.

Echter op statutaire bepalingen die bepalen dat de BV in geval van tegenstrijdig belang wordt vertegenwoordigd door een ander dan de bestuurder kan niet langer een beroep worden gedaan.

(Bron: Pleinplus)